日前關(guān)于房產(chǎn)稅的話題再度升溫，原因很可能在于樓繼偉部長指出，要義無反顧地推動房地產(chǎn)稅制的改革，另外就是一些學者再度呼吁推出房產(chǎn)稅。應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)稅涉及到了稅種比較多樣，包括但不局限于房產(chǎn)稅。本文局限于討論房產(chǎn)稅（propertytax），而不是涉房涉地等寬泛的房地產(chǎn)稅制改革。我的態(tài)度是，鑒于中國經(jīng)濟L型和樓市泡沫的現(xiàn)狀，目前動用房產(chǎn)稅工具，是在既有問題上疊加更大問題甚至災(zāi)難，而不是解決問題。中央政府必須謹慎權(quán)衡，避免重大決策失誤。

我反對在當前開征房產(chǎn)稅的態(tài)度是一貫的，研究者最可悲的問題是喪失人格獨立，，為官員做注腳，為商人做美容，為公眾獻媚言。是否，何時和如何開征房產(chǎn)稅，更不應(yīng)卡通化為呼吁不開征就是為開發(fā)商或有房人代言，呼吁開征就是為廣大窮人無房者鼓與呼的扭曲情緒。作為一項公共決策，應(yīng)當著眼公共利益的最大化和風險極小化。

第一，房價上漲是全球現(xiàn)象，中國也不例外，并不是近期中國涉房政策出現(xiàn)失誤所致。

次貸危機以來，全球房地產(chǎn)在經(jīng)歷了短暫下跌之后，重新開始上漲。除了政治或者安全局勢動蕩的區(qū)域之外，幾乎全球大都市的房價都有顯著上漲。倫敦，波士頓，紐約，舊金山，悉尼，溫哥華，多倫多等城市在過去三年的房價升幅都超過了40%，美國主要城市在2012年初之后房價持續(xù)上升，甚至連多年來經(jīng)濟幅增長和東京都人口幅增長的東京，也出現(xiàn)了量價齊升的情況。過去一年東京房價上升了16%。中國大城市的房價上漲，是全球房價上升的一個縮影，北上廣深房價的升幅在過去四年沒有能夠排入全球漲幅前三甲城市之列。同時中國居民也日益成為海外地產(chǎn)的重要購買力，目前每年流出的購房資金不會少于200億美元，并呈加速狀態(tài)。

以上事實顯示，中國樓市的火爆，很可能并非中國的涉房政策產(chǎn)生了什么重大轉(zhuǎn)折的結(jié)果，也就是說，一線城市的限購政策仍有必要，限貸政策的放松不足以解釋中國樓市的轉(zhuǎn)折，而很可能是另有原因。那么全球樓市上升的根源究竟是什么？人們直覺地將答案投向了貨幣。廉價貨幣政策由來已久，并且看來還沒有到終結(jié)的時刻，近期希拉里宣稱，如果她單選美國總統(tǒng)，將啟動美國二戰(zhàn)以來最大規(guī)模的經(jīng)濟刺激計劃。只要貨幣泛濫，資產(chǎn)價格泡沫化就難免。只看房價不看貨幣是不妥的。

第二，中國增長轉(zhuǎn)型的遲緩，和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的荒蕪，更大程度上推動了樓市回升。

包括股票，債券和樓市的持續(xù)熱潮，是次貸危機后的典型特征。危機至今主要經(jīng)濟體紛紛采取了寬松的貨幣政策，先是以直升機灑錢為指導的量寬政策，在印鈔泛濫之后，又進入了低利率，零利率甚至負利率時代。我們未曾經(jīng)歷過如此持續(xù)的貨幣量大價廉時代。廉價貨幣之下，企業(yè)的投資熱情并沒有被激發(fā)，由于創(chuàng)新的匱乏和盈利前景的不明朗，實體經(jīng)濟并沒有吸收太多的流動性，例如美國上市公司在去年手持現(xiàn)金超過了1萬億美元，現(xiàn)金分紅率達到了50%。廉價貨幣脫實入虛，加速催生了全球資產(chǎn)泡沫，次貸危機至今，伴隨房價上漲的，還有股市和國債價格的飆升。目前美國正在經(jīng)歷僅次于1990-1999的股市大牛市，且這輪牛市尚未結(jié)束，美國國債市場的火爆則到了令人望而生畏的程度。如果說次貸危機表現(xiàn)為資產(chǎn)價格泡沫化的危機，那么當下全球資產(chǎn)泡沫比危機前有過之而無不及。

