龍頭房企以卓越的市場表現(xiàn)為即將結(jié)束的2016年畫上圓滿句號。統(tǒng)計顯示，今年千億房企達到10家，比2015年增加3家，更有3家房地產(chǎn)企業(yè)甚至邁入了3000億級陣營。行業(yè)集中度正在加速提升，十強房企銷售額占比達到19%，而百強房企占比更是高達49%，與其他13萬家房企幾乎平分天下。

今年前9月，恒大奮起直追超過萬科成為行業(yè)第一，隨后銷售金額順利突破3000億元大關(guān)。截至11月，恒大銷售金額為3488.5億元，仍舊超越萬科的3413.6億元。近日，市場再出現(xiàn)一匹“黑馬”，碧桂園發(fā)布前11月銷售數(shù)據(jù)，銷售業(yè)績累計3000億元。

在政策鼓勵下，龍頭房企今年表現(xiàn)十分突出，近日克而瑞發(fā)布《2016年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》榜單顯示，目前千億規(guī)模的房企數(shù)量已擴容至10家，10強房企總銷售額達2萬億，超過21家房企規(guī)模超過500億元。此外，50強及百強房企的入榜門檻都遠超過2015年全年。

據(jù)億翰智庫監(jiān)測，上半年，十強房企合同銷售額合計接近萬億，在全國占比19.2%，比2015年末提高1.9個百分點；百強房企賣了全國接近一半的房子，銷售額占比高達49%。1-11月，百企房企入圍門檻突破百億，達到127億元，同比增加近50%。

據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前超過13萬家，開發(fā)主體眾多，質(zhì)量良莠不齊，影響了行業(yè)健康發(fā)展和市民安居樂業(yè)。2015年末中央經(jīng)濟工作會議提出“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，目前效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。CRIC研究中心研究員沈曉玲表示，以收購方式攬入項目，房企可將對方項目迅速并入，從而實現(xiàn)規(guī)?？焖賶汛螅谛袠I(yè)整合、并購潮的大背景下，未來“大魚吃小魚”的現(xiàn)象將會更多出現(xiàn)。

三千億軍團

萬科：規(guī)模與新業(yè)務(wù)齊飛

12月2日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，2016年11月份實現(xiàn)銷售面積258.8萬平方米，銷售金額294.7億元。據(jù)統(tǒng)計，今年前11個月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。

公告顯示，自10月份銷售簡報披露至今，萬科共新增加項目17個，分布在廣州、上海、杭州、佛山、蘇州、武漢等地。在此前很長一段時間里，萬科的規(guī)模一直在行業(yè)排名第一，不少企業(yè)會把超越萬科當(dāng)成目標(biāo)。對此，萬科董事局主席王石近日公開表示“不能把結(jié)果當(dāng)成目標(biāo)”。王石認(rèn)為，按照“長江后浪推前浪”的規(guī)律，一定會有人超過萬科，但如果對方在趕超萬科的時候亂了陣腳，萬科人不能跟著亂。王石結(jié)合萬科過去的歷史經(jīng)驗聲稱，“凡是要超萬科的最后真正的下場都不太好，不是說他們沒有能力，他們的心態(tài)就是把這個結(jié)果當(dāng)成目標(biāo)了。”

雖然持續(xù)一年多的萬科股權(quán)之爭仍未落定，但萬科涉足新業(yè)務(wù)的熱情并未受到影響。

12月13日，萬科集團通過官方微信號發(fā)布一則消息稱，與比亞迪股份有限公司在大梅沙萬科中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，通過資源共享，建立多元化合作模式，在國內(nèi)各城市的軌道交通發(fā)展戰(zhàn)略和布局、各城市工業(yè)園區(qū)開發(fā)以及海外業(yè)務(wù)開發(fā)中，進行深度、全面、整體合作。

這則新聞稿稱，比亞迪推出的“云軌”方案致力于解決三四線城市的擁堵問題，這種軌道交通走在城市綠化帶上空，不占用城市道路面積，而雙方將致力于軌道+物業(yè)的長期戰(zhàn)略合作。

