福建出臺(tái)供給側(cè)改革方案：房地產(chǎn)實(shí)施“一市一策”

隨著各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化日益明顯，福建最新出臺(tái)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案中明確提出：房地產(chǎn)實(shí)施“一市一策”。

8月3日，福建公布《福建省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016-2018年）》，提出“一市（縣）一策”原則，即區(qū)分不同情況，分城分縣施策。

這一政策出臺(tái)的背后，是在福建省中，既有房?jī)r(jià)暴漲的廈門，也有如房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的泉州。6月份的數(shù)據(jù)顯示，廈門新建住宅價(jià)格同比漲幅為33.6%，為全國(guó)第二；其環(huán)比漲幅達(dá)到了4.7%，為全國(guó)第一。與此同時(shí)，福建經(jīng)濟(jì)總量最大的城市泉州6月新建住宅價(jià)格環(huán)比下降了0.2%，同比也僅僅增長(zhǎng)了1.8%。

“一市一策”無疑更為科學(xué)，但問題是具體如何執(zhí)行呢？

根據(jù)上述供給側(cè)改革方案，福建二線熱點(diǎn)城市要抑制地價(jià)房?jī)r(jià)過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是對(duì)于去化周期長(zhǎng)的三四線城市和縣，要對(duì)購買新建商品房按所繳契稅給予獎(jiǎng)勵(lì)。

福建出臺(tái)供給側(cè)改革方案

根據(jù)了解，福建有望成為全國(guó)首個(gè)在省內(nèi)實(shí)施“一市（縣）一策”房地產(chǎn)新政的省份。

其相關(guān)方案指出，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的二線熱點(diǎn)城市要采取有針對(duì)性的措施，抑制地價(jià)房?jī)r(jià)過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，不再出臺(tái)新的購買住房鼓勵(lì)政策。

對(duì)于庫存數(shù)量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市和縣，要在落實(shí)購買首套房和改善性住房信貸稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)本地實(shí)際，制定扶持合理購房消費(fèi)的優(yōu)惠政策，對(duì)購買新建商品房按所繳契稅給予獎(jiǎng)勵(lì)等。

此外，對(duì)三四線城市要?jiǎng)?chuàng)新金融產(chǎn)品，加大進(jìn)城農(nóng)民購房信貸支持力度。鼓勵(lì)各市、縣（區(qū)）加大戶籍制度改革力度，進(jìn)一步落實(shí)戶籍改革方案和居住證制度，簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù)。

同時(shí)，方案要求做好住房公積金制度擴(kuò)面工作，把符合條件的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。全面開展住房公積金異地個(gè)人住房貸款，滿足繳存職工回戶籍地購房需求。

這一政策出臺(tái)的背景，是福建各地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯分化。

2015年，泉州年經(jīng)濟(jì)總量6137.74億元，接近于廈門的3466.01億元的2倍。但是，2015年，廈門商品房銷售均價(jià)為16000/平方米，全體居民人均可支配收入39703元；2015年泉州商品房銷售均價(jià)為6200元/平方米，其全年全市居民人均可支配收入28678元。

從今年來看，差距被拉得更大。6月份，泉州6月新建住宅價(jià)格環(huán)比下降了0.2%，省會(huì)福州上升了1.2%，廈門則是上升了4.7%。如果與去年6月相比，廈門新建住宅價(jià)格同比上升了33.6%，福州市上升了13.8%，泉州市僅僅上漲了1.8%。

目前，泉州的房?jī)r(jià)甚至不如一些縣級(jí)市。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，泉州甚至還有每平方米6000元-7000元的房?jī)r(jià)，但是縣級(jí)市福清的房?jī)r(jià)，已經(jīng)達(dá)到每平方米1萬多元。另外，莆田稍微地段好一點(diǎn)的地區(qū)，房?jī)r(jià)也在每平方米1萬以上。

可以說，各地房?jī)r(jià)的差距，與居民的收入水平關(guān)系并不算密切，而與供求關(guān)系密切相關(guān)。

2015年，廈門房地產(chǎn)開發(fā)面積為592.47萬平方米，僅相當(dāng)于泉州991.20萬平方米同期開發(fā)面積的60%。

一位買過多套廈門住宅的人士告訴記者，廈門島上今年以來就沒什么新的樓盤供應(yīng)。“所以住房交易的主要是二手房，去年兩三萬1平方米的房子，今年每平方米漲了1萬元左右。”他表示。

如何執(zhí)行？

福建各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)各不相同。交通銀行金融研究中心分析師夏丹認(rèn)為，“一城一策”的政策說了很多年，關(guān)鍵是如何執(zhí)行。

其中的關(guān)鍵點(diǎn)，是不能完全按照價(jià)格來制定策略，要根據(jù)市場(chǎng)預(yù)期、庫存情況等因素來靈活安排。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，目前有一些地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲很快，但是庫存也上升驚人，這表明一些城市房?jī)r(jià)的“虛火”很旺。

“從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)能否上升，還是要與人口和最終供求關(guān)系決定。”夏丹說。

換句話說，一個(gè)城市的新增有購房能力的個(gè)體，將決定這一城市未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)。其中一個(gè)關(guān)鍵就是進(jìn)城的農(nóng)民工。

數(shù)字顯示，今年6月末，福建商品房待售面積2066.59萬平方米，同比增長(zhǎng)30.5%。未來，這一數(shù)字有可能繼續(xù)增加。數(shù)據(jù)顯示，福建商品房上半年施工面積是2.88億平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，其中住宅施工面積是1.9億平方米，同比增長(zhǎng)1.8%。

對(duì)此，福建特別提出，要加大進(jìn)城農(nóng)民購房信貸支持力度，做好住房公積金制度擴(kuò)面工作，把符合條件的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部副研究員劉向東認(rèn)為，農(nóng)民到縣城買房是可以承受的。“現(xiàn)在很多農(nóng)村的年輕人去發(fā)達(dá)城市這些地方打工，一年工資也有個(gè)八九萬，這樣就有能力在縣城買房子。關(guān)鍵是縣城要吸引農(nóng)村人來買房。”

夏丹則認(rèn)為，農(nóng)民工房屋自有率在1%-3%左右，要讓農(nóng)民工消化房地產(chǎn)庫存其實(shí)難度很大。對(duì)農(nóng)民工來說，最好的方式還是公租房或經(jīng)適房這類的保障房政策。

她指出，最核心的問題不是住房。“農(nóng)民工要買房，其實(shí)不光是為了就業(yè)和居住，更重要的是下一代的教育問題。更重要的是解決一些配套戶籍政策、教育和社保的問題。”

福州國(guó)房網(wǎng)總經(jīng)理劉福泉認(rèn)為，還是要注意購房者的需求層次，根據(jù)需求引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)不同層次的樓盤。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。