珠海并不算是一個人口流入量大的城市。當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，該市常住人口有163.41萬人，同比去年增長1.23%。在2012-2014年，珠海市常住人口同比增幅也不超過1.5%。造成如此量價齊升局面，買家來自哪里？

今年年初，在深圳市房價大幅上升并遭遇限購后，珠三角鄰近城市迎來新一波購買力。

珠海市就是其中之一。在港珠澳大橋、深中通道及橫琴自貿(mào)區(qū)等利好，伴隨信貸寬松和首付款比例降低等宏觀環(huán)境影響下，珠海樓市在今年3月迎來火爆行情，此后雖有放緩卻仍熱度不減。

珠海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年五月，珠海市一手樓盤銷售均價達2.6萬元/平方米，核心區(qū)拱北、吉大、南灣均價超過3萬元/平方米。全市一手樓銷售套數(shù)是去年同期的1.7倍。

在21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者探訪的多位珠海當(dāng)?shù)鼐用窨磥恚饲?ldquo;等一等”的心態(tài)，讓他們失去了相對合適的置業(yè)機會。“今年大家都慌了。”一位業(yè)內(nèi)人士如此表述他眼中的情形。

當(dāng)然也有例外

“我去年5月份在西區(qū)買了套房，當(dāng)時盼著‘金九銀十’會漲。結(jié)果剛好6月份就開始漲了。”李華在華南一家小型房地產(chǎn)公司的財務(wù)部門工作，去年的這項支出，被他和家里人看做是最切合時機的投入。“這件事情上，我一直很得意。”在珠海已經(jīng)生活十余年的他笑言。

根本原因是，珠海市被業(yè)內(nèi)人士看做是廣東省內(nèi)土地供應(yīng)最嚴(yán)格的城市之一。市中心香洲區(qū)已經(jīng)處于供貨斷檔階段，可供開發(fā)商住地塊主要位于西部和南部。

此外，由于不限購，其投資客比例也不容忽視。據(jù)業(yè)內(nèi)人士粗略統(tǒng)計，在珠海市如今一手樓盤買家中，約有三成為投資性置業(yè)，投資+自住人群比例超過七成。

“今年大家都慌了”

五月末一個周一的下午，雖在上班時間，位于斗門區(qū)的中珠·春曉悅居項目依舊門庭若市。

售樓處內(nèi)的大堂，一撥接著一撥的看房人在向銷售員了解項目并計算購房款情況。

“現(xiàn)在基本上每天賣出十套房沒問題，今天目前已經(jīng)賣掉了六套，一般在下午六點左右才是猛刷單、猛成交的時間點。”該樓盤由美聯(lián)物業(yè)代理，其中一名銷售人員如是告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者。

而在上一個周日，該項目成交了十余套兩房戶型和十余套一房戶型。

這僅是當(dāng)?shù)劁N售放緩之后的表現(xiàn)。該人員表示，在3-4月份，珠海樓市最火熱的時候，該區(qū)域每天的成交量是平時的八倍。“一個樓盤一天最多賣掉30套都有，在去年沒有這個情況。”

該項目位于珠海市斗門區(qū)相對偏的位置，目前均價1.3萬元/平方米。

斗門區(qū)加上金灣區(qū)被并稱西區(qū)，是珠海市近年才開始加速建設(shè)的城區(qū)，也被當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱為是“水位較低”的區(qū)域，目前配套尚未完善。據(jù)珠海中原統(tǒng)計，今年五月西區(qū)一手樓盤銷售套數(shù)是去年同期的近3倍，成交2801套。

自2015年下半年開始，西區(qū)樓盤均價漸次破萬。目前珠海市內(nèi)，除橫琴因自貿(mào)區(qū)概念房價早已破4萬之外，核心區(qū)香洲新推出的樓盤均價也直逼3萬。

“去年這里均價基本在1.5萬-1.6萬元，但現(xiàn)在都是均價在3萬左右的樓盤了。”李華行至新香洲街區(qū)時告訴記者，“現(xiàn)在基本沒有價值洼地了。”

珠海中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年五月該市除老香洲、唐家、吉大、橫琴之外的其余地段，房價漲幅均超過30%；拱北、金灣、南灣地區(qū)漲幅同比超50%。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2016年5月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，當(dāng)月珠海住宅樣本均價16103元/平方米，環(huán)比上漲2.72%，該均價位列榜單第九。同期深圳市均價為51361元/平方米，廣州市為17780元/平方米。

在李華眼里，將來珠海的房價將比肩澳門。目前數(shù)據(jù)上看雖然漲幅排名靠前，但只是因為“珠海以前均價基數(shù)低”。

“之前不會覺得上漲很猛，今年大家都慌了。”中原地產(chǎn)一名經(jīng)紀(jì)人告訴記者，即使在西區(qū)，但凡是樓層、戶型好的樓盤，最多只需幾天，推出的樓盤都會被賣完。

