二季度，北京的二手房市場(chǎng)終于慢下了節(jié)奏，4月、5月網(wǎng)簽量在持續(xù)回落。雖然整體降溫明顯，但并不妨礙二手房對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月25日，北京年內(nèi)二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套。整體看，二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)86.2%，而這一比例在過(guò)去幾年一直在70%上下，北京樓市已經(jīng)全面進(jìn)入二手房時(shí)代。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)這種市場(chǎng)表現(xiàn)仍將持續(xù)，土地供應(yīng)的急劇減少、新建商品房的全面高端化等因素預(yù)示著未來(lái)二手房成交將長(zhǎng)期成為市場(chǎng)主力，剛需和改善需求投向二手房、高端需求投向新房的客群分化將越來(lái)越明顯，而二手房交易稅負(fù)、貸款政策等將決定市場(chǎng)的波動(dòng)。

銷冠榜16個(gè)項(xiàng)目12個(gè)4萬(wàn)+

曾經(jīng)的樓市銷冠排行榜上，豪宅的身影只是偶然出現(xiàn)，而現(xiàn)在，排行榜已經(jīng)幾乎被豪宅霸占。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，北京銷售超過(guò)10億的商品房住宅項(xiàng)目合計(jì)只有16個(gè)，但這16個(gè)項(xiàng)目中，除一個(gè)項(xiàng)目外，其他銷售均價(jià)都在3萬(wàn)+，更是有12個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在4萬(wàn)+。如果說(shuō)2015年，市場(chǎng)因?yàn)轭A(yù)測(cè)豪宅將集中入市，而預(yù)測(cè)稱其為豪宅元年。2016年，市場(chǎng)已經(jīng)用成交數(shù)據(jù)來(lái)證明，北京樓市進(jìn)入了豪宅年。

成交排行榜被豪宅占據(jù)，并不只因?yàn)榻衲旮叨耸袌?chǎng)的火爆，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化才是根本原因。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過(guò)去幾年，北京供應(yīng)的商品房住宅土地稀缺，2013年至2015年，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬(wàn)平方米。剔除配建只有1350萬(wàn)平方米為住宅，且其中有800萬(wàn)平方米左右是自住房及各類保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬(wàn)平方米左右。折算成為商品房住宅只有4.5萬(wàn)套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場(chǎng)供應(yīng)比例計(jì)算，這大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場(chǎng)溢價(jià)。

進(jìn)入2016年，北京土地市場(chǎng)則更是進(jìn)入了供應(yīng)末期，5個(gè)月僅成交了5宗住宅用地，其中供應(yīng)的商品房住宅為85.39萬(wàn)平方米，刷新了歷史最低紀(jì)錄，比之前最低的2012年還低很多，同比2015年同期的243萬(wàn)平方米下調(diào)了65%。未來(lái)可進(jìn)入商品房住宅市場(chǎng)的數(shù)字，則比這個(gè)更低。張大偉分析表示，因?yàn)榉科蟮钠磽專瑢?shí)際最后成交的商品房住宅土地中，商品房住宅的面積只有34萬(wàn)平方米，也就是商品房住宅土地未來(lái)大約只能供應(yīng)3000套左右，而2016年前5個(gè)月商品房住宅成交2萬(wàn)套左右，也就是說(shuō)，北京的土地剛需比大約在1:7左右。

二手房成交量是新房六倍全面二手房時(shí)代來(lái)臨

豪宅霸占成交排行榜的另一面是很多購(gòu)房人與新房市場(chǎng)的告別。今年年初，《廣廈時(shí)代》曾以《2016買二手房的大大超越新房》報(bào)道過(guò)業(yè)內(nèi)人士對(duì)于2016年二手房市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。當(dāng)時(shí)，大部分業(yè)內(nèi)人士給出的預(yù)測(cè)是2016年二手房仍將是市場(chǎng)成交的主力，但成交量很難超越2015年。

雖然2016年剛剛過(guò)半，但二手房在市場(chǎng)中主角的地位已越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月31日，北京年內(nèi)二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套，整體看，二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)86.2%，進(jìn)入了全面的存量住宅時(shí)代。而這一比例在過(guò)去幾年一直在70%上下。

二手房成交量是新房的六倍多，這一比例已經(jīng)大大超越2015年。而且根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前5個(gè)月北京二手住宅的成交量已經(jīng)超越2015年上半年總額，雖然目前已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)回落，但其在市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)地位已經(jīng)毋庸置疑。

