“魏公村佳苑，海淀北三環(huán)，70年大產(chǎn)權(quán)，送精裝修，單價(jià)7.8萬(wàn)元/平方米。”

這是一張彩色的樓盤宣傳單上標(biāo)注的關(guān)鍵詞。在北京北三環(huán)一處公交站旁邊，興家地產(chǎn)的中介林光不時(shí)地向行人揮著手中的樓盤宣傳單。他知道，在寸金寸土的海淀區(qū)魏公村地區(qū)，周邊房?jī)r(jià)普遍超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的情況下，這些關(guān)鍵詞絕對(duì)是打動(dòng)客戶的核心賣點(diǎn)。

與鏈家、我愛(ài)我家等傳統(tǒng)中介公司做一二手商品房買賣不同，興家地產(chǎn)只做回遷房、安置房業(yè)務(wù)。2020年8月至今，興家地產(chǎn)把位于海淀的魏公村佳苑作為主推樓盤。

公開(kāi)資料顯示，這是海淀區(qū)第一個(gè)大規(guī)模棚改征收項(xiàng)目，魏公村小區(qū)棚改自2017年啟動(dòng)，歷時(shí)3年，共建成1320套安置房，居民于2020年7月底完成原址回遷入住。

根據(jù)正常流程，作為二類經(jīng)濟(jì)適用房，魏公村佳苑的房子需要等取得房屋產(chǎn)權(quán)證2年后，再補(bǔ)交3%的土地出讓金變成商品房才能上市交易。林光又是通過(guò)什么方式幫購(gòu)房者買到魏公村佳苑的房子？

兜售回遷房

據(jù)林光透露，想要購(gòu)買魏公村佳苑項(xiàng)目，首先通過(guò)拆遷辦渠道獲得回遷資格，他將這一方式稱之為改底單，“可以讓你通過(guò)后天努力，成為回遷戶”?！俺蔀榛剡w戶”的好處不是房子被拆遷一夜暴富，而是以低于市場(chǎng)價(jià)三成價(jià)格買到三環(huán)內(nèi)現(xiàn)房，魏公村佳苑的均價(jià)僅為7.8萬(wàn)元/平方米。

林光聲稱，在魏公村小區(qū)拆遷時(shí)，有部分居民選擇貨幣安置，所以，回遷小區(qū)多出一部分指標(biāo)，拆遷辦和開(kāi)發(fā)商委托興家地產(chǎn)銷售，中介從中收取總房款2個(gè)點(diǎn)的傭金。

魏公村佳苑回遷房對(duì)購(gòu)買者也設(shè)有門檻，購(gòu)房需滿足三個(gè)條件：北京市戶口；名下無(wú)2008年以后的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等保障性房產(chǎn)；必須全款購(gòu)買。

根據(jù)北京市住建委公開(kāi)信息，魏公村佳苑小區(qū)由北京天地助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司為北京金力控股集團(tuán)有限公司旗下全資孫公司，實(shí)際控制人沙力釗持股80%、沙小煥持股20%。

金力控股官網(wǎng)顯示，該公司業(yè)務(wù)涉及生態(tài)綠色、文化、餐飲、礦業(yè)等業(yè)務(wù)，投資業(yè)務(wù)遍及中國(guó)大陸、香港和美國(guó)。在北京曾開(kāi)發(fā)了紫御香山、紫御華府、紫御府、紫御長(zhǎng)安、金暉總部、紫御國(guó)際及廣東鼎山湖等房地產(chǎn)項(xiàng)目。

和普通商品房不同，魏公村佳苑沒(méi)有實(shí)體樣板間，不能指定具體樓層，只能提前選擇戶型大小、朝向，后續(xù)拆遷部門根據(jù)同一批辦理的拆遷戶按序排號(hào)分配樓層。林光向購(gòu)房者保證，不會(huì)被分配到首層和頂層，如果客戶傾向于某個(gè)樓層區(qū)間，如10-20層，亦可協(xié)商安排。

