4月5日，合肥市發(fā)布房地產(chǎn)“新政八條”，涵蓋學(xué)位制、二手住房限購、熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào)+限售”等八個(gè)方面。新政自2021年4月6日起施行。合肥樓市“4·6”調(diào)控新政解讀

新房“搖號(hào)”+“3年限售”平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期

嚴(yán)查經(jīng)營貸等違規(guī)流入房市

二手房限購給學(xué)區(qū)房降溫

4月5日晚間，合肥市正式發(fā)布八條房產(chǎn)調(diào)控新政，劍指過熱學(xué)區(qū)房、新房，新房實(shí)行搖號(hào)+3年限售，二手房合肥市區(qū)范圍內(nèi)暫停擁有2套及以上住房的該市戶籍家庭在限定區(qū)域和其他區(qū)域指定學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。對(duì)此，合肥市相關(guān)部門對(duì)重點(diǎn)政策進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

二手房限購，直指學(xué)區(qū)房過熱

一直以來，全國學(xué)區(qū)房過熱現(xiàn)象持續(xù)。合肥作為熱點(diǎn)二線城市，學(xué)區(qū)房成交的過熱，亟需降溫政策引導(dǎo)。5日晚合肥市發(fā)布的8條房產(chǎn)調(diào)控新政中，第二條規(guī)定了成套住房的入學(xué)年限為：在合肥市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上，實(shí)行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外。

在此入學(xué)年限規(guī)定下，合肥為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，進(jìn)一步收緊部分區(qū)域二手住房限購政策，暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在合肥濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。其中，學(xué)區(qū)范圍以2020年教育主管部門學(xué)區(qū)劃分方案為準(zhǔn)，后期學(xué)區(qū)劃分若有調(diào)整，則限購范圍對(duì)應(yīng)調(diào)整。

同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易監(jiān)測(cè)情況，對(duì)出現(xiàn)異常交易的區(qū)域適時(shí)調(diào)整二手住房限購范圍。調(diào)整范圍由合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作聯(lián)席會(huì)議辦公室對(duì)外公布。

對(duì)此，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌認(rèn)為，新的學(xué)區(qū)房政策應(yīng)該能夠讓學(xué)區(qū)房“降溫”。合肥市統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)改委、教育局、公安局、金融辦、房產(chǎn)局等多部門聯(lián)手，調(diào)查分析杭州、南京樓市的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，也充分考慮合肥地域性特點(diǎn)，推出了“6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)一個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位”的入學(xué)年限政策，這可能只是合肥邁出學(xué)區(qū)房政策的第一步。再加上銀行審核，據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，市場(chǎng)上有部分不良中介機(jī)構(gòu)握有二三十套學(xué)區(qū)房，他們利用經(jīng)營貸全額購買，再通過高賣高買，誤導(dǎo)學(xué)區(qū)房業(yè)主和為子女學(xué)業(yè)焦慮的家長。我相信在短期內(nèi)學(xué)區(qū)房房價(jià)暴漲的情況會(huì)有所降溫。

新房“搖號(hào)+限售”，給市場(chǎng)一個(gè)平穩(wěn)的預(yù)期

對(duì)新房領(lǐng)域，合肥市5日晚公布調(diào)控新政實(shí)行市區(qū)熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào)+限售”政策。其中，“搖號(hào)”先滿足剛需，再面向普通購房者；“限售”政策規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證之日起3年內(nèi)不得上市交易。

根據(jù)合肥市相關(guān)部門的解讀，合肥市自今日起登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點(diǎn)樓盤，均應(yīng)實(shí)行搖號(hào)銷售，由開發(fā)企業(yè)委托公證機(jī)構(gòu)予以公證。

實(shí)行搖號(hào)選房：

第一步，進(jìn)行選房資格搖號(hào)。首先由剛需購房人進(jìn)行選房資格搖號(hào)，再由普通購房人進(jìn)行選房資格搖號(hào)，剛需購房人在本類別選房資格搖號(hào)未中的，可參與普通購房人選房資格搖號(hào)；

第二步，進(jìn)行選房順序搖號(hào)。由獲得選房資格的購房人統(tǒng)一進(jìn)行選房順序搖號(hào)，按順序依次選房。登記購房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人須保持一致，不得變更。具體搖號(hào)辦法另行規(guī)定。

剛需購房人須滿足以下條件：（一）登記購房人符合合肥市住房限購政策的；（二）登記購房人及其家庭成員在市區(qū)范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房，且在意向登記之日前無住房轉(zhuǎn)讓記錄的；（三）登記購房之日前3年內(nèi)擁有市區(qū)連續(xù)繳納2年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的；（四）登記購房人登記購房之日時(shí)年齡在35周歲以下的。

