打造“世界級山水六旗文旅小鎮(zhèn)”項目的知名開發(fā)商陷入危機(jī)。

2021年10月25日至2021年10月26日，青海省西寧市中級人民法院將于阿里司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺，對北京市朝陽區(qū)周莊山水文園9套聯(lián)排別墅，分別進(jìn)行公開拍賣，起拍價合計約2.981億元。

同日，還將對兩套四合院——北京市朝陽區(qū)小武基村甲8號3號院和5號院房產(chǎn)，分別進(jìn)行公開拍賣，起拍價合計約1.45億元。這樣，11套房產(chǎn)合計約4.431億元。

上游新聞記者獲悉，此次拍賣為業(yè)主山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（山水文園凱亞）無力償債，而被抵押權(quán)利人五礦國際信托有限公司（五礦信托）申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

起拍價相當(dāng)于評估價8.5折

按照公告，此次拍賣的北京市朝陽區(qū)周莊山水文園220號樓-2至3層104、105、110三套，221號樓-2至3層103、104、106、107、108、1106套，共9套聯(lián)排別墅，總建筑面積3292.78平方米，評估總價為35070.55萬元，評估價建面10.6507萬元每平方米。

具體建面從346.41平方米到391.19平方米不等，起拍價從3033.3950萬元到3698.2735萬元，起拍價合計約2.981億元，相當(dāng)于評估價8.5折，起拍價折合建面9.0531萬元。

山水文園220號樓和221號樓坐落于四期開發(fā)建設(shè)的山水文園西園，位于東三環(huán)外，西距東三環(huán)十里河橋直線距離約500米，220號樓和221號樓南臨弘燕南一路北側(cè)。

房屋所有權(quán)人為山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，房屋用途為住宅、車庫，住宅、地下室，為商品房。土地使用權(quán)為出讓。

北京市朝陽區(qū)周莊山水文園220號104、105、110室是一個京（2019）XX產(chǎn)權(quán)證，北京市朝陽區(qū)周莊山水文園221號103、104、106、107、108、110室也是一個京（2019）XX產(chǎn)權(quán)證，拍賣成交后產(chǎn)權(quán)證是否能單獨分開辦理，需買受人自行到相關(guān)部門了解。

而兩套四合院——北京市朝陽區(qū)小武基村甲8號3號院和5號院房產(chǎn)，合計建面2033.01平方米，合計土地使用權(quán)面積4155.54平方米，評估價合計17066.65萬元，評估價建面折合每平方米8.39477萬元，起拍價合計約1.45億元，相當(dāng)于評估價8.5折，按照建面折合起拍價每平方米7.1355萬元。

5號院房產(chǎn)，建面1404平方米，評估價1.178626億元，起拍價1.00183210億元，相當(dāng)于評估價8.5折，土地使用權(quán)終止日期為2051年11月4日。

3號院房產(chǎn)，建面629.01平方米，評估價5280.39億元，起拍價4488.3315萬元，相當(dāng)于評估價8.5折，土地使用權(quán)終止日期也為2051年11月4日。

朝陽區(qū)小武基村甲8號3號院、5號院位于北京東四環(huán)內(nèi)，東距東四環(huán)南路小武基橋約500米，西側(cè)鄰蕭太后河?xùn)|岸。

上述房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人也為山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，房屋用途辦公用房，為商品房。土地使用權(quán)為出讓，登記時間2009年9月25日。

這11套房產(chǎn)拍賣，均要求買家需具備北京購房資格，如拍賣成交后因買受人不具備北京購房資格導(dǎo)致悔拍的，已交納的保證金不予退還。

老板受累于山水六旗文旅小鎮(zhèn)項目

上游新聞記者獲悉，此次拍賣系業(yè)主山水文園凱亞無力償債，而被抵押權(quán)利人五礦信托有限公司申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊地在北京市朝陽區(qū)甲8號5號院1號樓1層105室，1997年7月18日成立。法定代表人李瑞芳，注冊資本7000萬元，大股東為山水文園投資集團(tuán)有限責(zé)任公司，持股比例60%，實際控制人為李轍，山水文園創(chuàng)始人。

有公開報道，從2001年至今，在北京東三環(huán)至四環(huán)地段，山水文園開發(fā)了總建面120萬平的豪宅項目山水文園，紅了20年的該項目給李轍和公司帶來了巨大的財富。

2019年10月10日的胡潤百富榜上，李轍排名第195位，財富180億元人民幣。

山水文園集團(tuán)也嘗試轉(zhuǎn)型。

美國六旗樂園與迪士尼樂園、環(huán)球影城并稱“世界三大主題樂園”，但此前沒進(jìn)入中國市場。2014年，山水文園集團(tuán)與美國六旗簽訂戰(zhàn)略合作，準(zhǔn)備打造“世界級的山水六旗文旅小鎮(zhèn)”。

為了引進(jìn)美國六旗，山水文園下了血本，又以美國六旗為大旗，在世界范圍內(nèi)引入近300個國際知名品牌，對標(biāo)萬達(dá)文旅項目。

地方政府看到山水六旗文旅小鎮(zhèn)能帶來每年近10個億的稅收與數(shù)萬個就業(yè)崗位，以及如此多的國際品牌，紛紛開門相迎，從2015年起，浙江海鹽、重慶璧山、南京溧水等10多個山水六旗文旅小鎮(zhèn)簽約。

有人指出，這些小鎮(zhèn)大多位置并不理想，消費能級并不高。即便如期完工，也未必有足夠得消費力支撐其運營。

山水文園為何要做文旅小鎮(zhèn)？有業(yè)內(nèi)人士分析，該公司的山水文園項目還是2001-2005年拿下的，此后在北京再也沒有拿過其他住宅用地。而一二線城市土地競爭日趨激烈，山水文園這類項目型公司的生存空間越來越小，只能把目光投向三四五線城市或區(qū)域。

房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期，財務(wù)杠桿是很多地產(chǎn)公司成功的秘密，杠桿越高、周轉(zhuǎn)越快，規(guī)模也發(fā)展得越快。

2020年，限制開發(fā)商融資的“三條紅線”正式出臺：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍，開發(fā)商融資將嚴(yán)格受這三條紅線踩線情況的限制。

“三道紅線”徹底打破了開發(fā)商對金融杠桿的幻想。

2019年底，山水文園負(fù)債過高，資金危機(jī)全面爆發(fā)，希望于高杠桿來撬動自己的文旅小鎮(zhèn)破滅，項目停工、六旗催債、股權(quán)凍結(jié)、業(yè)主維權(quán)、訴訟等紛至沓來，山水文園集團(tuán)旗下小鎮(zhèn)變賣或者停工，于是，開始有了法院對山水文園企業(yè)資產(chǎn)的司法處置。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。