舊改項目無證施工，遠洋地產(chǎn)首進深圳即引風(fēng)波。

一邊打著地標(biāo)式高端社區(qū)的大旗，一邊涉嫌無證施工，更是引發(fā)周邊樓盤地基動搖，墻體出現(xiàn)裂縫。近日，家住南聯(lián)植物園路單元樓的馮先生（化名）向《中國經(jīng)營報》記者反映，由于社區(qū)附近的遠洋新干線二、三期施工引發(fā)了一連串問題。據(jù)馮先生透露，該項目不僅無證開工，日夜擾民，還因為工地距離單元樓不到10米而導(dǎo)致地基震蕩，十幾戶人家出現(xiàn)墻體裂縫。

自2014年起，遠洋地產(chǎn)回歸一二線城市的意圖明顯。作為遠洋地產(chǎn)在深圳的第一個項目，本應(yīng)是傾心力作，緣何屢屢犯下基礎(chǔ)性錯誤?；貧w一線城市，走近一線房企，遠洋地產(chǎn)還有很長的路要走。

業(yè)主投訴遠洋新干線

據(jù)了解，從2015年9月到2016年1月，包括馮先生在內(nèi)的40余戶業(yè)主不斷到相關(guān)部門進行投訴和上訪。龍崗街道南聯(lián)社區(qū)居民稱，龍崗南聯(lián)樓盤遠洋新干線二期、三期施工工地，建設(shè)單位并沒有取得《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，涉嫌未批先建。存在夜間超時施工的情況，不僅影響周邊居民正常生活，還致使周邊房屋墻體開裂。

馮先生向記者反映，遠洋新干線二、三期自開始施工以來每天24小時不停作業(yè)，巨大的噪音使得附近的居民無法入睡。除此之外，遠洋新干線二期、三期的施工現(xiàn)場離周邊住宅不到10米。

“我們已經(jīng)多次向龍崗區(qū)信訪局上訪，包括執(zhí)法隊、環(huán)保局、住建局和國土局都找了一遍。問題依然得不到解決。”馮先生說道。

據(jù)記者了解，馮先生所在的單元樓始建于1991年，是取得了房產(chǎn)證的商住樓項目。2010年由于南聯(lián)小學(xué)舊改項目啟動，周邊房屋大面積拆除，而馮先生所在的單元樓靠近道路旁，規(guī)劃時并未納入舊改當(dāng)中。馮先生進一步透露，當(dāng)時該舊改項目由天基地產(chǎn)承接，由于各種因素導(dǎo)致在后來的開發(fā)中，天基地產(chǎn)引入遠洋地產(chǎn)。“名譽上是合作，實際上天基地產(chǎn)已將該地塊賣給了遠洋地產(chǎn)，讓遠洋負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。”馮先生表示。

查閱遠洋地產(chǎn)官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，遠洋新干線（深圳）是遠洋地產(chǎn)首次進駐深圳，打造的大型城市綜合體，集寫字樓、商業(yè)街區(qū)、公寓、住宅于一體。遠洋新干線正是南聯(lián)小學(xué)舊村改造項目，總拆遷用地面積達16.1萬平方米，建設(shè)用地面積10.8萬平方米。目前一期已建設(shè)完工，二、三期正在建設(shè)當(dāng)中。

據(jù)馮先生講述，遠洋新干線的二期、三期工程曾因涉嫌無證施工被多次叫停。但施工方仍無視監(jiān)管持續(xù)復(fù)工。除了超時施工、噪音擾民外，居民還指出遠洋新干線二期、三期項目，疑因地基施工動搖了附近居民樓的地基，繼而導(dǎo)致附近居民樓出現(xiàn)十幾處墻體裂縫及屋內(nèi)漏水。馮先生還指出，由于施工操作不當(dāng)導(dǎo)致化糞池坍塌，惡臭不堪。在馮先生提供的照片當(dāng)中，記者看到，房屋內(nèi)的墻面產(chǎn)生了約一米的橫向裂紋，黃色的泥漿從樓底滲出，周邊居住環(huán)境惡劣。

記者當(dāng)晚9點與馮先生取得聯(lián)系時，馮先生及十幾戶業(yè)主正在龍崗區(qū)信訪局針對此事進行交涉。“我們最大的訴求就是相關(guān)部門監(jiān)管到位，規(guī)范施工，保障住戶安全。”馮先生說道。

龍崗環(huán)保局：遠洋新干線違法施工

在馮先生所提供的資料當(dāng)中，一則短信內(nèi)容引起了記者注意。這是當(dāng)?shù)貓?zhí)法隊調(diào)查后回應(yīng)楊先生的短信：“2015年12月位于龍崗大道與植物園路交匯處遠洋新干線二期，經(jīng)查證，已取得《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及《深圳市建設(shè)工程方案設(shè)計核查意見書》。但并未取得《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。”而彼時，該項目已經(jīng)開工建設(shè)。

