隨著市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得明顯進(jìn)展。但在住宅市場(chǎng)去庫(kù)存一路高歌猛進(jìn)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存問(wèn)題也不容忽視，部分城市的商業(yè)物業(yè)去化周期遠(yuǎn)超過(guò)住宅。

統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，在被統(tǒng)計(jì)的13個(gè)全國(guó)主要城市中，部分城市的商業(yè)庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)了住宅庫(kù)存量。如上海2016年4月商業(yè)用房可售面積為1023.04萬(wàn)平方米，同期住宅可售面積為915萬(wàn)平方米；南京也面臨同樣的尷尬，2016年4月商業(yè)用房可售面積為464.66萬(wàn)平方米，同期住宅可售面積為361萬(wàn)平方米。除了絕對(duì)數(shù)額的驚人，商業(yè)地產(chǎn)去化周期顯得更讓人擔(dān)憂。

根據(jù)2016年2、3、4月份各城市商業(yè)用房成交量平均值和可售庫(kù)存面積估算，很多城市的去化周期都在4~10年時(shí)間，被統(tǒng)計(jì)的13個(gè)全國(guó)主要城市的商業(yè)地產(chǎn)平均去化周期超過(guò)7年。成都的商業(yè)地產(chǎn)去化周期達(dá)到167.78個(gè)月，將近14年的時(shí)間才能消化完，而每個(gè)月的新增供應(yīng)還在持續(xù)增加。

從今年的土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，一些地方政府已經(jīng)收緊和控制商業(yè)用地的出讓?zhuān)Ｍ麖臏p少供應(yīng)的角度，嚴(yán)防商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩的問(wèn)題。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，如果住宅的去庫(kù)存是一場(chǎng)殲滅戰(zhàn)，那商業(yè)的去庫(kù)存就是一場(chǎng)持久戰(zhàn)?！爸耙恍┲匕跽?，針對(duì)的基本以住宅市場(chǎng)為主，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的作用比較小，現(xiàn)在住宅去庫(kù)存的效果明顯，相信針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的政策應(yīng)該已經(jīng)在路上了。”

消化周期最長(zhǎng)20年

截至2016年4月底，上海的商業(yè)用房存量高達(dá)1023.04萬(wàn)平方米，成為全國(guó)商業(yè)庫(kù)存最高的城市。雖然上海的成交面積在全國(guó)也走在前列，但天量庫(kù)存要消化完畢還需要4年半的時(shí)間。上海2016年2~4月份商業(yè)用房的成交面積分別為7.33萬(wàn)平方米、20.68萬(wàn)平方米、28.12萬(wàn)平方米。以2~4月份三個(gè)月的去化速度來(lái)看，上海的商業(yè)用房存量需要54.68個(gè)月才能消化完畢。

去年以來(lái)，深圳市的住宅銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升，但商業(yè)用房的銷(xiāo)售卻乏善可陳。2016年2~4月份，深圳商業(yè)用房的銷(xiāo)售總計(jì)才2.52萬(wàn)平方米，相對(duì)于206.09萬(wàn)平方米的待售面積，消化周期需要246.3個(gè)月、20年之久。

目前，商業(yè)用房去化周期超過(guò)10年的城市還有南京。值得一提的是，今年4月，南京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅超過(guò)“北上廣深”四個(gè)一線城市。不過(guò)，截至今年4月底，南京的商業(yè)用房存量達(dá)到了464.66萬(wàn)平方米，而2016年2~4月份南京商業(yè)用房的成交面積分別為2.48萬(wàn)平方米、3.94萬(wàn)平方米、4.92萬(wàn)平方米，以這3個(gè)月的平均銷(xiāo)售速度，南京的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存需要122.93個(gè)月才能消化完畢。

天津、重慶、成都、長(zhǎng)沙、西安等地同樣存在商業(yè)用房庫(kù)存偏高的情況。比如，截至4月底，天津的商業(yè)用房存量高達(dá)732萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)到117.6個(gè)月；成都截至4月底商業(yè)用房存量達(dá)到520.68萬(wàn)平方米，需要167.78個(gè)月消化完畢。

住宅市場(chǎng)一片火熱，商業(yè)地產(chǎn)卻遭遇困境的還有寧波，截至2015年底，寧波市區(qū)辦公用房可銷(xiāo)售面積為130萬(wàn)平方米，商業(yè)用房可銷(xiāo)售面積為92.8萬(wàn)平方米，2015年全年商辦用房去化量為20.5萬(wàn)平方米，假如維持這個(gè)銷(xiāo)售速度，消化完所有庫(kù)存需要83.5個(gè)月，即將近7年時(shí)間。同時(shí)，寧波的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著區(qū)域供應(yīng)不平衡，部分區(qū)域供需矛盾突出等現(xiàn)象。