中國樓市既是全球樓市的一部分，同時又有自身特質(zhì)，即增長轉(zhuǎn)型緩，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒，一是中國經(jīng)濟探底的進程比美國經(jīng)濟要遲緩，如果說2011年年底美國經(jīng)濟接近見底，然后至今走出了略有波動的L型，那么中國經(jīng)濟增速的底部仍不甚明朗。二是和美國股債牛市相比，中國居民可選的資產(chǎn)配置更少。股市的異常波動導致2015年下半年，A股市值曾一度消失20萬億元，信托和理財也在波動中退潮，互聯(lián)網(wǎng)金融則在制造驚喜的同時也制造悲劇。和北美相比，中國可供居民配置的資產(chǎn)類型更有限，房產(chǎn)幾乎是唯一選擇，盡管購房者本身也帶著如履薄冰的心態(tài)。三是中國樓市的回升也比美國遲緩。在2012年初至今，美國總體房價回到正增長，而中國房價回升則遲至2014年底。同時，中國樓市的回升，又是在工業(yè)化和城市化程度較低的背景下產(chǎn)生的，也是伴隨著中國股市一蹶不振而產(chǎn)生的。由當下的全球經(jīng)濟增長和貨幣環(huán)境看，2016年第2季度美國經(jīng)濟增長僅為令人失望的1.2%，美聯(lián)儲加息仍然步履蹣跚；中國經(jīng)濟增長已為權(quán)威人士認定為L型，同時中國利率水平存在持續(xù)走低趨勢，因此推動樓市火爆的弱增長寬貨幣的大環(huán)境并沒有逆轉(zhuǎn)之勢。

第三，全球資產(chǎn)泡沫前途未卜，中國樓市的平衡更脆弱，應(yīng)對泡沫破滅難有良方預案。

由于主要經(jīng)濟體并沒有著手解決收入分配問題，尤其是憤怒的底層民眾問題，應(yīng)對金融危機的手段多少顯得有些急功近利。人們對資產(chǎn)泡沫再度破裂雖有憂慮，卻無良方。擊穿樓市泡沫的利器很可能是通脹的復歸。對次人們普遍存在爭議。以日本為例，其經(jīng)濟和全國人口持續(xù)負增長，甚至連東京都市圈的人口都負增長，但作為量寬始作俑者的日本央行，和作為國債/GDP比例最高的日本財政，都還在延續(xù)其既有政策。30多年來通脹并無起色，反而是近期日本東京房價大幅上升。美國的情況與此類似，2009年至今，其經(jīng)濟增長年均僅為2%,但美前財長薩默斯斷言，美國離2%的通脹還很遙遠。中國一樣面臨東亞危機以來最嚴峻的通縮局面。過度發(fā)鈔沒有引發(fā)惡性通脹，反而釀成了通縮延續(xù)下的負利率，人們對此幾乎束手無策。幾乎可以肯定的是，我們并沒有應(yīng)對通脹這只黑天鵝事件降臨，并擊破泡沫的預案。全球弱增長、零利率、強泡沫、持續(xù)通縮的平衡非常脆弱。

和北美相比，中國樓市的平衡更脆弱。一是中國樓市庫存巨大，我們多次指出，僅僅商品房的庫存就可能接近50億平米，7億平米的待售面積不能作為庫存指標。大多數(shù)研究人員認為，中國可能需要5年左右才能使庫存回大致正常。二是盡管中國金融體系幸運地沒有遭受房地產(chǎn)衍生金融產(chǎn)品的困擾，但涉房金融體量也不小，估計占金融業(yè)資產(chǎn)余額的約20%，樓市去庫存和防控金融風險是一枚硬幣的兩面。三是中國樓市冷熱不均嚴重。和家電服裝打折會引發(fā)購物熱情不同，幾乎沒有人會在房價下跌時持續(xù)買入房產(chǎn)。目前一二線城市的升溫，并不意味著三四線城市也能順利去庫存，局部地區(qū)樓市的爛尾看似難以避免。這時候，我們需要考慮，作為全球泡沫的中國樓市泡沫，是維持平衡還是打破它？如果在增長見底，信心增長和庫存去化有起色之前，我們需要為擊穿樓市泡沫付出什么？

