有人會(huì)相信嗎?中國指數(shù)研究院剛剛發(fā)布的7月份百城住宅價(jià)格指數(shù),北京以38307元的樣本均價(jià)排名全國21位。在全面進(jìn)入豪宅時(shí)代的北京樓市,38307元/平方米的價(jià)格在六環(huán)沿線都買不起房,這個(gè)均價(jià)是如何得出的?“難道又是我們低收入者拖了后腿?”網(wǎng)絡(luò)上調(diào)侃聲又起。沒錯(cuò),北京平均房價(jià)為什么看著如此“親民”,而且在穩(wěn)房價(jià)的當(dāng)口屢屢獻(xiàn)上“穩(wěn)中有降”的漂亮數(shù)據(jù),恰恰是因?yàn)榫哂?ldquo;北京特色”的自住商品房的存在。

“低于周邊房價(jià)30%左右,面向全市符合限購條件的家庭;購買此類住房后五年內(nèi)不得上市,五年后上市收益的30%上交財(cái)政”的自住型商品房在這幾年對平穩(wěn)北京房價(jià)起到了不可磨滅的歷史貢獻(xiàn)。但是,這塊兒北京高房價(jià)的遮羞布很快就要被扯掉了,隨著建設(shè)指標(biāo)的逐年減少,入市項(xiàng)目遲遲不見動(dòng)作,自住型商品房或許很快將退出樓市舞臺(tái),北京房價(jià),露出本來面目的時(shí)候到了……

兩萬人搶購1500套自住房剛需苦守最后陣地

上周末,房山自住型商品房恒大濱河左岸入市,價(jià)格是17500元/平方米,主力戶型為64-67平方米一居、56-84平方米兩居和85-87平方米三居。據(jù)該項(xiàng)目代理公司負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者,此次推出1500套房源,當(dāng)天售罄。20000多人進(jìn)行了申購,最終符合條件的6000多人入圍選房。為了控制現(xiàn)場局面,恒大方面還調(diào)集了旗下其他項(xiàng)目的各大代理公司前來幫忙。

該負(fù)責(zé)人介紹,任何一個(gè)自住型商品房入市,都是這樣的場面。就如恒大濱河左岸這個(gè)項(xiàng)目,周圍的商品房價(jià)格基本都在25000元/平方米至30000元/平方米之間,房山最貴的樓盤已經(jīng)破4萬/平方米。17500元/平方米的價(jià)格明顯低于周邊房價(jià)30%范圍,對于剛需買房人來說,無疑頗具殺傷力。“這樣的項(xiàng)目越來越少了,用地指標(biāo)也快沒了,剛需最后一塊兒陣地也該失守了”,該負(fù)責(zé)人對記者說。

目前,自住房土地供應(yīng)量只有6.65萬平米,抑制北京房價(jià)上漲的“定海神針”變細(xì)了,自住房土地2013-2014年,是供應(yīng)高峰期,從數(shù)據(jù)看可以說是天量,分別達(dá)到了187.4萬平米、295.4萬平米,2015年52.8萬平米,而到了2016年只有6.65萬平米。北京的住宅土地稀缺,在推動(dòng)市場高端化,隨著北京自住房供應(yīng)的減少,北京200萬以內(nèi)的成交部分銳減。

除了已經(jīng)成交的房源,剛需買房人落袋為安,而不少還未入市的自住房項(xiàng)目卻讓等待者心急如焚,網(wǎng)申時(shí)間變得遙遙無期。還有一部分自住房,從拿地之初到現(xiàn)在不要說上市,甚至其他具體消息都杳無音訊,讓人不得不懷疑是在等待時(shí)機(jī)。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,目前允許上市的自住房中,萬科天地在今年3月份的時(shí)候被告知會(huì)在上半年入市,然而目前網(wǎng)申時(shí)間也不能確定。該項(xiàng)目主推80-90平方米兩居,均價(jià)21000元/平方米,預(yù)計(jì)2016年下半年毛坯入住;首創(chuàng)·悅榕匯從去年9月開始發(fā)出或許入市的聲音,但是至今仍未有動(dòng)作,項(xiàng)目戶型面積90平方米以內(nèi),均價(jià)22500元/平方米,總價(jià)在200萬元以內(nèi),房源約700套;保利首開常營鄉(xiāng)自住型商品房地塊自住房,至今沒有上市的聲音,首開常營鄉(xiāng)自住房位于朝陽常營鄉(xiāng)黃渠東路與朝陽北路交口西北角。該地塊普通住宅樓面價(jià)約6.7萬/平方米,配建3.6萬平米自住房,限價(jià)22000元/平方米……

在過去四年,自住房合計(jì)供應(yīng)了540萬平米左右的土地,截至目前已經(jīng)成交了439萬平米,未來能夠上市的只有100萬平米左右。大約只有1萬套上下,讓剛需人群恐慌不已。

