今年年初一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)高溫遭遇政策調(diào)控升級(jí)后熱度明顯下降，而二線城市接力一線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大幅上漲，加上土地市場(chǎng)溢價(jià)率屢創(chuàng)新高，地價(jià)上漲進(jìn)一步固化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，導(dǎo)致二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)高溫不退現(xiàn)象。雖然二線城市房?jī)r(jià)上漲邏輯固然有類似一線城市房?jī)r(jià)上漲的因素，但基本面條件并不支持二線城市房?jī)r(jià)追趕一線城市，需要高度警惕部分二線城市房?jī)r(jià)上漲帶來的透支風(fēng)險(xiǎn)。

二線城市樓市高溫不退

今年以來，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)幾乎與一線城市同步，只不過房?jī)r(jià)同比漲幅稍微落后于一線城市而不被市場(chǎng)廣泛關(guān)注。2016年2月末，南京、廈門、合肥等城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為2.6%、1.3%、2.3%，低于深圳3.5%的環(huán)比漲幅，但同期北京、上海的環(huán)比漲幅分別為2.1%、2.4%。南京、廈門、合肥等城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅分別為13.3%、6%、10.1%，而同期北京、上海、深圳分別同比上漲12.9%、20.6%、56.9%。

“兩會(huì)”期間對(duì)一線城市房地產(chǎn)中介“過橋貸”、“首付貸”等違規(guī)房地產(chǎn)融資和房?jī)r(jià)過快上漲的關(guān)注，導(dǎo)致“兩會(huì)”后一線城市出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，市場(chǎng)成交出現(xiàn)萎縮，自4月以來房?jī)r(jià)總體漲勢(shì)放緩。據(jù)測(cè)算，一線城市新建住宅和二手住宅環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅放緩最為明顯，其幅度只有0.5%。

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度快速傳導(dǎo)，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為市場(chǎng)投資炒作熱點(diǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年5月全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，環(huán)比價(jià)格上漲的城市有60個(gè)，廈門漲幅最高，為5.5%；合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市漲幅單月環(huán)比均超過了1%；廈門、南京和合肥的房?jī)r(jià)同比漲幅均超過20%，已趕超北京、廣州；而杭州、天津、福州、武漢、惠州等五城市的房?jī)r(jià)漲幅也超過10%。今年前5個(gè)月全國(guó)熱點(diǎn)城市地王頻出，而熱點(diǎn)二線城市在此輪“圈地”中表現(xiàn)最為搶眼，出現(xiàn)了29個(gè)總價(jià)地王和69個(gè)樓面價(jià)地王。其中，南京占據(jù)了13個(gè)總價(jià)地王和12個(gè)樓面價(jià)地王位置，蘇州市有7個(gè)總價(jià)和15個(gè)樓面價(jià)地王，杭州、寧波、合肥、廈門、福州、石家莊、武漢、天津、無錫等也頻繁出現(xiàn)地王。

二線城市房?jī)r(jià)上漲

存在透支風(fēng)險(xiǎn)

雖然二線城市房?jī)r(jià)上漲也具備一線城市人口流入、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善、教育資源集中等優(yōu)勢(shì)，但整體看，二線城市基本面并不支持房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲。一是從供求分析看，本輪二線城市房?jī)r(jià)上漲更多是投資投機(jī)性需求回潮的驅(qū)動(dòng)。在本輪房?jī)r(jià)升溫啟動(dòng)前，二線城市住宅供求大體處于弱平衡的狀態(tài)，即經(jīng)歷過前期市場(chǎng)高溫和市場(chǎng)調(diào)整和刺激之后，房?jī)r(jià)絕對(duì)水平與地方城鎮(zhèn)居民收入和經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)，剛性住宅需求和改善性住宅需求釋放整體穩(wěn)定有序。按揭貸款利率和成數(shù)下降，實(shí)際上對(duì)剛性和改善性住宅需求的成本負(fù)擔(dān)減輕作用并不明顯，除非是投資投機(jī)性住宅需求回潮，才有可能促成房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲。二是從人口流入分析，二線城市人口規(guī)模向千萬人接近，已經(jīng)快達(dá)到二線城市經(jīng)濟(jì)總量所能容納的極限，未來人口流入壓力并不明顯。據(jù)機(jī)構(gòu)分析，我國(guó)購(gòu)房主力人口將于今年達(dá)到峰值，并將從2018年開始趨勢(shì)性下降。我國(guó)人口老齡化進(jìn)程加速，必將加劇住房過剩，縮小未來住宅交易價(jià)格上升空間。從住宅購(gòu)買潛力分析，二線城市家庭收入增長(zhǎng)慢于房?jī)r(jià)上漲幅度，除非投資投機(jī)性資金持續(xù)流入，否則無法支撐房?jī)r(jià)高位盤整或上漲。

高度警惕二線城市投資投機(jī)性住房需求。在本輪二線城市住房交易回暖過程中，投資投機(jī)性住房需求有所抬頭，市場(chǎng)成交活躍，價(jià)格上漲明顯。當(dāng)然，任何成熟市場(chǎng)都無法徹底根除投資投機(jī)性需求，但要限制投資投機(jī)性需求發(fā)展空間，否則容易形成資產(chǎn)價(jià)格泡沫，并營(yíng)造非理性繁榮。

近期香港房?jī)r(jià)明顯回落，反映出房?jī)r(jià)高位運(yùn)行脆弱性。雖然房?jī)r(jià)較去年9月下降13%，但成交量卻跌至25年來低位，反映出市場(chǎng)人氣的極度渙散，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌可能性也在增加。據(jù)香港地產(chǎn)商預(yù)測(cè)，香港房?jī)r(jià)仍有10%的下跌空間，而多數(shù)香港人認(rèn)為房?jī)r(jià)還沒到底部。房?jī)r(jià)高位套牢使得香港負(fù)資產(chǎn)案例顯著增加。2016年一季度香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭宗數(shù)從去年四季度的95宗增加至1432宗，暴增14倍，創(chuàng)2011年10月以來新高。2003年，香港曾經(jīng)出現(xiàn)105697宗負(fù)資產(chǎn)案例，由此帶來的資不抵債的破產(chǎn)事件數(shù)不勝數(shù)。

過度炒作

不利于金融穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行關(guān)系到實(shí)體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)與投資，投資投機(jī)性住房需求對(duì)房?jī)r(jià)的過度炒作，恐不利于宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。特別是投資投機(jī)性住房需求掩蓋了市場(chǎng)的真實(shí)需求，由此引發(fā)的住房供應(yīng)增加，可能會(huì)加劇未來市場(chǎng)的調(diào)整壓力。近期，有媒體報(bào)道個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房?jī)r(jià)上漲高峰期錯(cuò)估形勢(shì)而高價(jià)拿地，現(xiàn)在面臨資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，房?jī)r(jià)高位上漲使得住宅變現(xiàn)的壓力急劇上升。對(duì)投資投機(jī)性住宅需求而言，除非房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)明顯上漲，才有可能成功套現(xiàn)。從香港房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整經(jīng)驗(yàn)看，要高度警惕房?jī)r(jià)被透支上漲的風(fēng)險(xiǎn)。歷史和現(xiàn)實(shí)均已表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行，在很大程度上關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定。在當(dāng)前我國(guó)加快推進(jìn)供給側(cè)改革的過程中，需要進(jìn)一步發(fā)揮穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的效用，鼓勵(lì)剛性和改善性住房需求釋放，但也要對(duì)投資投機(jī)性住房需求保持高度警覺，避免房?jī)r(jià)被非理性炒作。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。