第四，當我們義無反顧地改革房地產(chǎn)稅制時，政策目標究竟是加速去庫存？還是努力平抑房價？這是需要格外小心的。

中國財稅體制改革近年來呈現(xiàn)出典型的泥腿子過河，粗線條勾勒，試了再說的莽漢氣質(zhì)。例如“營改增”改革確實在很大程度上抑制了地方政府從生產(chǎn)環(huán)節(jié)而非增值和所得環(huán)節(jié)汲取稅收的沖動，對根治地方爭項目，擴產(chǎn)能的強烈沖動有裨益，但也使地方政府再度喪失重要稅源，服務(wù)業(yè)的營改增尤其粗疏，誰能說清出租型公寓應(yīng)該繳納的稅率？再例如地方存量債務(wù)置換，本意和效果上對解決地方政府債務(wù)雪球越滾越大的燃眉之急居功至偉，但其手法仍然是行政攤派式，且看起來缺乏事前和事中的部門協(xié)調(diào)。如此財稅改革在未來社保體系改革，中央地方事權(quán)財力分配，財政轉(zhuǎn)移支付的透明度方面會遭遇更大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)稅政策也同樣如此，其政策目標究竟是什么？

如果是為去庫存，那么大約5年內(nèi)房地產(chǎn)稅制急劇改變的條件很難具備。如果是為努力平抑房價，那么幾乎任何直指房價的政策都可能是緣木求魚的。中國高房價是老生常談的問題。一是支撐大城市高房價的是不斷流入的人才和財富，原因在于大城市和小城鎮(zhèn)之間，就業(yè)，科技，教育，醫(yī)療等環(huán)境差異過大，根源則在于政府提供的公共服務(wù)均等化進程遲緩。二是中國房價中，地價和稅費含量過高，建安和人工成本已不是關(guān)鍵。2005年以來房地產(chǎn)很大程度上支撐著地方財政。三是持續(xù)廉價貨幣沖擊下，在實體經(jīng)濟盈利艱難，科技創(chuàng)新步履蹣跚時，大流流動性持續(xù)涌入地產(chǎn)。四是中國確實在經(jīng)歷快速城市化進程，人口的遷徙和集中推動了城市核心區(qū)房價。房價是諸因之果，在加劇中國的貧富分化和底層不滿，房地產(chǎn)稅若在去庫存未有起色時登臺，其作用很可能是制造更多問題，而非解決問題。

第五，目前中國的大環(huán)境，決定了并不存在緩釋泡沫，政商和民眾多贏的房地產(chǎn)稅方案，結(jié)果極有可能是加劇亂象的多輸。

部分政府官員可能對房地產(chǎn)稅寄予很高期望，一是期望平抑房價泡沫。同時不至于影響去庫存，事實上這兩者無法兼顧。二是期望抑制非自住非出租型的多套房投資，同時緩解底層民眾不滿，事實上這兩者也無法兼顧。三是期望逐漸建立地方主體稅種，平衡中央和地方的事權(quán)財力關(guān)系，這也幾乎是一廂情愿。前面我們已指出高房價的成因復雜，如果在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，很可能打破現(xiàn)在處于結(jié)構(gòu)化泡沫狀態(tài)的樓市弱平衡，使去庫存幾乎難以完成。此外，房產(chǎn)稅在打擊了投資型購房者的同時，可能對無房者的好處寥寥，目前房價總體水平下跌多少才能讓中低收入階層夠著購房門檻？中低收入者其中有多少人有勇氣去購置房價持續(xù)下跌中的房產(chǎn)？極有可能的結(jié)果是，房主部分地將房產(chǎn)稅的壓力向租戶轉(zhuǎn)移，從而推高房屋租金水平。至于期望以房地產(chǎn)稅充實地方財力，還是讓地方政府先考慮如何承受土地出讓款和房地產(chǎn)開發(fā)銷售交易稅費銳減之痛后，再用遠水解近渴吧。

