23年后，中國房地產(chǎn)市場再次迎來大變局。
　　上一次是1998年，住房市場化改革轟然啟動，帶動房地產(chǎn)空前繁榮。
　　這一次是2021年，在共同富裕的目標引領(lǐng)之下，房住不炒、住有所居成為新時代房地產(chǎn)的主旋律。
　　近日，國新辦舉行“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會，會上，住建部表示：
　　“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，努力實現(xiàn)全體人民住有所居。
　　對于新市民青年人買不起租不好房的現(xiàn)實問題，要下決心下力氣解決。
　　持續(xù)完善房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　這一定調(diào)，釋放了什么信號？
　　01
　　住有所居，意味著什么？
　　房住不炒的意義毋庸諱言，“住有所居”是什么？
　　從各方面釋放的信號來看，住有所居，重點不在于買房，而在于買房與租房齊頭并進;也不是讓每個人都買得起房，而是讓所有人都有房可住、而且住得起，這就涉及保障房和租賃市場。
　　
　　這里的大背景是，中國的房子已經(jīng)出現(xiàn)總量過剩的局面，戶均住房1.1套，而住房自有率更是高達96%。
　　問題在于，住房的結(jié)構(gòu)性矛盾仍舊存在，尤其是人口凈流入的大城市，住房問題極其突出，無論是房價還是房租，都成了難以承受之重。
　　
　　換言之，解決好大城市新市民住房問題，就成為重中之重。
　　顯然，無論哪個城市，都無法讓所有人都買得起房子，但通過各種政策組合拳讓所有人“住有所居”，則是可觸及的目標。
　　
　　在房住不炒和住有所居的新基調(diào)下，房地產(chǎn)市場將迎來歷史性巨變。
　　如果說過去樓市以市場為主，房價漲跌更多由市場供求來決定，那么未來將會形成“政府-市場”并行、租售并舉的新局面。
　　于市場層面而言，商品房是主流。
　　從各部門最新定調(diào)來看，對于商品房市場，房住不炒是基本紅線，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是基本目標。
　　于政府層面來說，公租房、保障性租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等是重點所在。
　　保障房的存在，是為了解決低收入群體的住房問題；而共有產(chǎn)權(quán)房、安居房等，則兼顧普通群體和高學(xué)歷人才的居住問題；而保障性租賃房，要解決的新市民的居住問題。
　　不難判斷，中國房地產(chǎn)市場，將一改商品房為主的傳統(tǒng)格局，變成由商品房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、安居房、租賃房等為主的新格局。
　　政府-市場并行、租售并舉，意味著房地產(chǎn)市場正在擺脫市場模式，參考借鑒新加坡模式、德國模式，走出一條與眾不同之路。
　　02
　　商品房：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價
　　種種跡象表明，商品房雖然仍以市場為主，但價格并非不受約束。
　　今年以來，隨著土地限制溢價率、新房限價、二手房指導(dǎo)價的推進，一個新的“政府定價”模式正在形成。（參閱《地價新規(guī)落地！房價……》）
　　商品房的調(diào)控目標，更多在于“穩(wěn)”。既要遏制大漲，又要防范大跌，謹防帶來新的金融風(fēng)險，這是商品房市場未來發(fā)展的根本支點。
　　有人說，既然是商品房，為何不能隨著市場自由漲跌？
　　原因很簡單，房地產(chǎn)并非簡單的市場，作為源頭的土地市場處于壟斷，房價漲跌自然就不是簡單的市場行為。
　　無論如何，商品房大漲大跌的時代即將過去，穩(wěn)是主基調(diào)。
　　03
　　共有產(chǎn)權(quán)房：5折買房的機會
　　共有產(chǎn)權(quán)房，有望成為許多城市的標配。
　　共有產(chǎn)權(quán)房，介于政府與市場之間，可以最低5折購房，但只能擁有一半產(chǎn)權(quán)。
　　共有產(chǎn)權(quán)房，顧名思義，是購房者與政府（或代持機構(gòu)）共同分享房屋產(chǎn)權(quán)。
　　購房者可以5折或其他價格購房一半產(chǎn)權(quán)，但享有房屋的居住、入學(xué)等權(quán)益，等到一定年限之后，可按照市場價或一定折扣買斷剩余產(chǎn)權(quán)，變成商品房。