除此之外，萬科在養(yǎng)老、教育、物流、家裝等各個新業(yè)務(wù)板塊也加速開疆拓土，城市配套服務(wù)商的定位越發(fā)明晰。

恒大：超額完成全年目標(biāo)成為房企一哥

繼2015年中國恒大成功跨入2000億元行列之后，中國恒大在2016年再度進入新的量級——3000億軍團。

12月5日，中國恒大集團發(fā)布11月銷售業(yè)績公告稱，集團于2016年11月份的合約銷售金額約為人民幣321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬平方米，合約銷售均價為每平方米人民幣9707元。截至前11個月，恒大累計合約銷售金額約達人民幣3488.5億元，完成年度合約銷售目標(biāo)人民幣3000億元的116.3%，累計合約銷售面積約為4195.0萬平方米。

8月9日，恒大發(fā)布公告稱，將2016年銷售目標(biāo)由原來的2000億上調(diào)至3000億，較原目標(biāo)大增50%，較2015年2013.4億實際銷售額大幅提升49%。今年第三季度，恒大首次以2805.8億元的累計銷售金額趕超萬科的2629億元，終于成為國內(nèi)銷售量最大的房企。目前其累計銷售金額已完成年度合約銷售目標(biāo)3000億元的116.3%。

自成立以來，恒大銷售業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長，尤其2009年上市以來，30%以上高速增長已成常態(tài)，將實現(xiàn)銷售額7年增10倍：2009年銷售303億、2010年504億、2011年804億、2012年923億、2013年1004億、2014年1315億、2015年2013億。今年全年將實現(xiàn)銷售3000億，是2009年的10倍。2009年至2015年，目標(biāo)完成率分別為101%、126%、115%、115%、100.4%、120%、111.9%。

此外，恒大各核心指標(biāo)也保持連年健康快速增長：總資產(chǎn)從631億增至7570億，凈利潤從11.2億增至173.4億，營業(yè)額從57億增至1331.3億。業(yè)內(nèi)分析，若恒大延續(xù)目前的強勁勢頭，中國房企的排名極有可能發(fā)生改變。

“恒大已跨入了《財富》2016世界500強，今年銷售收入突破3000億元后，其在全球的影響力和知名度將進一步提升，預(yù)計今后在世界500強的排名將大幅提升。”業(yè)內(nèi)分析師指出。

碧桂園：規(guī)模增長效益提升

繼萬科、恒大之后，碧桂園成為第三個突破3000億的房企。

據(jù)碧桂園公告，截至12月11日，碧桂園2016合同銷售額突破3000億元人民幣（下同），同比大幅增長143%；合同銷售建筑面積3654萬平方米，同比增長91%。

公告稱，碧桂園不僅以143%的增幅從此前的第七名殺入前三名，邁入3000億陣營，而且效益提升，負債健康，現(xiàn)金充裕，備受資本市場認(rèn)可。上半年，碧桂園凈利潤率為10.8%，比2015年全年提升2個百分點；屬公司股東的凈利潤為54億元，同比增長9.3%；期末凈借貸比率為62.6%，保持穩(wěn)?。讳N售樓款現(xiàn)金回款1051億元，期末可動用現(xiàn)金493.9億元，另有1457.8億元銀行授信額度尚未使用。12月9日，碧桂園（2007.hk）股價報收4.49元港幣，比中期業(yè)績發(fā)布前夕的8月17日大漲32.06%，而同期恒生指數(shù)則下跌了0.17%。

碧桂園公告稱，良好的業(yè)績主要受惠于良好的市場環(huán)境、進一步完善的項目戰(zhàn)略布局、在不同市場提供適銷對路的產(chǎn)品、合理的市場策略，以及合伙人制度的有效實現(xiàn)。

觀察人士分析，“建老百姓買得起的好房子”，這種兼顧社會效益和企業(yè)利益的發(fā)展策略，并不是碧桂園的一句口號，而是碧桂園20多年來持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。2016年1月1日-12月11日，碧桂園的合同銷售均價為8210元/平方米，依舊是十強房企最低價的保持者。

除了業(yè)績和效益之外，碧桂園今年還有兩點令人關(guān)注：一是國內(nèi)的科技小鎮(zhèn)，二是海外的森林城市，這兩者歸于產(chǎn)城融合戰(zhàn)略。

4個月前，碧桂園發(fā)布了產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，計劃在未來5年投入1000億元發(fā)展科技小鎮(zhèn)，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)打造理想平臺，提振實體經(jīng)濟。目前，碧桂園已經(jīng)聯(lián)手清華大學(xué)、思科、創(chuàng)新工場等國內(nèi)外著名機構(gòu)來共同推進這一計劃，并已經(jīng)在惠州、東莞臨近深圳的區(qū)域落地4個項目。

