“高燒”的二線城市樓市迎來了首支“降溫劑”。

6月21日，合肥市出臺(tái)新的樓市調(diào)控措施：居民首套住房的首付比例為25%；購買二套房，如果名下有房無貸，首付比例提高至四成；如果名下有房有貸，首付比例為五成，也就是認(rèn)貸又認(rèn)房。對于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。同時(shí)，對于土地出讓也作出了明確規(guī)定，總金額20億元以下的地塊須在1個(gè)月內(nèi)一次性付清出讓金，該政策自7月1日起正式執(zhí)行。

此前公布的5月份全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：全國70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市均為50個(gè)，分別比4月增加4個(gè)和3個(gè)。其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均開始收窄，而二三線城市同比平均漲幅則在4月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大。

業(yè)內(nèi)人士看來，作為此輪二線城市領(lǐng)漲的“四小龍”之一合肥出臺(tái)調(diào)控措施，或許由此開啟了二線城市政策收緊的信號燈；隨著信貸收緊必然帶來市場交易的下滑，對于房價(jià)的抑制有積極的作用。未來熱點(diǎn)二線城市(如南京、蘇州等)可能將紛紛效仿。

調(diào)控“新政”不影響剛需

公開數(shù)據(jù)顯示，5月份，合肥的房價(jià)均價(jià)達(dá)到11503元/平方米，房價(jià)已經(jīng)超過武漢，成為中西部地區(qū)房價(jià)最貴的城市。

易居研究院智庫中心《全國70城住房庫存報(bào)告》顯示，合肥房地產(chǎn)市場的庫存去化周期僅為2個(gè)月，合肥房價(jià)近幾個(gè)月均在全國第二的位置，房價(jià)上漲壓力異常大。

“鑒于此類去庫存背后的補(bǔ)庫存需求、控制房價(jià)等考慮，此次合肥出臺(tái)差別化信貸政策的內(nèi)容，符合市場預(yù)期，也有利于引導(dǎo)市場預(yù)期的變動(dòng)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)營報(bào)》記者稱。

在他看來，對于傳統(tǒng)購房需求，按25%的比例進(jìn)行征收，這和過去幾個(gè)月的做法沒有差異，說明對于普通的、合理的、首套購房需求，總體上堅(jiān)持鼓勵(lì)購房、保護(hù)購房需求的政策導(dǎo)向；采取40%的首付比例進(jìn)行征收有三種類型的購房需求，共同點(diǎn)是針對已經(jīng)有過住房的群體；對于有房有房貸的群體，首付需要為50%；兩套以上的購房者，無論是否還清貸款，那么一律按照60%的首付模式來進(jìn)行操作。即使從此類比例來看，其實(shí)算較溫和，因?yàn)椴糠执蟪鞘衅鋵?shí)已經(jīng)在適用70%的首付比例。

易居研究院副院長楊紅旭在接受媒體采訪時(shí)表示，調(diào)控的關(guān)鍵在于抑制需求。合肥的差異化信貸政策和今年上海、深圳的“325新政”類似，開始從抑制需求的角度進(jìn)行調(diào)控。未來，二線城市正式拉開了政策調(diào)控、抑制需求的序幕，熱點(diǎn)二線城市(如南京、蘇州等)可能將紛紛效仿。

在銷售火爆的背景下，二線城市的土地溢價(jià)率不斷走高，截至6月中旬以南京、合肥、蘇州、廈門為代表的二線熱點(diǎn)城市土地出讓金同比漲幅均超過100%，蘇州更是高達(dá)876%。

“此類政策有三大方面的意義:第一、信貸收緊是合肥樓市收緊的一個(gè)關(guān)鍵性標(biāo)志，由此也開啟了二線城市政策收緊的信號燈；第二、信貸收緊必然帶來市場交易的下滑，對于房價(jià)的抑制有積極的作用；第三、信貸收緊、市場降溫，為后續(xù)增加庫存供應(yīng)提供了緩沖時(shí)間，值得肯定。”嚴(yán)躍進(jìn)說，從政策層面看，房價(jià)過熱，或催生包括限購在內(nèi)的政策的實(shí)施。尤其部分二線城市更有可能面臨嚴(yán)厲的政策管控。

不為降價(jià)只為“穩(wěn)”

“合肥的調(diào)控政策對購房需求有一定的影響，但它更多是在保護(hù)首套剛需購房者，主要影響了改善型剛需和投資型的購房者。”對于新政，民生證券研究院固定收益組負(fù)責(zé)人李奇霖對《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，“這個(gè)安排也顯示，現(xiàn)階段政策對樓市調(diào)控的目的旨在維護(hù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)健發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定牽涉到了金融的穩(wěn)定。”