“剛畢業(yè)幾年的同事，原本沒考慮買房，后來看到房價一直在漲，不得已買了房，擔(dān)心以后買不起。”陳印在珠海一家地方性銀行工作，他很慶幸自己去年8月以2.3萬元的單價在香洲區(qū)中心買下一套住房。今年同一區(qū)域周邊均價約在3萬元/平方米。

由于平時工作也會涉及房地產(chǎn)項目，在他眼里，珠海市目前房價上漲有些快。“珠海本身并沒有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，我有些不能理解。”

一手房的火熱也在傳導(dǎo)至二手

Q房網(wǎng)位于拱北街區(qū)一家門店的店長告訴記者，“最近二手房交易比一手房多。包括西區(qū)，我們整個公司有25名按揭員，從周一到周五，他們經(jīng)手的過戶數(shù)量平均每天每人是2-3套左右。”

該店長近期接觸過一些二手房案例，同一套房子，相隔一個月再詢問價格，總價已經(jīng)上漲十余萬。“房價一直在漲。現(xiàn)在不買，年底可能又要多花幾十萬去買同樣一套房子。”

投資+自住比重約七成

珠海并不算是一個人口流入量大的城市。當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，該市常住人口有163.41萬人，同比去年增長1.23%。在2012-2014年，珠海市常住人口同比增幅也不超過1.5%。

造成如此量價齊升局面，買家來自哪里？

珠海市住規(guī)建局內(nèi)部人士曾向媒體表示，截至去年底，該市非戶籍人口購房比例占據(jù)全市一半。

不過這并不能全部被視為是投資客。大家地產(chǎn)董事陳志告訴記者，由于珠海市自2007年開始暫停購房入戶，積分入戶門檻極高，因此在這部分購房者中，其實有相當(dāng)一部分比例是用于自住。

但當(dāng)?shù)赝顿Y客比例和因此帶來的市場影響依舊不可小覷。

合富輝煌（中國）珠海公司市場研究部胡志宜向記者表示，這也曾為從業(yè)人員所不解。但據(jù)其分析，在本地客戶沒有明顯增長的情況下，今年以來火爆的交易基本是以投資客為主在推動。在一季度流動性寬松的前提下，房地產(chǎn)依舊是相對穩(wěn)定的保值性投資。

而珠海中原事業(yè)二部總經(jīng)理吳寶林告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，由該公司所代理的一手樓盤中，大致均有約三成的投資客。其中來自港澳客戶占比10%，來自珠三角的客戶占比15%，來自北方等地區(qū)的客戶基于候鳥原理來此置業(yè)占比約5%。港澳客戶在2013-2014年來珠海投資的比例達到三成的高峰，目前已屬下降趨勢。

在受訪當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，珠海樓市的購房群體目的分為自住、自住+投資、投資三類。由于該市尚沒有完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，當(dāng)?shù)厝嘶疽酝顿Y房產(chǎn)為主要保值手段。自住+投資一類人群占據(jù)購房人群的絕大多數(shù)。

“我把這定義為‘資本剛需’。”陳志向記者表示，由于當(dāng)?shù)貒薪?jīng)濟占據(jù)主導(dǎo)，投資項目單薄，當(dāng)?shù)厝硕紩紤]多買一套房，“為自己的錢找一個出路”。

根據(jù)陳志團隊測算，包括自住+投資和純投資人群的交易數(shù)量占據(jù)全市場超過七成比重。

為此，有樓盤也針對性地面向港澳客戶提出優(yōu)惠。

“一般大陸客戶看房會有猶豫，但是港澳客戶選中會很爽快買下，所以針對港澳客戶活動會多一點。當(dāng)然，如果你想買的話，折扣一樣有，價格可以談。”前述中珠·春曉悅居銷售人員向記者說道。在上一周日，該樓盤就推出買兩房戶型送車庫活動，提供港澳客戶12個名額。

由于西區(qū)配套大多在建，多名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前去西區(qū)置業(yè)的客戶幾乎超過一半為投資性目的。

此間也出現(xiàn)一些由當(dāng)?shù)厝颂崆百I下樓盤優(yōu)勢戶型，并適時轉(zhuǎn)手他人的投機現(xiàn)象。

在位于拱北街區(qū)的中鐵·諾德花園項目售樓處門口，就有房產(chǎn)中介找到記者。“我們老板去年買下了一期的很多套房，目前還剩下這些，你可以看看有沒興趣。”

來自于安世地產(chǎn)的這位經(jīng)紀(jì)人提供的資料顯示，彼時其還有十套二房戶型和三套三房戶型可售。

據(jù)介紹，若有客戶有意買下這些單元，該名中介將帶領(lǐng)客戶前往開發(fā)商處更改業(yè)主名字，這在當(dāng)?shù)乇环Q為“更名房”。

其時該項目二期加推樓盤銷售也基本接近尾聲，樓盤均價在3.6萬元/平方米。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，加價之后的樓盤均價因此上漲逾3000元/平方米，但仍低于前述均價約4000元/平方米。