而森林城市作為碧桂園海外戰(zhàn)略的代表作，12月6日簽約埃森哲、德國博世、SASAKI、德國艾巴維、英國雷丁大學(xué)、美的等36家海內(nèi)外領(lǐng)先機構(gòu)，共同打造國際產(chǎn)能合作新城。

千億級

綠城：提前邁入千億軍團

千億銷售額一直是評價一家房企能否躋身龍頭房企的重要標(biāo)志之一。綠城近年來業(yè)績?nèi)遮呑叻€(wěn)，成為最有希望在年內(nèi)沖擊千億門檻的又一家房企。在年初的綠城業(yè)績會上，綠城中國行政總裁曹舟南表示，綠城不打算公開上調(diào)全年目標(biāo)，但內(nèi)部將朝著900億-1000億元的銷售目標(biāo)努力。

11月30日晚間，綠城中國控股有限公司宣布，于2016年11月，綠城集團（包括綠城中國與其附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司）取得銷售3230套，銷售面積約40萬平方米，當(dāng)月銷售金額約為人民幣87億元，銷售均價約為每平方米21730元。截至2016年11月30日，綠城集團累計取得總合同銷售面積約561萬平方米，總合同銷售金額約人民幣1028億元。

前11月，綠城集團累計取得合同銷售面積約437萬平方米，合同銷售金額約867億元，其中歸屬于集團（包括綠城中國及其附屬公司）的權(quán)益金額約為456億元。于11月30日，該集團另有累計已簽認(rèn)購協(xié)議未轉(zhuǎn)銷售合同的金額約人民幣35億元，其中歸屬于集團的權(quán)益金額約為人民幣18億元。

項目代建方面，2016年11月，綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理項目（非投資項目，簡稱代建項目）合同銷售面積約22萬平方米，合同銷售金額約為24億元。前11月，綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積約124萬平方米，合同銷售金額約人民幣161億元。

綜上，截至2016年11月30日，綠城集團累計取得總合同銷售面積約561萬平方米，總合同銷售金額約人民幣1028億元。

去年，綠城提出將把布局中心轉(zhuǎn)向一二線城市的北上廣深、杭州、天津、南京、武漢、合肥、濟南、鄭州、廈門、福州、成都、重慶15個城市。自去年年底重歸北京拿下門頭溝地塊后，今年2月，綠城在京城再下一城，成功競得酒仙橋地塊。

融創(chuàng)中國：收并購?fù)瓿汕|布局

融創(chuàng)中國近日發(fā)布公告表示，11月，公司實現(xiàn)新增預(yù)訂銷售金額人民幣230.9億元（同比增長171%），合同銷售金額人民幣224.5億元（同比增長194%），合同銷售面積約124.9萬平方米，合同銷售均價約人民幣17980元/平方米。

截至2016年11月底，公司實現(xiàn)合約銷售金額人民幣1303.8億元（其中，合同銷售金額為人民幣1251.3億元，預(yù)訂銷售金額為人民幣52.5億元），同比增長103%，合約銷售面積約631.5萬平方米，合約銷售均價約人民幣20650元/平方米。

在收購方面，融創(chuàng)仍然在加速跑馬圈地。今年11月15日，融創(chuàng)中國公告稱，其擬收購聯(lián)想控股附屬公司融科智地的框架協(xié)議及項下的交易事項已經(jīng)獲得股東的正式批準(zhǔn)。

11月30日早間，恒大發(fā)布公告稱出售青島嘉凱城項目公司100%股權(quán)。融創(chuàng)以36.62億元接手。這筆交易是通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所完成的，較轉(zhuǎn)讓起始價16億元溢價20.62億元，溢價率128.875%。此次交易的項目是位于青島市李滄區(qū)青島時代城項目，總占地面積約為106.61萬平方米，總建筑面積約178.79萬平方米，未售面積約為98萬平方米，主要是用作住宅和商業(yè)。

此外，11月30日公告，融創(chuàng)通過子公司天津潤澤、潤鼎物業(yè)在二級市場再次增持3.04%，加之定增所持16.96%股份，一致行動人合計持股達20%。