由于地產(chǎn)是信貸投放過程中重要的抵押品：當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格下跌，經(jīng)濟(jì)各個(gè)參與主體的資產(chǎn)負(fù)債表是惡化的，借款人的借款能力會(huì)下降，外部融資成本上升，而地產(chǎn)價(jià)格下降本身也會(huì)惡化銀行資產(chǎn)凈值，削弱銀行放貸意愿。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈去杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率龐大而現(xiàn)金流獲取能力脆弱的實(shí)體經(jīng)濟(jì)將面臨系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)也是居民財(cái)富的主要聚集地。信達(dá)證券的測算顯示：目前定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭組成的其他資金對房地產(chǎn)開發(fā)的支持已接近50%。1~5月，居民中長期貸款增長34593億元，占新增境內(nèi)人民幣貸款規(guī)模的56.5%。雖然二季度信貸規(guī)模有所縮減,但居民戶中長期貸款規(guī)模并未受到明顯影響。5月居民戶中長期貸款新增5281億元，較4月環(huán)比增長23.4%。

但如果房價(jià)上漲過快，在資產(chǎn)荒和預(yù)期經(jīng)濟(jì)下行背景下，房地產(chǎn)成為杠桿資金圍獵的對象?？紤]到資金投機(jī)性和高杠桿兩大特征，加杠桿創(chuàng)造出的信用會(huì)產(chǎn)生更大的金融資產(chǎn)泡沫，系統(tǒng)的不穩(wěn)定性將不斷累積的。

因此，在李奇霖看來，現(xiàn)階段對樓市調(diào)控的根本目的在于通過溫和去庫存的方式，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，從而防止發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化愈發(fā)明顯：來自官方數(shù)據(jù)顯示，5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均開始收窄，而二三線城市同比平均漲幅則在4月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大。但截至2016年4月，受監(jiān)測的27個(gè)三線城市的住宅存量總和為11376萬平方米，同比下降5.2%，環(huán)比微漲0.2%。四線城市住宅存量總和為1703萬平方米，同比下降23.9%，環(huán)比下降4.1%。

“目前調(diào)控的目的主要在于刺激市場需求，進(jìn)而讓房企盤活存量資產(chǎn)，進(jìn)而有動(dòng)力做新一輪投資，即響應(yīng)供給側(cè)改革的思路。當(dāng)然區(qū)域市場的分化仍很明顯。大體上有20個(gè)城市需要進(jìn)行抑制需求層面的做法，其他城市總體上需要繼續(xù)刺激。”

三季度末或迎來拐點(diǎn)

2015年底至今，房價(jià)上漲主要源于國家和地方出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)刺激政策。這其中包括在信貸政策上的放松。

“實(shí)際上這個(gè)可以從M2的同比增幅和全國70城房價(jià)指數(shù)的增幅數(shù)據(jù)看出來，兩者的相關(guān)性比較大。一般來說，貨幣政策寬松，流動(dòng)性就會(huì)比較充裕。更多資金進(jìn)入樓市，容易活躍交易氣氛，從去庫存角度看是較好的信息。”

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，但從房價(jià)控制角度看，卻意味著壓力增加。今年市場的表現(xiàn)就是在2015年持續(xù)降息下的一個(gè)必然結(jié)果，市場交易活躍，但房價(jià)上漲壓力確實(shí)較大。

前5個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)和銷售兩旺的狀況在趨緩。1月至5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長7.0%，增速比1月至4月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比增長33.2%，增速比1月至4月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售面積比1月至4月回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，銷售額回落8個(gè)百分點(diǎn)。

“進(jìn)入2016年，在銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)和政策利好的帶動(dòng)下，一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全面好轉(zhuǎn)，原本制約房地產(chǎn)開發(fā)投資反彈的庫存高企數(shù)據(jù)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)開工重新企穩(wěn)上升，形成短周期補(bǔ)庫存擾動(dòng)，邊際上改變投資者對經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期，并緩解實(shí)體缺資產(chǎn)的現(xiàn)象帶動(dòng)重工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈再擴(kuò)張，那么意味著：第一，實(shí)體層面派生出了新資產(chǎn)；第二，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈新一輪加杠桿開啟，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升，疊加供給側(cè)改革、未來物價(jià)上升預(yù)期，貨幣政策應(yīng)保持穩(wěn)健。”李奇霖進(jìn)一步解釋。

從貨幣政策環(huán)境看，在權(quán)威人士發(fā)表“穩(wěn)健的貨幣政策就要穩(wěn)健”的觀點(diǎn)之后，5月份M2同比增長11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月份M2高達(dá)13.4%的增速相比下降明顯。貨幣政策開始真正體現(xiàn)“穩(wěn)健”二字之后，或于樓市將具有明顯的降溫作用。

民生固定收益組李奇霖與梁路平在研報(bào)分析認(rèn)為，按照房地產(chǎn)銷售領(lǐng)先房地產(chǎn)開工半年左右的歷史規(guī)律，意味著即使房地產(chǎn)銷售在今年4月形成高點(diǎn)，房地產(chǎn)開工企穩(wěn)的趨勢也會(huì)持續(xù)到10月。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的高位運(yùn)行將持續(xù)到三季度末，到那時(shí)會(huì)出現(xiàn)較為明顯的下行拐點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。