據(jù)林光介紹，購(gòu)房者先交給中介公司5萬(wàn)元定金，提交身份證、戶口本及復(fù)印件，然后由中介人員提交給拆遷辦審核資質(zhì)（實(shí)際由拆遷辦向住建部門提交審核），只要滿足上述三個(gè)條件基本就能順利通過(guò)。

審核通過(guò)后，拆遷部門會(huì)提前通知中介公司具體辦理日期，一般在3個(gè)月后，購(gòu)房者需與中介人員一起去拆遷指揮中心簽署“貨幣補(bǔ)償協(xié)議”，并需要付總房款的30%。

3-4個(gè)月內(nèi)，拆遷部門根據(jù)選定的樓房面積、大小，匹配一套回遷房源指標(biāo)；購(gòu)房者與興家地產(chǎn)簽署委托購(gòu)房合同，繳納40%的房款。

前述手續(xù)辦完后，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同，開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票，再去物業(yè)處辦理入住手續(xù)，再支付30%購(gòu)房尾款。據(jù)此，從第一次辦理申請(qǐng)手續(xù)到選房入住，大概需6-8個(gè)月時(shí)間來(lái)完成。

林光說(shuō)，購(gòu)房者共需三次付錢給中介公司，一次是5萬(wàn)元保證金，若資質(zhì)審核通過(guò)，該筆5萬(wàn)元轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，若審核不通過(guò)則全額退還；第二次是簽貨幣補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，支付一個(gè)點(diǎn)傭金；第三次是辦理入住手續(xù)時(shí)，支付剩余一個(gè)點(diǎn)的傭金。

低價(jià)誘惑

與市場(chǎng)價(jià)之間較大剪刀差，是多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)買回遷房的動(dòng)力。以魏公村佳苑為例，其價(jià)格相當(dāng)于周邊商品房的6折-8折。

海淀三環(huán)內(nèi)已多年未供應(yīng)新房，與魏公村佳苑僅一街之隔的韋伯豪家園、魏公村8號(hào)院，每平方米均價(jià)在10萬(wàn)元-13萬(wàn)元之間，且建成年份在90年代、20世紀(jì)初。

2020年建成的魏公村佳苑，距離地鐵站僅500米，小區(qū)綠化率達(dá)30%以上，且在建的配套有養(yǎng)老中心、體育館、游泳館等。一位海淀房管局人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，該小區(qū)是全北京市建筑品質(zhì)最好的回遷項(xiàng)目之一。

一般來(lái)說(shuō)，魏公村佳苑作為二類經(jīng)濟(jì)適用房，需等到取得房本后才能上市交易，一般需要2-3年。由于現(xiàn)在還沒(méi)有拿到房本，鏈家等中介機(jī)構(gòu)上甚至查詢不到樓盤相關(guān)信息。

中介想做魏公村佳苑的生意，只能在“地下”進(jìn)行。

除了上述改底單的方式，另一種方式是中介與原回遷業(yè)主簽訂協(xié)議后，把房源鎖定，再尋找買家，原業(yè)主與買家簽訂房屋買賣合同，待房本下來(lái)后再過(guò)戶。

去年8月至今，許多網(wǎng)站上早已發(fā)布該小區(qū)的買賣信息。門店位于回龍觀的嘉華地產(chǎn)也是從事回遷房生意的中介公司，該中介公司的員工陳恬表示，他們?cè)谫N吧、豆瓣等平臺(tái)上廣布收房、賣房廣告。

如果業(yè)主選擇賣給中介公司，價(jià)格為8萬(wàn)元/平方米，因朝向和樓層不同而略有高低；如果業(yè)主等找到買家再簽約，則可以和買家直接談價(jià)，交易價(jià)格在9萬(wàn)元/平方米左右。