有分析認(rèn)為，融創(chuàng)中國今年的城市布局，更多是通過收并購來完成，避開了一路水漲船高的招拍掛市場，這幾年其近三分之二開發(fā)項目都是通過并購獲得的。截至10月底，融創(chuàng)實現(xiàn)合約銷售金額約1080.3億元，同比增長91%，提前跨入千億房企俱樂部，也成為三年來首個新晉的千億房企。

其他企業(yè)

保利：11月淡季銷售穩(wěn)定增長

12月7日，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司發(fā)布公告稱，1-11月，其累計實現(xiàn)簽約面積1427.54萬平方米，同比增長35.22%；實現(xiàn)簽約金額1889.47億元，同比增長41.18%。

11月，保利實現(xiàn)簽約面積118.08萬平方米，同比增長21.20%；實現(xiàn)簽約金額153.35億元，同比增長21.34%。

保利地產(chǎn)公告顯示，11月銷售同比保持高速增長,環(huán)比略有下降:11月地產(chǎn)行業(yè)步入銷售淡季,公司單月銷售面積及金額環(huán)比10月略有下降,但從同比來看仍保持較高速增長,公司銷售情況明顯好于行業(yè)平均水準(zhǔn)。主要由于公司在年底竣工項目增多,推盤力度有所加強;同時公司銷售結(jié)構(gòu)合理,11月銷售均有所回升為12987元/平米,環(huán)比上漲4.51%,同比上漲0.11%,說明公司11月在一、二線城市的銷售仍保持良好勢頭,占比有所回升。在近階段部分熱點城市限購限貸政策日趨收緊的局面下,實屬不易。我們調(diào)高對公司全年的銷售預(yù)期,預(yù)計全年銷售金額2100億元,同比增長36%。

金茂：前11月業(yè)績上漲三成

12月9日，中國金茂控股集團有限公司披露的2016年11月未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)顯示，11月份，中國金茂取得物業(yè)簽約銷售額人民幣8.612億元及簽約銷售建筑面積月5.55萬平方米。截至2016年11月30日11個月，該集團已累計取得物業(yè)簽約銷售額人民幣301.668億元，累計簽約銷售建筑面積約132.46萬平方米，同比分別增加31.52%及33.68%。

在北京，作為金茂“府”系全新升級產(chǎn)品的北京金茂府近日正式亮相。這是中國金茂攜手中鐵建在去年8月底競得的北京豐臺區(qū)石榴莊地塊上打造的項目。據(jù)了解，北京金茂府將成為繼承并超越之前15座“金茂府”的新一代健康住宅。中國金茂、中鐵建將在項目所在的一平方公里范圍內(nèi)，將7塊土地、8種城市功能，整合為步行可達都市街區(qū)空間，將墅區(qū)、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、公園、商業(yè)、街坊空間、軌道交通等理想生活必備要素，打造為千步多維都市生態(tài)圈。

專家觀點

>>融創(chuàng)中國董事長孫宏斌

行業(yè)資產(chǎn)加速向大房企集中

房地產(chǎn)行業(yè)去年規(guī)模僅為不到10萬億元，但到今年10月底，房地產(chǎn)規(guī)模已達9萬億元。規(guī)模恐再難增長，但資源正快速向大公司集中。2015年房企前100名占比20%左右，前10名占比17%。但從今年來看，前100名已占超過40%的份額。那么，未來5-10年前100名會占70%-80%，前10名會占35%至40%。這樣算來，未來前10名平均體量將達4000億元。這意味著，行業(yè)資本與資產(chǎn)將通過兼并重組等方式加速向大房企集中。

>>易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進

未來行業(yè)集中度進一步提高

房企銷售規(guī)模越來越大，也進一步體現(xiàn)了房企在地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H上有較好的發(fā)展空間。但此類格局背后也帶有一定的行業(yè)高集中度性質(zhì)，所以大房企后續(xù)戰(zhàn)略發(fā)展思路會更明確，中小房企相對來說很難享受此類地產(chǎn)行業(yè)的投資收益。房企銷售業(yè)績不錯，千億級房企數(shù)量增多，會使得后續(xù)地產(chǎn)投資節(jié)奏繼續(xù)強化，集中度將進一步提高。未來企業(yè)在布局方面，需要持續(xù)強調(diào)一點，即75%的項目要布局在一、二線熱點城市中，對于此類城市的投資需要繼續(xù)看好，而25%的項目建議關(guān)注三四線城市的高鐵新城以及部分有特色小鎮(zhèn)建設(shè)的城市，這樣的區(qū)域分布相對會比較合理。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。