上交所與深交所日前相繼發(fā)布房地產(chǎn)等行業(yè)公司債分類監(jiān)管新規(guī)，意味著房企發(fā)債融資的好日子已經(jīng)過去。首當其沖的是中小型房企，其發(fā)債融資難度驟增，而一些財務指標不佳的上市房企也將受到較大影響。

據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，以2015年末數(shù)據(jù)測算，近三成A股上市房企屬于最新分類標準中的風險類，另有25%上市房企屬于關(guān)注類。“風險類的發(fā)行人，主承銷商會審慎承接相關(guān)項目。這些項目弄不好很可能成為燙手山芋。”有券商人士如此表示。

兩交易所相繼發(fā)新規(guī)

記者獲悉，繼10月28日上交所明確房地產(chǎn)及產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的標準后，深交所也于日前發(fā)布了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》。根據(jù)新規(guī)，有重大違法違規(guī)行為、在重點調(diào)控的熱點城市競拍“地王”，哄抬地價、前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的三類房企禁發(fā)公司債；房企募資不得用于購置土地。

在準入門檻上，發(fā)債主體評級需AA及以上，且滿足四個條件：境內(nèi)外上市公司；省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房企；以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房企。

達到準入門檻后，以5個關(guān)鍵指標作為分類：1．最近一年末總資產(chǎn)小于200億元；2．最近一年度營業(yè)收入小于30億元；3．最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負；4．最近一年扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率大于65%；5．房地產(chǎn)業(yè)務非一、二線城市占比超過50%。觸發(fā)兩項指標劃分為關(guān)注類，觸發(fā)三項指標以上（含三項）劃分為風險類，其余劃分為正常類。

近三成觸及風險類標準

這5項指標要求并不低，135家A股上市房企中，能夠全部滿足的不多。據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，按最近一年末（即2015年年末數(shù)據(jù)）測算，135家房企中有29%屬于風險類，26%屬于關(guān)注類，屬于正常類的不到一半。觸發(fā)3項指標的房企有天地源、天津松江、浙江廣廈、津濱發(fā)展、中房地產(chǎn)、廣宇發(fā)展等40家，其中，天津松江、津濱發(fā)展、萬方發(fā)展等6家房企還觸發(fā)了4項指標。

值得關(guān)注的是，天地源2016年第一期非公開發(fā)行公司債券10月11日掛牌上交所，發(fā)行總額10億元，期限三年，票面年利率6.28%。如果按照新的標準，發(fā)債就困難了。財務數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，天地源總資產(chǎn)為173億元，2015年的營業(yè)收入為29.75億元，扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率約為83.36%。

記者發(fā)現(xiàn)，僅“最近一年扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率”這一項，2015年，就有58家房企的扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率超過65%，其中，魯商置業(yè)、嘉凱城、京投發(fā)展、云南城投、天津松江、綠地控股、泛?？毓?、信達地產(chǎn)、南國置業(yè)、光明地產(chǎn)等13家房企的扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率超過了80%。

房地產(chǎn)業(yè)將強者恒強

鳳凰股份董秘畢勝告訴記者，交易所收緊房企發(fā)債，折射出當前房地產(chǎn)市場潛藏危機已經(jīng)引起監(jiān)管層重視，公司債募資后繞道流入土地市場將被嚴控。后面一段時期，房企在一二線城市拿地肯定不能為所欲為，“地王”現(xiàn)象將會減少，這也可以傳遞出監(jiān)管層不愿意看到“地王”現(xiàn)象蔓延的信號。

上交所債券項目公開信息顯示，10月26日，江蘇先行建設(shè)有限公司2016年非公開發(fā)行規(guī)模擬為20億元的公司債未獲通過。10月19日，貴陽城南地產(chǎn)（集團）有限公司2016年非公開發(fā)行規(guī)模為30億元的公司債已終止。而此前在上海拿下地王的融信，擬發(fā)行的一筆規(guī)模為43億元的公司債在8月8日被上交所受理后，目前仍停留在“已反饋”階段。

江蘇某上市房企證券部工作人員認為，此次發(fā)債收緊，影響最大的是低評級房企和中小型房企，像一線和強二線城市的大型上市房企，房地產(chǎn)債償債壓力仍然不大，違約風險也不突出。他還指出，即使發(fā)債不收緊，小房企的公司債也很難發(fā)掉，一個是利率高，二是認購的投資者少。未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)強者恒強態(tài)勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。