昨日上午，濟(jì)南市國土資源局召開聽證會，調(diào)整城鎮(zhèn)土地級別、更新基準(zhǔn)地價(jià)。此次調(diào)整城區(qū)土地評價(jià)范圍向北延伸，首跨黃河，住宅基準(zhǔn)價(jià)最高6245元/m2，不過據(jù)專家分析，基準(zhǔn)地價(jià)很難影響房價(jià)。文/圖記者鄭心茹

城區(qū)土地評價(jià)范圍首跨黃河范圍增加335平方公里

按照國土部的要求，各地市縣國土部門要每三年全面更新一次基準(zhǔn)地價(jià)。據(jù)介紹，這次基準(zhǔn)地價(jià)更新是在濟(jì)南市城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大了城區(qū)評價(jià)范圍，主要是北邊界，首次跨過了黃河。

此次制定（調(diào)整）土地級別與國有土地基準(zhǔn)地價(jià)范圍東到東巨野河、歷城與章丘行政界；南至狼貓山水庫、向西沿繞城高速公路南環(huán)線至港溝立交，沿南部山體至規(guī)劃中的二環(huán)東路延長線，沿南繞城高速向西直至與城市規(guī)劃線相交，即到達(dá)規(guī)劃中的二王寨區(qū)域立交橋，沿城市規(guī)劃線直至長清區(qū)南部；西沿長清區(qū)文昌街道葉莊至玉清湖水庫東；西北接黃河大堤南岸、至京滬高速鐵路往北延繞城高速公路北環(huán)線北、過表白寺樞紐立交沿青銀高速往東，至京滬高速公路往北、沿濟(jì)北新城規(guī)劃范圍北邊界往東至黃河?xùn)|岸，向北延伸至321省道，向東直至徐寨村東邊界。

與上次評價(jià)范圍相比，邊界有所調(diào)整，主要是北邊界線，西北接黃河大堤南岸，至京滬高速鐵路往北接繞城高速公路北環(huán)線，過表白寺樞紐立交沿青銀高速往東，至京滬高速公路往北，沿濟(jì)北新城規(guī)劃北邊界向東至黃河，向北延伸至321省道。其他界線與以往相比沒有發(fā)生變化。

此次調(diào)整指導(dǎo)未來三年的土地價(jià)格，考慮到濟(jì)南市正在申報(bào)國家級新區(qū)和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，因此將天橋區(qū)的桑梓店、大橋兩個(gè)街道辦事處，以及濟(jì)陽的崔寨鎮(zhèn)、章丘的高官寨鎮(zhèn)（高新區(qū)代管的13個(gè)村），納入這一輪的城區(qū)土地評價(jià)范圍，增加了大約335平方公里。

首次增加公共服務(wù)用地住宅基準(zhǔn)價(jià)最高6245元/m2

為了區(qū)別同一土地級別不同區(qū)域土地治理和價(jià)格的差異，需要將土地級別細(xì)分區(qū)片。此次基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍內(nèi)還增加了城區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地。商服用地共劃分為96個(gè)區(qū)片，住宅用地共劃分為86個(gè)區(qū)片，工業(yè)用地共劃分為50個(gè)區(qū)片，公共管理與公共服務(wù)用地未劃分區(qū)片。

本輪商服用地基準(zhǔn)地價(jià)平均調(diào)整幅度為9.39%，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)漲幅14.63%，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)漲幅4.73%。

據(jù)了解，商服用地一級至六級地主要集中在城區(qū)西二環(huán)至東繞城的區(qū)域內(nèi)，為城區(qū)土地市場活躍區(qū)域，七級至八級地主要分布在城郊及長清區(qū)。商服用地基準(zhǔn)地價(jià)一級價(jià)格擬更新為8510元/平方米，樓面地價(jià)為4255元/平方米;二級擬為7127元/平方米，樓面地價(jià)為3564元/平方米;三級擬為5203元/平方米，樓面地價(jià)為2602元/平方米。最末級商服用地基準(zhǔn)地價(jià)沒有調(diào)整，仍為878元/平方米，樓面地價(jià)為439元/平方米。

住宅用地土地級別劃分以城市中心呈環(huán)狀方式，總體分布趨勢偏東。其中，一級至五級地主要集中在二環(huán)西路以東至東繞城區(qū)域內(nèi)，為土地交易活躍區(qū)域。住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)一級價(jià)格擬更新為6245元/平方米，樓面地價(jià)為3123元/平方米;二級擬為4565元/平方米，樓面地價(jià)為2283元/平方米;三級擬為3724元/平方米，樓面地價(jià)為1862元/平方米。最末級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)沒有變化，仍為852元/平方米，樓面地價(jià)為426元/平方米。

軌道交通成影響地價(jià)的因素住宅地價(jià)主要參考26個(gè)指標(biāo)

濟(jì)南的軌道交通規(guī)劃從申報(bào)開始，就已經(jīng)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響。R1、R3、R2號線陸續(xù)開工建設(shè)，未來開通運(yùn)營之后，勢必進(jìn)一步影響地價(jià)和房價(jià)。因此，在這一輪調(diào)整中，參照國內(nèi)其他城市的做法，首次將軌道交通列為影響商服、住宅地價(jià)的因素之一。即，距離地鐵站越近的土地，價(jià)格越高。

這一輪土地級別調(diào)整仍然考慮，比如，城區(qū)住宅用地分8級，主要參照7個(gè)因素，26個(gè)指標(biāo)（如水電氣暖、學(xué)校、醫(yī)院、市場、公園廣場、道路、公交站、環(huán)境、人口密度等）。Ⅰ至Ⅴ級住宅用地集中在二環(huán)西路至東繞城高速公路之間。

分析

基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整難影響房價(jià)

地價(jià)在房價(jià)中所占比例僅為15%-25%

很多人關(guān)心一個(gè)問題，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整，是否影響房價(jià)？

據(jù)濟(jì)南市國土資源局的相關(guān)人士介紹，基準(zhǔn)地價(jià)是政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格，由于土地成交價(jià)格大幅提升，基準(zhǔn)地價(jià)也要相應(yīng)調(diào)整。但基準(zhǔn)地價(jià)并非成交價(jià)，而是一個(gè)綜合參考價(jià)。土地成交價(jià)的漲跌主要與市場供求關(guān)系的變化有關(guān)，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整并不對土地市場產(chǎn)生實(shí)際影響。而是能夠更準(zhǔn)確快捷地反映目前城市土地市場的變化，也可以使原來不合理的城市用地結(jié)構(gòu)得到改變。

同時(shí)，房價(jià)也取決于供求關(guān)系，以及土地成交價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)作為地價(jià)的評估標(biāo)準(zhǔn)之一，僅是進(jìn)行地價(jià)評估的基礎(chǔ)。同時(shí)根據(jù)濟(jì)南市房價(jià)、地價(jià)關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，地價(jià)在房價(jià)中所占的比例關(guān)系僅為15%-25%。調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)僅是如實(shí)地反映區(qū)域的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)，不能直接導(dǎo)致房價(jià)上漲，也沒有必然聯(lián)系。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。