數(shù)據(jù)之外，每個(gè)購(gòu)房人的感受和選擇也是二手房市場(chǎng)主角地位的佐證。一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，以前他所在的片區(qū)接待的客戶，有很多是在選擇二手房或新房之間猶豫不決的。對(duì)于這些客戶，他們的預(yù)算是一定的，衡量的標(biāo)準(zhǔn)主要是交通、配套和社區(qū)環(huán)境等因素，在自己的主要需求上權(quán)衡?？涩F(xiàn)在不一樣了，來(lái)他這咨詢的客戶，幾乎都是奔著二手房來(lái)的，且只考慮二手房。原因沒(méi)有別的，就是價(jià)格。他告訴《廣廈時(shí)代》，他最近接待的一個(gè)客戶就是這樣，工作在中關(guān)村，2014年就打算過(guò)買房，當(dāng)時(shí)還在考慮是南邵的新房還是回龍觀的二手房，因?yàn)楦鞣N原因擱置了下來(lái)。而現(xiàn)在，他的目標(biāo)只保留在回龍觀，只是想在自己的預(yù)算之內(nèi)，有個(gè)房子住。

一位購(gòu)房人對(duì)于他購(gòu)買二手房理由的概括，大概是不少購(gòu)房人的心聲，“為什么選擇二手房？是因?yàn)闆](méi)得選擇。”

不同客群市場(chǎng)分化愈加明顯二手房政策將左右市場(chǎng)

其實(shí)，二手房成為市場(chǎng)的主力，本來(lái)就是城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果。但目前樓市的供給結(jié)構(gòu)讓二手房與新房之間劃定了一條更明顯的界線。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，從住宅存量特征來(lái)看，目前六環(huán)外已超過(guò)五六環(huán)之間成為庫(kù)存主力區(qū)域。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，六環(huán)外住宅庫(kù)存占比高達(dá)40.35%，居各環(huán)線之首，相比去年同期占比上升4個(gè)百分點(diǎn)。隨著北京地價(jià)不斷走高對(duì)于房?jī)r(jià)助漲壓力的不斷增加，北京新房市場(chǎng)低成交、低供給、低庫(kù)存、高價(jià)格的“三低一高”趨勢(shì)將持續(xù)，新房市場(chǎng)將徹底成為高端客群追求住房品質(zhì)升級(jí)的需求產(chǎn)品，剛需和改善客群則只能選擇在二手房或公寓中，才能找到符合自身總價(jià)預(yù)期的產(chǎn)品。

在這樣的背景下，二手房市場(chǎng)的主力地位會(huì)愈加的凸顯，因?yàn)閯傂韬透纳迫匀皇沁@個(gè)市場(chǎng)需求的主要來(lái)源。他們大量被擠壓進(jìn)二手房市場(chǎng)，二手房的成交量自然也就會(huì)繼續(xù)大大超越新房。

成為了市場(chǎng)當(dāng)之無(wú)愧的主角后，二手房市場(chǎng)的任何風(fēng)吹草動(dòng)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響也會(huì)更加明顯。張大偉表示，全面進(jìn)入二手房時(shí)代之后，決定市場(chǎng)整體價(jià)格的已經(jīng)不是新房市場(chǎng)價(jià)格，而是二手房的價(jià)格。這種情況下，二手房簽約量大漲，二手房的交易稅負(fù)、貸款政策等，都決定了市場(chǎng)的波動(dòng)。

另外，二手房不僅是在北京成為市場(chǎng)的主導(dǎo)，目前一線城市的二手房成交面積都在新房的兩倍以上。同時(shí)，南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也超過(guò)新房。一、二線樓市二手房交易占主導(dǎo)地位，未來(lái)樓市的調(diào)控需要更多的傾斜二手房稅費(fèi)政策調(diào)整。

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五環(huán)內(nèi)住宅進(jìn)入千萬(wàn)元時(shí)代

北京在2016年正式進(jìn)入了頂豪年，前5個(gè)月10萬(wàn)+頂豪簽約均出現(xiàn)了數(shù)倍上漲。2016年來(lái)，北京10萬(wàn)+頂豪簽約已經(jīng)高達(dá)167套，相比2015年同期的25套，上漲了568%。頂豪遍地開(kāi)花的同時(shí)，住進(jìn)五環(huán)內(nèi)門(mén)檻也越來(lái)越高。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年前5月，北京五環(huán)內(nèi)住宅共成交2590套，單價(jià)達(dá)62089元/平方米，套均總價(jià)為999.1元，五環(huán)內(nèi)正式進(jìn)入了千萬(wàn)元時(shí)代。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。