銀億房地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行總裁方宇認(rèn)為，目前寧波高素質(zhì)人口導(dǎo)入的能力不夠，導(dǎo)致了市場(chǎng)剛性需求的減少，同時(shí)經(jīng)濟(jì)下行的壓力與電子商務(wù)的發(fā)展也抑制了商業(yè)辦公地產(chǎn)的需求，加之前期商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)多，出現(xiàn)商業(yè)庫(kù)存高的問(wèn)題也是必然的結(jié)果。

天量供應(yīng)注定高庫(kù)存魔咒

相關(guān)機(jī)構(gòu)的一份報(bào)告顯示，近5年來(lái)，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及新開(kāi)工面積占商品房的比重正在逐年提升。特別是在住宅市場(chǎng)反復(fù)調(diào)控的2008年~2014年間，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)了328%，明顯高于住宅開(kāi)發(fā)投資的187%。雖然在早期市場(chǎng)存量不足以普遍滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售的盈利模式能獲得一定成功，但隨著存量日益累積，供需失衡加劇，這種開(kāi)發(fā)模式日益式微，持有經(jīng)營(yíng)模式在融資成本高企、電商沖擊之下舉步維艱。

2011年至2015年，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比由16.1%提升至21.7%；新開(kāi)工面積占比由13.6%提升至18.9%。而由于商業(yè)地產(chǎn)去化周期較住宅慢，且部分商業(yè)地產(chǎn)不公開(kāi)銷(xiāo)售而作為持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)。到2015年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比增速較2014年回落5.2個(gè)百分點(diǎn)降至1.9%。

據(jù)福建區(qū)域總經(jīng)理張子吉介紹，商業(yè)地產(chǎn)不僅在銷(xiāo)售方面遭遇瓶頸，在招商運(yùn)營(yíng)方面也困難重重，不少商住項(xiàng)目的商業(yè)出售后，交房一兩年仍有較高的空置率?！癝OHO作為兼具辦公與居住屬性的彈性產(chǎn)品，在一些城市限購(gòu)限貸取消后也失去了不少競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以廈門(mén)為例，目前全市在售商辦項(xiàng)目存量約50萬(wàn)平方米，按近三年的年均去化約25萬(wàn)平方米算，去化也需兩年，而廈門(mén)未入市的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)超在售項(xiàng)目數(shù)量。”

張子吉認(rèn)為，“受廈門(mén)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，對(duì)環(huán)境影響較大的第二產(chǎn)業(yè)不斷外遷，而整體經(jīng)濟(jì)不景氣，又導(dǎo)致服務(wù)貿(mào)易金融等行業(yè)的辦公物業(yè)需求減少。此外，近幾年廈門(mén)住宅用地供應(yīng)短缺，商辦土地供應(yīng)過(guò)剩，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)消化周期緩慢，庫(kù)存不斷積壓?！?/p>

商業(yè)市場(chǎng)謀求扭轉(zhuǎn)困局

針對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大的問(wèn)題，方宇也給出了建議?！澳壳八性诮ê鸵呀ǖ捻?xiàng)目中，只有20%左右的房子是面積較小的，80%都在200平方米以上。在目前大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的浪潮下，許多初創(chuàng)公司對(duì)大面積的房屋需求并不是很大。如果能夠提高小面積商辦物業(yè)的比例，相信這一局面能夠有所改善?！?/p>

此外，以寧波為例，數(shù)量眾多的商業(yè)綜合體中，業(yè)主在出讓房產(chǎn)過(guò)程中被添加了許多諸如不能銷(xiāo)售、必須持有的條件，制約了銷(xiāo)售和投資的靈活性。方宇認(rèn)為，在這方面地方政府可以鼓勵(lì)部分商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變銷(xiāo)售方式，允許出售商鋪的使用權(quán)，以較低的價(jià)格出讓商鋪一定年限的使用權(quán)，保證商鋪的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，同時(shí)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，做到標(biāo)本兼治。

“目前很多社區(qū)的沿街商鋪銷(xiāo)售并不好，這和社區(qū)入住率不高有關(guān)系，而入住率本身也受商業(yè)配套影響。政府應(yīng)該積極引導(dǎo)商家入駐社區(qū)商鋪，進(jìn)而把商業(yè)氛圍先做好，可以適當(dāng)通過(guò)部分補(bǔ)貼的方式來(lái)吸引其進(jìn)入?！币拙又菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

今年5月初，國(guó)務(wù)院提出“允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房”，實(shí)際上已經(jīng)對(duì)過(guò)剩的商業(yè)用房市場(chǎng)開(kāi)始采取措施。不過(guò)，商業(yè)用房以租代售的模式因?yàn)樽馐郾冗^(guò)低，還不能被更多的企業(yè)所接受。且城市規(guī)劃如何突破、如何界定可調(diào)整項(xiàng)目、土地價(jià)差如何衡量、繁瑣的程序如何走，都是需要去解決的問(wèn)題。

透明售房研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為，以?xún)r(jià)換量是目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目去庫(kù)存的較好方式，“從供求關(guān)系來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量。因此，商業(yè)項(xiàng)目去庫(kù)存還是要以?xún)r(jià)換量為主，這種情況應(yīng)該還會(huì)持續(xù)幾年?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。