“業(yè)主只需要將房子的拆遷協(xié)議、騰退補(bǔ)償協(xié)議等相關(guān)資料原件交給我們，再把房子鑰匙、水卡、電卡等交出，公司和業(yè)主協(xié)商簽約，支付總房款的80%，這一流程10天內(nèi)就能完成。尾款需拿到房本、完成過(guò)戶再支付?！标愄裾f(shuō)，如果業(yè)主選擇和客戶直接簽約，“一般1個(gè)月內(nèi)，最遲不超過(guò)2個(gè)月，肯定能找到買家”。2020年下半年，其個(gè)人便成交了3套魏公村佳苑的房子。今年以來(lái)一套也沒(méi)有成交，主要是因?yàn)闆](méi)有房源。

林光不建議客戶和業(yè)主或中介直接簽約，他提醒，按照倒賣回遷房流程，過(guò)戶手續(xù)完成前，客戶買下的回遷房實(shí)際上屬于小產(chǎn)權(quán)房，可能因后續(xù)房?jī)r(jià)上漲，原業(yè)主不愿意辦理過(guò)戶，而導(dǎo)致購(gòu)房者錢房?jī)煽?，其中糾紛很難厘清。

北京英淇律師事務(wù)所主任夏廣域表示，一般不建議客戶購(gòu)買尚無(wú)房本的回遷房，但如果客戶執(zhí)意，他提醒：房屋買賣協(xié)議上，必須要求賣房方簽上拆遷協(xié)議上的所有人的名字。若只簽其中一個(gè)人，后續(xù)可能有其他親屬以不知情為由，起訴至法院要求解除合同。

6月2日，一位魏公村佳苑的回遷居民告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，房本至少還有1年才能下來(lái)，目前還不能上市交易。但從去年8月入住以來(lái)，小區(qū)里的中介與購(gòu)房者絡(luò)繹不絕，每天遛彎時(shí)都能看到中介帶著購(gòu)房者看房。

關(guān)于中介說(shuō)的7.8萬(wàn)元/平方米能買到一手新房，魏公村佳苑的業(yè)主表示不可能，“2018年拆遷時(shí)，大多數(shù)居民都選擇了拿房，有鄰居家里長(zhǎng)輩去世，沒(méi)有留遺囑，兄弟姐妹談不妥分配方案，最后選擇了貨幣補(bǔ)償，拆遷辦給出的價(jià)格已經(jīng)到6萬(wàn)元/平方米”。

現(xiàn)在還可以去哪買到小區(qū)的房子？除了叫不出名的小中介，該居民還指向了小區(qū)大門側(cè)的物業(yè)公司——北京京越物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱“京越物業(yè)”）。

京越物業(yè)的一位工作人員看到興家地產(chǎn)的宣傳單后說(shuō)：“又來(lái)一個(gè)要找7.8萬(wàn)房子的（人）了?！?/p>

據(jù)他介紹，去年小區(qū)剛交鑰匙時(shí)，有多家大中介也賣小區(qū)房源，被住建委處罰后便偃旗息鼓?，F(xiàn)在物業(yè)公司可以為買家推薦有賣房意愿的業(yè)主，買賣雙方自行談條件，物業(yè)只作見(jiàn)證?！耙?jiàn)證者”收取的手續(xù)費(fèi)是總房款1%的傭金。該京越物業(yè)人士透露，交房以來(lái)，物業(yè)撮合下至少成交40套房子，成交均價(jià)在11.5萬(wàn)元/平方米-11.6萬(wàn)元/平方米之間?！澳苜u11萬(wàn)元的房子為什么賣7.8萬(wàn)元？一套下來(lái)差三四百萬(wàn)元，是中介傻還是賣房人傻呢？”