網(wǎng)申難度加大還不是最主要的矛盾,而未來價(jià)格才是剛需買房人最恐懼的事情。已經(jīng)連續(xù)兩次申購失敗的裴女士告訴記者,北京市住房建設(shè)管理部門曾經(jīng)表示過,自住型商品房價(jià)格不會(huì)長期“封頂”,還將遵循最初設(shè)定的“比周邊商品住房低30%左右”的定價(jià)機(jī)制,銷售價(jià)格將隨行就市。這就意味著周邊房價(jià)漲得越快,自住型商品房的價(jià)格也會(huì)水漲船高,雖然仍然會(huì)比周邊房價(jià)低30%,但很可能會(huì)超出她的購買能力,她很懷疑開發(fā)商在故意等待周邊樓盤漲價(jià)。

北京樓市還需要自住型商品房嗎?

北京市房協(xié)秘書長陳志在談起自住型商品房時(shí)表示,2013年,北京市住建委在《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》中提出了“自住型商品房”這一概念。意見中指出,推出自住房的目的是重點(diǎn)解決自住型、改善型購房需求。其中,此類住房價(jià)格比周邊商品住房低30%左右,面向全市符合限購條件的家庭;購買此類住房后五年內(nèi)不得上市,五年后上市收益的30%上交財(cái)政。

數(shù)據(jù)顯示,2013年-2015年,北京市共推出自住房10.3萬套,從已入市和待入市項(xiàng)目來看,最高售價(jià)已達(dá)到每平方米2.9萬元,最低售價(jià)僅為每平方米1.05萬元。其中,朝陽、大興、順義分布項(xiàng)目最多。

據(jù)一位李姓房地產(chǎn)營銷總監(jiān)介紹,從銷售上說,基本每個(gè)地段好的自住房項(xiàng)目都引起大規(guī)模搶購,中簽率都出現(xiàn)了的100:1,甚至288:1的超高比例。而位置不好的自住房銷售極慢,甚至有的自住房最后轉(zhuǎn)為商品房進(jìn)行銷售,不再對購房人群進(jìn)行限制。除此之,自住型商品房屢屢爆出不和諧的聲音。

首先,申購程序、選房程序存在不公的情況。《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定》第八條要求,開發(fā)企業(yè)按照搖號確定的選房順序,組織購房家庭選房,并在選房之日5個(gè)工作日以前,在銷售現(xiàn)場和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委官方網(wǎng)站發(fā)布選房公告,明確選房時(shí)間、地點(diǎn)、批次安排等。但是規(guī)定中并沒有明確區(qū)分如遞補(bǔ)選房是否也得遵循,因此,一個(gè)北京南城自住房項(xiàng)目,就出現(xiàn)了當(dāng)初申購的優(yōu)先家庭質(zhì)疑遞補(bǔ)選房程序不公,呼吁開發(fā)商公開選房結(jié)果。此事一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng),人們對選房公開性提出質(zhì)疑。

其次,自住房變出租房。距離北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》已過去幾年。按照意見,自住房的初衷是支持剛需,平抑房價(jià),但在首批自住房交房后“自住”的屬性卻出現(xiàn)了分化。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已經(jīng)交房的自住房共有5個(gè),分別是金隅匯星苑、金隅匯景苑、當(dāng)代滿庭春苑、華遠(yuǎn)和墅雅園以及中國鐵建環(huán)保嘉苑。但不同地段的項(xiàng)目表現(xiàn)出來的居住屬性并不一樣,其中地段好、位置好的自住房出現(xiàn)大范圍出租以及翻倍售賣的現(xiàn)象,而在偏遠(yuǎn)位置的自住房業(yè)主基本是以“自住”為主。

據(jù)了解,朝陽路某自住型商品房一套58平米的一居室,整套租金在5000-5500元/月左右,而二-三居室的單間的租金在2000-2500元/月。如此算下來,按照當(dāng)初22000元/平方米價(jià)格購買一套58平方米的一居室,總價(jià)在130萬元左右,每個(gè)月出租5500元,每年為66000元,相當(dāng)于每年5%的回報(bào)率,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前北京商品房的回報(bào)率(當(dāng)前的房價(jià),能到3%已經(jīng)很高了)。

“如果這樣的話,自住房入市的房價(jià)雖然低于市場價(jià)30%,但出租的租金卻跟市場價(jià)一樣,尤其是地段好的自住房租金高、收益大,在巨大的利益輸出下,自住型人群也可能會(huì)選擇出租,而且還會(huì)出現(xiàn),投資客千方百計(jì)也要?dú)⑷胱宰⌒蜕唐贩渴袌?如此一來,政府有關(guān)部門的初衷就會(huì)大打折扣。”一位房地產(chǎn)專業(yè)人士提出警告。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志接受記者采訪時(shí)表示,關(guān)于自住房交房后表現(xiàn)的種種市場反應(yīng),行業(yè)協(xié)會(huì)正在跟政府在反映溝通,等調(diào)研意見統(tǒng)計(jì)出來后,預(yù)計(jì)自住房會(huì)有更加規(guī)范的管理。