當下不太可能存在兼顧多贏的房地產(chǎn)稅政策，同時一些被廣泛討論的措施顯得充滿黑色幽默。一是所謂首套房免稅政策。全球主要經(jīng)濟體并無類似政策，但存在“主居住屋”出售時增值部分的免稅政策，主居住屋本身仍然需要繳納房屋及土地稅款。如果中國真的嘗試首套住宅免稅，那一定會發(fā)生人們合并多套小房為城市中心一套高價值住宅的調(diào)整，連大城市的人口都因房地產(chǎn)稅涌向市中心，哪還有什么新型城鎮(zhèn)化？二是所謂按家庭人口扣除一定的住宅免稅面積，這種看房屋面積不看房屋市值的可笑思路可能會引發(fā)更多不滿。三是房改房，農(nóng)村宅基地自建房免稅云云，老人和農(nóng)民（其實主要是公務(wù)員）可能認為是合理的，但新人年輕人會納悶，為什么那些人享受了福利房還免稅，而他們卻要成為背債又背稅的房奴？這些稀奇古怪的設(shè)想，都違背了房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅應(yīng)予納稅的本質(zhì)。四是所謂房地產(chǎn)稅，究竟是建筑和土地合并納稅，還是房地分離納稅？這涉及到70年租用的土地是否被納入稅基的問題，可能導致更激烈的法律爭議。義無反顧是重要的，重要之處就在于“義”字，作為重大的財稅改革，房地產(chǎn)稅還是依據(jù)法律，廣征民意，透明決策為好，這樣可以使得政策接地氣，少些突兀的莽漢氣。

第六，要糧價貨幣，要樓市去庫存，要充實地方主體稅源，要中國家庭負擔更多稅費；不要樓市泡沫崩潰，不要貧富分化繼續(xù)加劇，不要土地財政和大城市?。徊灰唐趦?nèi)危險的房地產(chǎn)稅劇政。那么我們能夠要什么，才能在現(xiàn)有困境中向前挪動，為未來房地產(chǎn)稅的開征鋪路？辦法總是比困難多。

中國樓市多年高溫有其巨大貢獻也帶來諸多害處，其中最引人關(guān)注的是加劇了貧富分化和掩蓋了中國政府針對住戶部門稅收汲取能力的羸弱。簡言之，就是富愈富，窮愈窮；富人納稅少，地方政府難。緩解甚至根治這些問題，可從四方面入手。一是房屋空置費。開征房地產(chǎn)稅必然是期望提高房屋持有環(huán)節(jié)的稅費，避免富裕階層購置大量住宅占據(jù)過多公共資源。因此可以考慮以水電燃氣收費部門為抓手，以房屋物業(yè)管理部門為幫手，制定如何認定空置房的標準，并對空置房征費，拒絕繳費者可能會在未來空置房交易過戶時遭遇懲罰。建議一二線城市的房屋空置費可先行先試。二是減少現(xiàn)金使用，改善個稅的源泉征繳。中國至今仍是大量使用紙幣現(xiàn)金的國家，基于現(xiàn)金收支為主的住戶部門必然使個稅征管淪為事實上的不可能。其對滋生腐敗，對巨富階層幾乎不繳納累進制個稅有直接影響，也使商品房成為較好的洗錢載體。中國政府始終有必要持續(xù)減少流通中紙幣現(xiàn)金，使住戶部門收支基于銀行等金融機構(gòu)，這是央行和財政長期忽略卻事關(guān)重大的基礎(chǔ)工作。個稅源泉征繳將為政府提供可持續(xù)的稅收來源。三是嘗試開征遺產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅即便開征也是地稅，中央出意見地方出細則為宜，如果真的將該項權(quán)力落實到地方，地方可能會十分謹慎，畢竟中國普通家庭幾乎60%的財產(chǎn)為房產(chǎn)，該稅意味著對中國住戶部門重大的財富再分配。而遺產(chǎn)稅是國稅，僅涉及代際之間的財富分配，在確定合理的免征額之后開征難度較小。四是在庫存巨大，去化遲緩的三四線城市，地方政府可試行“房票”制，為留住人才，財富和加速去化創(chuàng)造條件，這我已有相關(guān)論述，在此不贅敘。

在中國，房地稅終究是要向業(yè)主開征的，但當下可能不是適宜時機。中國的樓市繁榮并非孤立，而是全球資產(chǎn)價格泡沫的一部分?？紤]到弱增長，寬貨幣和低通縮仍會延續(xù)，因此直奔房價而去的房地產(chǎn)政策似乎并不是在解決問題，而是使問題更棘手。次貸危機至今的怪象提醒我們，經(jīng)濟危機的根源始終是貧富分化加劇，金融吞噬實體和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)羸弱。因此，處理中國樓市泡沫的重心并不在價格，而在緩解貧富不均，虛實脫節(jié)。中國政府也許可以從空置費，個稅，遺產(chǎn)稅等多種方式入手，逐漸建立針對住戶部門的有效的稅收征管。莽撞急推房地產(chǎn)稅，既失道義徒引爭議，也可能打亂目前中國內(nèi)部的脆弱平衡，引發(fā)復雜問題，并將加劇財富外逃和匯率波動。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。