中介的騙局

林光多次強(qiáng)調(diào)，魏公村佳苑回遷指標(biāo)稀缺。他說(shuō)：“魏公村小區(qū)最早的一批拆遷戶已經(jīng)入住了，現(xiàn)在走的是異地安置，小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的時(shí)候，原回遷戶沒(méi)有住滿，政府把部分指標(biāo)給了周邊拆遷征收小區(qū)作定向安置?！薄艾F(xiàn)在只剩下一個(gè)指標(biāo)了?！绷止獯叽倏蛻舯M快決定，同時(shí)聲稱，想直接通過(guò)拆遷辦走回遷安置手續(xù)買魏公村佳苑一手新房只能找他的公司，“其他公司都做不了，我們和拆遷部門有關(guān)系，沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

海淀房管局一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，去年8月以來(lái)，關(guān)于魏公村佳苑是否可以買賣的咨詢多了起來(lái)，“1300多套房子基本都‘名花有主’，如果有多余指標(biāo)則按照安置房處理，不是拆遷戶一定買不了（回遷指標(biāo)）”。

“這是中介的騙局，（整個(gè)拆遷辦）沒(méi)有一個(gè)人敢給改底單。”一位接近海淀住建委拆遷辦的人士介紹，拆遷安置房是一套對(duì)應(yīng)一個(gè)拆遷戶，拆誰(shuí)的就補(bǔ)給誰(shuí)。

北京中唐律師事務(wù)所律師孫雨寒表示，北京拆遷征收有三種補(bǔ)償方式，一是貨幣補(bǔ)償，二是產(chǎn)權(quán)置換，三是結(jié)合型補(bǔ)償。作為被拆遷人，要么選擇貨幣，要么選擇房子置換，或者貨幣加房子綜合補(bǔ)償，但總補(bǔ)償金額是一定的。因此，不存在部分被拆遷人選擇了貨幣補(bǔ)償，同時(shí)，新建成的回遷小區(qū)還有他回遷指標(biāo)的情況。

前述京越物業(yè)工作人員表示，首先，有拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償，或其他小區(qū)異地安置多了指標(biāo)等說(shuō)法，“不存在，不可能！”他解釋，拆遷辦在老魏公村小區(qū)收到多少份產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議，就會(huì)在新小區(qū)建同等數(shù)量的房子，即便有少數(shù)房源富余，開(kāi)發(fā)商也必須按照商品房市場(chǎng)價(jià)出售。且該小區(qū)沒(méi)有異地安置的指標(biāo)，全部為原地回遷。

魏公村佳苑共7棟樓，除了4號(hào)樓、5號(hào)樓總高分別為11、13層，其余均是28層高層板樓。共有26種戶型，面積在60平方米-133平方米間不等。

該物業(yè)工作人員解釋，老魏公村小區(qū)有不同面積的拆遷房，還有少數(shù)面積不一的平房，統(tǒng)一按照1:1.5或1:1.6補(bǔ)償?！耙环莶疬w協(xié)議對(duì)應(yīng)一套回遷房，‘改底單’的可能性幾乎為0”。

按照要求，回遷房取得房產(chǎn)證并繳納相關(guān)稅費(fèi)后，可以進(jìn)行買賣。但在取得房產(chǎn)證之前交易，無(wú)論購(gòu)房者還是業(yè)主均存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅表示，早在2007年前后，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的法律效力已不受影響，因?yàn)楹贤莻鶛?quán)行為，至于是否取得產(chǎn)權(quán)登記，這是物權(quán)行為，雙方?jīng)]有必然的聯(lián)系。

“盡管房子還沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)，但法律上對(duì)轉(zhuǎn)讓合同的效力是不否定的，買家在不違約的情況下，可以依據(jù)雙方的合同去要求原業(yè)主履行過(guò)戶義務(wù)?！蓖跫鸭t解釋。

王佳紅進(jìn)一步說(shuō)明，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲時(shí)，會(huì)有出賣人反悔，希望到法院起訴協(xié)議無(wú)效；但在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，則會(huì)有買家提出訴訟，希望解除協(xié)議?！胺ㄔ何幢貢?huì)判解除合同，會(huì)認(rèn)為合同有效，因?yàn)橘I賣雙方都沒(méi)有違約行為?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。