　　共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，無疑降低了買房門檻，雖然只有一半產(chǎn)權(quán)，但除了不是純商品房之外，該有的權(quán)益都有，這無疑給了許多人以上車的機會。
　　當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)房存在嚴格的條件約束，一般而言：
　　一是限制為無房家庭或高學(xué)歷群體；
　　二是5年或10年內(nèi)不得上市交易，只能轉(zhuǎn)讓給回代持機構(gòu)；
　　三是5年或10年后，可按市場價格（或有一定折扣）買回剩余產(chǎn)權(quán)，變成純商品房。
　　目前，北京、廣州、東莞都已推出共有產(chǎn)權(quán)房。
　　04
　　安居房：被爭搶的福利房
　　安居房，屬于保障性住房，面向低收入家庭或高學(xué)歷人才提供的低價住房。
　　安居房與共有產(chǎn)權(quán)房有一定相似之處，但也有明顯不同。共有產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于政府與個人共同“買房”，安居房則是政府通過出讓低價地塊形成的低價住房，房價遠遠低于商品房，因此競爭十分激烈。
　　目前，深圳安居房價只有周邊商品房價格的5-6成左右，而排隊輪候的家庭超過了16萬，但每年新增供應(yīng)僅為數(shù)千套。
　　與共有產(chǎn)權(quán)房相比，安居房的申請條件更為嚴格、限制更緊。
　　從申請條件來看，深圳的安居房要求本市戶籍、5年社保、在本市無房等，海南的安居房則要求當(dāng)?shù)鼐用瘢蚶U納5年社保/居住540天以上的引進人才等。
　　安居房能不能上市交易？
　　深圳要求10年內(nèi)不得上市交易，海南更進一步，要求在本省繳納個稅或社保滿15年，或達到法定退休年齡且購房合同網(wǎng)簽備案時間滿10年的，可以上市交易。
　　這意味著，安居房屬于十足的公共屬性，基本杜絕了投機套利的可能，不失為低收入家庭買房的重要途徑之一。
　　05
　　租賃房：房租指導(dǎo)價呼之欲出?
　　公租房、長租公寓、集體土地建設(shè)租賃房、企業(yè)建房是主要方向。
　　擴大租賃供給，靠什么？
　　除了傳統(tǒng)的公租房和長租公寓之外，政策上做出了諸多探索。
　　一是集體土地有條件“入市”。眾所周知，我國土地分為國有土地和集體土地，農(nóng)村和城中村都屬于集體土地，這類土地只有通過征收轉(zhuǎn)換成國有土地才能上市交易。
　　不過，在租賃時代，集體土地入市局部“開閘”，可用于建設(shè)租賃性住房，只能用于出租，不得上市交易買賣，不得變相建設(shè)商品房。
　　二是企業(yè)、園區(qū)、商辦等可建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。
　　根據(jù)今年7月發(fā)布的《加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，在人口凈流入的大城市，企業(yè)可自建保障性租賃房，產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)面積，可用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；閑置的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，可改為租賃性住房。
　　這些改革和突破，都有一點前提限制：嚴禁建設(shè)成套商品住宅。
　　三是金融、稅費方面給予明顯支持，北京率先提出“租金指導(dǎo)價”。
　　近日公布的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》提出：
　　當(dāng)住房租金快速上漲時，主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場；必要時可以實行傭金或租金指導(dǎo)價。
　　這意味著，新房備案價、二手房指導(dǎo)價等模式，有望復(fù)制到租房領(lǐng)域。
　　畢竟，不是每個人都買得起房子，也不是每個人都能在大城市擁有屬于自己的房子，通過公共住房保障“住有所居”，就是大勢所趨。
　　房住不炒+住有所居，這將是未來數(shù)十年中國房地產(chǎn)的基本面。
　　來源：國民經(jīng)略

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。