有房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于市場火熱，類似亂象在近期較為多見，目前已有多家大型房企發(fā)出公告，稱將不予更名。

政策與供應(yīng)推高房價

珠海樓市忽然火熱，受政策層面影響是首要因素。

去年下半年以來，信貸放松、首付款比例降低等，讓包括全國在內(nèi)的諸多熱點城市紛紛被資本盯上，珠海正是其中之一。

外地投資客蜂擁，一方面源于珠海市地處沿海、氣候適宜，屬于熱點旅游城市之一；另一方面，則是如經(jīng)濟特區(qū)、自貿(mào)區(qū)等定位的利好影響。

與之匹配的是正在建設(shè)中的配套設(shè)施。港珠澳大橋、深中通道等建設(shè)下，珠海進入橋梁時代，也因此拉近了與港澳深之間的距離。

除了外部因素，也與珠海市土地儲備相對稀缺有關(guān)。

在今年初廣東省人民政府發(fā)布的去庫存計劃中，珠海市是除深圳市與廣州市之外，唯一一個沒有去庫存壓力的城市。在該通知中，珠海被定義為“庫存規(guī)模小、需求旺盛”。

根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控，目前珠海市一手房庫存不足支撐四個月，這也被認為是導(dǎo)致目前該市房價不斷上升的一個重要原因；合富輝煌研究部胡志宜則告訴記者，“按照一季度的去化速度，不到2個月就可以去化完。”

合富輝煌統(tǒng)計顯示，從2011年至2016年第一季度，珠海市商住用地供應(yīng)除2013年面積較多之外，其余年份基本位于200萬平方米以下。

而珠海市在2013年推出的商住用地雖然逾600萬平方米，但其中超過1/3的土地來自橫琴，且有不少屬于綜合用地。當(dāng)?shù)囟辔粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示，目前橫琴發(fā)展速度較慢，由于前期漲幅過高，已出現(xiàn)降溫。

業(yè)內(nèi)人士表示，在香洲主城區(qū)，已經(jīng)基本處于供應(yīng)斷檔階段，近年新增供應(yīng)多出在位置相對偏的唐家和豪宅頻出的南灣地段。

“珠海主城區(qū)的住宅用地，多年來已經(jīng)差不多消耗完了。”珠海中原物業(yè)顧問有限公司研究主任謝敏儀分析道，由于珠海本身在售庫存不多，需依靠控制土地來控制庫存。

“珠海可以說是廣東省內(nèi)土地控制最嚴(yán)格的城市之一。”陳志告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，經(jīng)他研究發(fā)現(xiàn)，珠海地形以丘陵為主，只有25%屬于平地，因此可提供的商住用地并不多。“珠海政府手上的新增土地目前大部分來自橫琴、金灣等區(qū)域，這是珠海推地節(jié)奏緩慢的主要原因。”

如是，拿下優(yōu)質(zhì)地塊便容易出現(xiàn)地王。

前述諾德花園，是2014年香洲拱北街區(qū)最后一塊純住宅用地。由中國中鐵以16400元/平方米樓面價拿下的地王項目。中鐵內(nèi)部人士告訴記者，此后臨近區(qū)域拿下的地，樓面價均高于該數(shù)據(jù)。如九龍灣項目，同樣位于香洲區(qū)、臨近港珠澳大橋，次年由龍光地產(chǎn)以樓面價17600元/平方米奪得，再度刷新地王記錄。

即使在大力開發(fā)的西區(qū)，最近一次土地出讓是在今年6月15日，目前尚未有拍地結(jié)果。再往前便是1月28日。彼時金灣一塊住宅用地被龍光地產(chǎn)以6730元/平方米樓面價獲得，同樣是該區(qū)域單價地王。同理測算，該樓盤開盤價格預(yù)計將在1.5萬元/平方米以上才能回本。

“現(xiàn)在看來，我們這塊地是市區(qū)2014年開始到現(xiàn)在，最便宜的地。”他笑稱。

“目前還是虧本狀態(tài)。”前述中鐵人士向記者表示，諾德花園項目只盼著在最后推出的兩棟樓中賺取收益。按照項目規(guī)定，下一批推出的兩棟樓，均價將提升4000元/平方米至4萬元/平方米。

該人員很篤定地告訴記者，“珠海未來房價一定是對標(biāo)澳門，只是沒那么快。”

“珠海每個區(qū)域的土地價格直接推動了樓市價格，但是與同為旅游城市的杭州不同，珠海屬于零庫存范圍。”吳寶林回憶道，今年前三個月，該市土地供應(yīng)大部分為工業(yè)用地，供應(yīng)與成交明顯不成比例。

對于未來，受訪當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士紛紛向記者表示，珠海樓市泡沫較小，因此房價回調(diào)的可能性不大。“不過接下來是否仍會這么火爆，是我們在考慮的問題。”吳寶林補充道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。