有人將自住型商品房與當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)適用房相提并論。兩者都是為了平穩(wěn)房價(jià),解決低收入者的住房問題,但共同存在的問題也是相通的。

一、真正需要住房的中低收入家庭需求不能滿足。政府開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房以及自住型商品房,是為了中低收入者能夠買得起、住得上。但是在這兩類人群中,部分高收入者卻進(jìn)入了購房者行列。

二、產(chǎn)品品質(zhì)比不上商品房。經(jīng)濟(jì)適用房的房源一般有兩個(gè):新建與由積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房。新建的經(jīng)濟(jì)適用房雖然政府給予房地產(chǎn)開發(fā)商一定的財(cái)政補(bǔ)貼,但由于補(bǔ)貼是隱性的,使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性不高,影響了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的質(zhì)量。房齡不過幾年,就出現(xiàn)諸如墻體脫落,外表破舊等問題。同時(shí),為了處置積壓房,并加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),很多地區(qū)都實(shí)行了將積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房的政策,但也大都存在工程質(zhì)量低的問題。而自住型商品房雖然在這方面有了大大的改觀,但總體說來,由于往往是幫助政府進(jìn)行代建,利潤也不高,因此開發(fā)商積極性也不高,品質(zhì)顯然比不上一墻之隔的商品房。

三、難以避免的盈利工具。無論是此前的經(jīng)濟(jì)適用房還是現(xiàn)在的自住型商品房,都存在大量出租行為,與“自住”的初衷大相徑庭,尤其是不少經(jīng)濟(jì)適用房,位置遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于自住型商品房,天通苑、回龍觀、百子灣等區(qū)域的經(jīng)濟(jì)適用房,甚至租金都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購買時(shí)的價(jià)格。

沒了自住房這塊“遮羞布”北京房價(jià)離脫韁野馬還遠(yuǎn)嗎?

北京房地產(chǎn)市場在2016年房價(jià)上漲加速,平均房價(jià)也開始飆升,原因很簡單——自住型商品房越來越少了。原本應(yīng)該計(jì)入統(tǒng)計(jì)的自住型商品房也因?yàn)檫t遲不入市而拉高了北京整體房價(jià),當(dāng)然,入市了又是另一番景象。但是有一點(diǎn)可以預(yù)見,這些盤入市售罄后,失去“遮羞布”的北京房價(jià)很可能成為脫韁的野馬。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2013年年底北京市政府宣布:兩年將供應(yīng)7萬套自住房的土地供應(yīng),現(xiàn)在看,這個(gè)指標(biāo)基本完成了。2014-2016年,自住房合計(jì)供應(yīng)了54624套,疊加上未來還有1萬套上下的潛在供應(yīng),基本可以說,當(dāng)時(shí)7萬套的確是完成了。這7萬套本來可以賣出3-4萬的商品房住宅,按照實(shí)際低于市場價(jià)格超過30%,接近50%入市了,數(shù)字上,相當(dāng)于北京用1000億的財(cái)政收入損失,換來了北京房價(jià)漲幅低于其他一二線熱點(diǎn)城市的結(jié)論。

作為北京房價(jià)的定海神針,過去3年,張大偉計(jì)算了一下,自住房對房價(jià)的上漲影響多大?

在過去三年,含自住房的商品房住宅均價(jià)與不含自住房的商品房住宅均價(jià),價(jià)格差距分別為1922、2758、1549。折算成價(jià)格漲幅比例也就是2014年,自住房讓北京房價(jià)下調(diào)了7.7%。2015年,自住房讓北京房價(jià)下調(diào)了10.3%。2016年,自住房讓北京房價(jià)下調(diào)了4.6%。

自住房土地2013-2014年,是供應(yīng)高峰期,從數(shù)據(jù)看,可以說是天量,分別達(dá)到了187.4萬平方米、295.4萬平方米。而到了2015年只有52.8萬平方米。2016年截至目前更是只有6.65萬平方米。

這就意味著,指標(biāo)即將用盡,隨著未入市項(xiàng)目的不斷入市,自住型商品房很可能如經(jīng)濟(jì)適用房一樣退出房地產(chǎn)歷史的舞臺(tái),畢竟,隨著土地價(jià)格的不斷升高,這種形式的房源即使低于周邊30%,在日益豪宅化的今天,旁邊的商品房賣10萬一平方米,自住型賣7萬一平方米,不說普通買房人負(fù)擔(dān)不起,即使可以購買,那也將成為自住型豪宅。

此外,由于自住型商品房的價(jià)格也隨著周邊房價(jià)上漲,對有大量庫存的商住房形成了強(qiáng)烈的沖擊,尤其在房山、大興、石景山等地。在國家“去庫存”政策方針指引之下,再推出大量自住型商品房,看來已經(jīng)是小概率事件了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。