對(duì)此，凌斌認(rèn)為，合肥這次調(diào)控政策具有精準(zhǔn)的調(diào)控特性，這也將拉開新的序幕，形成了以“熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤”為主要調(diào)控內(nèi)容的樓市新政。就合肥樓市目前特點(diǎn)來說，從學(xué)區(qū)房入學(xué)年限調(diào)控到新房“搖號(hào)+限售”政策，應(yīng)該講是能夠給剛需購房者一個(gè)非常平穩(wěn)的心理預(yù)期。

嚴(yán)查經(jīng)營貸等違規(guī)流入房市

5日晚的合肥市房產(chǎn)調(diào)控新政，將住房貸款審慎管理單列一條，規(guī)定加強(qiáng)個(gè)人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴(yán)查經(jīng)營貸、抵押貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，法人金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比不得超過人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)規(guī)定的上限。

安徽商報(bào)融媒體記者日前從省銀保監(jiān)局獲悉，我省已開始按照銀保監(jiān)會(huì)、人民銀行的部署，對(duì)全省經(jīng)營貸、抵押貸等違規(guī)流入房市、股市進(jìn)行嚴(yán)查。此前，合肥曾有銀行傳出收回一筆接近300萬元違規(guī)流入房市的經(jīng)營貸款，并對(duì)相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行調(diào)查。

對(duì)此，凌斌認(rèn)為，合肥市是國家調(diào)控下的重點(diǎn)城市之一。合肥市銀行住房貸款的集中度管理，合肥是有困難，可能需要2~4年的時(shí)間，才能夠降到國家要求的范圍之內(nèi)。需要合肥市的金融部門轉(zhuǎn)變思路，切實(shí)支持中小微和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營性貸款資金的需求。需要銀行遵守國家相關(guān)規(guī)定，盡快把集中度管理的政策落實(shí)到位。

“法拍房”納入限購

隨著涉房司法案件拍賣的公開，市民經(jīng)常能夠看到合肥熱點(diǎn)區(qū)域房源在網(wǎng)上競(jìng)價(jià)的新聞。由于此前合肥市“法拍房”未納入限購范圍，導(dǎo)致少數(shù)購房者通過法拍規(guī)避限購等政策。

合肥市今日起實(shí)施的新規(guī)中，規(guī)定對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)通過通過司法拍賣或招投標(biāo)中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應(yīng)符合合肥市住房限購政策。

價(jià)外加價(jià)等亂象市民可舉報(bào)

合肥樓市新政再次明確嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，嚴(yán)禁房地產(chǎn)銷售中任何形式的價(jià)外加價(jià)等行為，嚴(yán)禁通過網(wǎng)絡(luò)、自媒體等煽動(dòng)房價(jià)上漲，并公布了合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局等五部門舉報(bào)電話，鼓勵(lì)市民和社會(huì)各界認(rèn)識(shí)舉報(bào)違法違規(guī)行為。

凌斌認(rèn)為，合肥市管理部門在這方面已經(jīng)采取了不少措施，包括約談了一些違規(guī)的自媒體、網(wǎng)站、網(wǎng)民，打擊了所謂的房價(jià)指導(dǎo)委員會(huì)投資炒作行為等。針對(duì)“號(hào)頭費(fèi)”這種現(xiàn)象，合肥市公開懸賞，如果有市民發(fā)現(xiàn)并且將證據(jù)交給相關(guān)部門，那么合肥市將一定會(huì)嚴(yán)厲打擊這種違規(guī)行為；不允許中介對(duì)二手房進(jìn)行炒作、相對(duì)較高價(jià)格的房產(chǎn)下架等要求，希望市民能夠諒解。

5日前在途交易仍執(zhí)行原限購政策

合肥市明確，在途交易符合以下情形的，按原限購政策執(zhí)行：

1、4月5日（含當(dāng)日）前已通過市住房保障和房產(chǎn)管理局存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂存量房買賣合同的；2021年4月5日（含當(dāng)日）前已簽訂認(rèn)購協(xié)議并能提供定金或購房款轉(zhuǎn)賬有效憑證的（不含現(xiàn)金支付）；

2、人民法院、仲裁委員會(huì)出具的法律文書確認(rèn)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的，法律文書裁決日期在4月5日（含當(dāng)日）前的；

3、4月5日（含當(dāng)日）前，已進(jìn)入司法拍賣競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的。

嚴(yán)控商品住房價(jià)格

合肥市新政實(shí)施將從嚴(yán)調(diào)控商品住房價(jià)格。規(guī)定強(qiáng)化房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，嚴(yán)格“限房價(jià)”。新取得的居住用地，實(shí)行住房項(xiàng)目均價(jià)控制，平均備案價(jià)格不得突破土地出讓前預(yù)測(cè)均價(jià)。從嚴(yán)控制樓幢計(jì)價(jià)面積，未列入容積率計(jì)算的地下部分不得作為住房面積對(duì)外銷售，不再納入商品住房價(jià)格備案范圍。合理確定樓層差價(jià)，同一幢樓的同一套型價(jià)差幅度原則上控制在10%以內(nèi)。

（安徽商報(bào)融媒體記者郜征）

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。