交通便利、社區(qū)成熟、配套完善、供應(yīng)充足……在一二線城市，二手房正憑借這些優(yōu)勢逐步取代新房占據(jù)市場交易的主導(dǎo)地位。統(tǒng)計顯示，今年前4個月，京、滬、深等一線城市二手房成交面積約為新房的2倍以上，南京、福州等二線城市二手房交易活躍度也超過了新房。業(yè)內(nèi)人士認為，我國住宅市場正從增量向存量市場過渡，房地產(chǎn)市場格局將迎來深刻變化。

二手房交易規(guī)模逐年擴大熱點

城市交易量遠超新房

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近年來，二手房在大中城市房地產(chǎn)交易市場的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，市場規(guī)模逐年擴大。北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易量已經(jīng)遠超新房。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2016年前4個月，北京二手房成交面積791.7萬平方米，約為新房成交面積的3.5倍；上海二手房成交面積1089.03萬平方米，約為新房成交面積的2倍；深圳二手房成交面積421.74萬平方米，約為新房成交面積的2.3倍。

事實上，2015年二手房成交超越新房的趨勢就已顯現(xiàn)。上海2015年全年二手房成交面積3020萬平方米，是新房成交面積的1倍以上；北京二手房成交面積1800萬平方米，幾乎是新房成交面積的2倍；深圳二手房成交面積為1064萬平方米，是新房成交面積的1.6倍。

在一些二線城市，二手房也是量價齊升。福州驪特房產(chǎn)總經(jīng)理郭華介紹，2015年福州二手房成交套數(shù)是一手房的1.4倍。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，南京二手房成交套數(shù)達到5.4萬套，超過新房成交4.95萬套。

從樓市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。業(yè)內(nèi)人士介紹，率先開啟此輪房價回升通道的是一線城市的二手房。進入2016年，一些熱點城市二手房市場甚至出現(xiàn)了非理性上漲。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年前3個月，北京、上海、廣州、杭州的二手房價格分別同比上漲17.96%、28.78%、6.64%和5.73%；分別超過新房上漲價格10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。

一線城市率先步入存量

市場剛需族成二手房主要“買家”

業(yè)內(nèi)人士認為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分二線城市住房市場起步早、發(fā)展快、規(guī)模總量大，目前這些城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商品住房多呈“郊區(qū)化”。出于價格、交通、配套等因素影響，大多“剛需”從一手房市場轉(zhuǎn)向二手房市場，一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段。

以北京為例，新建商品房住宅市場已進入“郊區(qū)化”，且新住宅社區(qū)環(huán)境、交通配套等一時難以完善，五環(huán)內(nèi)的新房成交均價也已突破6萬元。剛需族只能轉(zhuǎn)向自住房和“老小”二手房。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，由于北京新建商品房價格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業(yè)方向。

“如果買郊區(qū)的新房或許更加舒適寬敞，但對于上班族來說，選擇市區(qū)的老房子在工作和生活上會更便利一些。”上海白領(lǐng)羅先生說。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，在廣州的二手房市場上，“80后”買家占比約53%。

專家還認為，近些年二手住房市場越來越活躍，其主要原因還有存量房源的攀升。瑞銀首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤認為，中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化。

瑞銀報告顯示，根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，在不考慮住房質(zhì)量的前提下，2010年時城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶均已擁有約1套住房。

迎來“存量時代”樓市或?qū)⒉饺虢】蛋l(fā)展軌道

業(yè)內(nèi)人士認為，隨著“存量時代”的到來，房地產(chǎn)業(yè)必將加快供給側(cè)的改革，城市建設(shè)“大興土木”“大拆大建”“攤大餅”式的粗放發(fā)展方式將發(fā)生根本變化，住宅市場會更反映出真實需求。

首先，房價將更多依賴市場機制調(diào)節(jié)。中信證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳聰認為，影響二手房和新房價格的因素截然不同。房價看漲預(yù)期強烈往往導(dǎo)致需求上升，二手房主就會以惜售、跳價等表現(xiàn)減少市場供給；反之，當房價下跌趨勢明顯，二手房主則傾向于拋售房源，而購房者則會進入觀望狀態(tài)。因此，二手房主導(dǎo)市場時，房價更多將依賴市場機制調(diào)節(jié)。

此外，二手為主的市場，往往是賣小買大、賣舊換新等置換型需求。“換房需求的特點，就是其支付的首付款往往來自其出售的房屋。就是說，房價的上漲對改善型需求的人來說，并不會造成明顯的支付壓力。”陳聰說。

其次，或?qū)⒌贡频胤秸當[脫土地財政依賴。專家認為，前些年不少地方采取舉債建設(shè)——出讓土地——抬高地價的方式“經(jīng)營城市”，“攤大餅”式地發(fā)展房地產(chǎn)，造成規(guī)劃與實際需求失衡，城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展脫節(jié)。

東京大學(xué)教授周牧之此前在上海舉行的“中國城鎮(zhèn)化論壇”上說，當二手房交易主導(dǎo)房地產(chǎn)市場后，這些地方政府“經(jīng)營城市”的做法將難再延續(xù)，不得不擺脫土地財政的依賴，而更加注重發(fā)展產(chǎn)業(yè)以增加人口導(dǎo)入。

以深圳為例，2015年深圳賣地收入已降至不足財政收入的6%，而2005年其比例為13%。目前，深圳已將自主創(chuàng)新作為城市發(fā)展“主導(dǎo)戰(zhàn)略”。

第三，將推進房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)量與質(zhì)的改變。隨著家庭和人口結(jié)構(gòu)的變化，存量房的日益增多，一個年輕家庭未來將可能繼承多套房產(chǎn)，屆時，房地產(chǎn)市場必將發(fā)生深刻的變化。因此，業(yè)內(nèi)人士指出，樓市進入存量時代，如果仍繼續(xù)“經(jīng)濟房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，刺激住房消費以維系高房價與經(jīng)濟高增長，將更加加重住房結(jié)構(gòu)性過剩。

根據(jù)上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所數(shù)據(jù)，美國、德國、英國、法國以及日本等發(fā)達國家二手房與新房交易比例約為8：1至10：1之間。

美國華平投資集團董事總經(jīng)理周知在接受記者采訪時認為，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢也必將從“拼命蓋房”轉(zhuǎn)向“盤活存量”。“對于人均住房面積接近40平方米的中國住房市場，目前的存量房源已經(jīng)非常多了。中國樓市邁入二手房交易為主導(dǎo)的時代很快會來臨。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。