連續(xù)兩輪限購，已覆蓋到了通州住宅和商務(wù)型公寓、商業(yè)、辦公三類非住宅項(xiàng)目，而早于新規(guī)就已經(jīng)網(wǎng)簽成交的二手商住房卻掛上了“免限牌”，成為該區(qū)域內(nèi)唯一不限購的房。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這類產(chǎn)權(quán)期限短、非住宅、無學(xué)區(qū)的房子，因?yàn)樘厥獾牡乩砦恢煤筒幌拶彾艿疥P(guān)注，多個(gè)項(xiàng)目正借機(jī)抬價(jià)。但“唯一不限購”的賣點(diǎn)背后，卻是二手商住房交易的高昂成本。

二手商住房暫不限購

5月6日，通州三類非住宅項(xiàng)目正式開始限購：當(dāng)?shù)靥赜械纳虅?wù)型公寓雖然可售個(gè)人，但買方必須具備相應(yīng)購房資格；而商業(yè)、辦公項(xiàng)目將只能出售給社會組織或企事業(yè)單位。

“大家都在研究對策，這些由商業(yè)辦公項(xiàng)目改裝成的‘商住兩用房’到底還能不能賣給業(yè)主？我也不知道。”限購首周，面對眾多老客戶的咨詢，負(fù)責(zé)通州多個(gè)二手商住房銷售的鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李只能有些遺憾地給出上述答復(fù)。但在最近，他改了口：二手的商業(yè)、辦公項(xiàng)目依舊可以向個(gè)人出售，甚至在他的店里已經(jīng)有人通過了網(wǎng)簽，“這個(gè)月我們已經(jīng)網(wǎng)簽五六套了，就是在限購后成交的。”

根據(jù)5月5日市住建委與通州區(qū)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》，文件發(fā)布前已由居民家庭或個(gè)人購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目，再次出售時(shí)可按原規(guī)定執(zhí)行。

這個(gè)“原規(guī)定”是什么？記者了解到，這主要是指：如果是在限購政策出臺前，個(gè)人購買的商業(yè)、辦公項(xiàng)目已經(jīng)完成網(wǎng)簽，再次出售是可以賣給個(gè)人的。而正是這項(xiàng)條款，讓一些房屋中介看到一線生機(jī)。

小李介紹，按照最近通過網(wǎng)簽的情況，個(gè)人購買二手商業(yè)、辦公項(xiàng)目并不需要納稅、社保、戶口的要求，“也就是說，不具備北京和通州的購房資格也能購買。”

產(chǎn)權(quán)不足40年也跟風(fēng)漲

“現(xiàn)在這房子185萬元，年前大約150萬元吧，一直在漲。”在我愛我家中介一位王姓經(jīng)紀(jì)人口中，通州北苑地區(qū)河和居項(xiàng)目這套只有41平方米的“商住兩用房”成了香餑餑。

另一位經(jīng)紀(jì)人也透露，業(yè)主最近又把價(jià)格從185萬元抬高到了193萬元，“去年通州住宅限購升級后，二手房也在漲，現(xiàn)在一個(gè)道理。”僅用185萬元的價(jià)格計(jì)算，這套41平方米、房齡六年的“商住兩用房”均價(jià)已經(jīng)是4.7萬元／平方米。

“河和居屬于兩層LOFT，41平方米只是房本面積，贈送的第二層面積沒算進(jìn)來。”然而，中介方面也介紹，河和居商住房產(chǎn)權(quán)期限只有50年，如果除去之前開發(fā)周期和前業(yè)主使用的期限，只剩下不到40年的產(chǎn)權(quán)期。

另一方面，一些好房源最近也頻頻引來看房人。例如，河和居一套190萬元商住房最近一個(gè)月就增加了16位看房客戶，而有11戶都是在商住限購后集中看房。

“5月初報(bào)價(jià)是275萬元，現(xiàn)在漲到280萬元了，這個(gè)月二手商住房基本都在漲。”鏈家地產(chǎn)馬駒橋地區(qū)門店經(jīng)紀(jì)人劉浩（化名）說，合生·世界村漲得較少，每平方米抬了一千，總價(jià)得漲了10萬元左右；而位置和項(xiàng)目較好的星際悅城漲得較多，每平方米抬了兩千多了，總價(jià)就更高了。

稅費(fèi)奇高投資須謹(jǐn)慎

看房場面雖然熱鬧，但這些二手商住房成交并不容易。一位房屋中介負(fù)責(zé)人向記者道出了其中的秘密：看房人很多都是被網(wǎng)站或客戶端上首付款信息給“騙”了。

目前，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目貸款首付比例要求至少50%，各家中介在房屋信息上也都會按50%的最低首付來標(biāo)注。記者通過鏈家地產(chǎn)客戶端看到，河和居那套41平方米的二手“商住兩用房”標(biāo)價(jià)為190萬元，而首付款一欄則標(biāo)為95萬元，月供為5042元。

“很多人是奔95萬元的低首付來的，但跟實(shí)際情況是兩碼事兒。”這位中介負(fù)責(zé)人提醒，區(qū)別于普通的二手住宅，二手商業(yè)項(xiàng)目在交易環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)較多。以這套原值45萬元、現(xiàn)售價(jià)190萬元的二手商住房為例：如果首付95萬元、貸款95萬元，在繳納190萬元的購房款外，還需要繳納差額5%左右的增值稅、差額30%－60%的土地增值稅、差額20%的個(gè)稅、網(wǎng)簽價(jià)3%的契稅、網(wǎng)簽價(jià)千分之一的印花稅。

照此計(jì)算，在以190萬元的價(jià)格成交并首付50%、貸款50%時(shí)，需要繳納7.25萬元的增值稅、至少43.5萬元的土地增值稅、29萬元的個(gè)稅、5.7萬元的契稅、1450元的印花稅。由于二手房實(shí)際交易中一般都是買房人承擔(dān)稅費(fèi)，因此買房人除了承擔(dān)190萬元的房屋價(jià)格后，還需要繳納85.595萬元的稅費(fèi)。

“不過，只要你多交首付，就能盡量避掉稅費(fèi)。”在中介眼中，買房人若能全款買房，那就能以45萬元原值作為網(wǎng)簽價(jià)格，而實(shí)際成交付款價(jià)格則還是190萬元。這樣一來，房子的成交差額就是“0”，那么增值稅、土地增值稅、個(gè)稅就能自然避開，只需要繳納5.7萬元的契稅、1450元的印花稅。

“對于商住產(chǎn)品的青睞，一是剛需，二是投資。”業(yè)內(nèi)人士分析，住宅長期限購的背景下，消費(fèi)者對于房產(chǎn)類的投資需求更多注入了商住市場；而低總價(jià)的商住產(chǎn)品也吸引了大量首次置業(yè)的剛需類客群。但不可避免的是，商住產(chǎn)品存在著如上所述的稅費(fèi)高，甚至是后期水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用高的問題。“從長遠(yuǎn)來看，由于商住市場充足的供應(yīng)量以及被嚴(yán)格限購，均價(jià)也較難出現(xiàn)大幅上漲。”上述人士提醒，對商住兩用房的投資升值空間，消費(fèi)者要有理性判斷。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。