公益律師廖建勛對《中國經(jīng)營報》記者表示，項目開工之前必須取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》，缺一不可。另外，重大建設(shè)項目還需取得環(huán)評報告。

此外，廖建勛也透露，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》未取得的原因有可能是因為征地補償未明確，但具體原因還需要到政府部門核實。

同樣，啄木鳥驗房公司驗房師趙太宇也向記者表示，開發(fā)商未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》擅自開工屬于違規(guī)行為，后期可能會導(dǎo)致預(yù)售證難辦理，存在風(fēng)險隱患。

對此，廖建勛律師建議：“龍崗街道南聯(lián)社區(qū)居民有兩條解決途徑。首先，可以向行政部門要求介入調(diào)查，查處違法行為；其次，如果確定安全問題是由于非法施工導(dǎo)致，可通過民事起訴的方式，要求賠償損失。”

遠洋新干線是否涉及無證開工？記者電話采訪了深圳市龍崗區(qū)住房和建設(shè)局（以下簡稱“龍崗住建局”）并向?qū)Ψ焦ぷ魅藛T提供了正式采訪函。在給記者的回函中，住建局表示：“遠洋新干線一期、二期工程均按有關(guān)規(guī)定取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證，相關(guān)手續(xù)齊全。”而回函中并未提及取得相關(guān)證件的具體時間。

針對居民反映的地基震動、墻面裂縫、化糞池坍塌等情況，龍崗住建局經(jīng)核實后表示新漢威大廈北側(cè)、南側(cè)8樓的外墻局部出現(xiàn)裂縫。此外，對房屋出現(xiàn)的裂縫等質(zhì)量問題，遠洋新干線項目的建設(shè)單位已同意提出維修方案，免費進行維修。

隨后，記者聯(lián)系龍崗街道信訪辦進行采訪，一位高姓負(fù)責(zé)人向記者表示，近期的確接到過業(yè)主對此事的投訴，信訪辦已與住建局等部門積極溝通。

記者查閱龍崗區(qū)環(huán)境保護和水務(wù)局官網(wǎng)，并沒找到相關(guān)環(huán)評報告，于是記者致電龍崗區(qū)環(huán)保局獲得采訪。在回訪函中環(huán)保局表示：“該項目在2015年9月到2016年1月期間未取得《建筑工程施工許可證》，屬違法施工。”據(jù)環(huán)保局透露，遠洋新干線于2016年2月才取得《建筑工程施工許可證》。

針對以上問題，記者聯(lián)系了遠洋地產(chǎn)集團品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人進行采訪，對方就記者的采訪進行了回復(fù)：“目前遠洋新干線項目證件齊全，屬于合規(guī)施工。施工現(xiàn)場周邊房屋產(chǎn)生的裂縫并未有跡象判斷成因。建設(shè)單位已配合龍崗區(qū)住建局，組織對裂縫進行了維修。針對居民提出的施工噪音擾民的問題，后續(xù)將加強對施工方的管理。”

布局一二線

作為遠洋在深圳打造的第一個項目，遠洋新干線意義非凡。查閱其官網(wǎng)可知，遠洋地產(chǎn)控股有限公司2007年于香港主辦上市，在所涉及的業(yè)務(wù)當(dāng)中包括住宅地產(chǎn)、不動產(chǎn)投資經(jīng)營、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)業(yè)四大類。項目遍布全國19個城市，截至2015年12月31日，共有33個項目在售。截至目前，遠洋地產(chǎn)已布局北上廣深四個一線城市，而遠洋新干線則是遠洋地產(chǎn)首進深圳的標(biāo)志性項目。

在遠洋地產(chǎn)對記者的回應(yīng)當(dāng)中表示，作為遠洋地產(chǎn)進入深圳的第一個大型綜合體項目，遠洋新干線的前身為南聯(lián)舊改項目，遠洋地產(chǎn)于2011年9月從天基房地產(chǎn)手中收購而來。這一點，在其集團戰(zhàn)略規(guī)劃中亦有表明。“遠洋地產(chǎn)將繼續(xù)集中資源發(fā)展一二線城市，同時把握收購并購、舊城改造等機會，提升項目盈利能力。”

逐步將戰(zhàn)壕轉(zhuǎn)移到一二線城市，遠洋地產(chǎn)的用意十分明顯。考慮到一二線城市去化率較高，遠洋地產(chǎn)自2014年開始已陸續(xù)退出了三四線城市，回歸一二線城市房地產(chǎn)市場作為發(fā)展重點。

據(jù)其年報顯示，于2015年12月31日，集團總土地儲備達約2000萬平方米，平均土地成本約每平方米人民幣3400元。按土地價值分，一線城市占55%，二線城市占44%?；仡櫰趦?nèi)，集團在8個主要城市獲得13個項目，新增土儲資源約230萬平方米，100%位于一線和核心二線城市，平均樓面單價每平方米約人民幣6100元。

據(jù)粗略統(tǒng)計，2015年上半年，遠洋地產(chǎn)就通過招拍掛或收購等方式拿下了9宗地，分別位于廣州、深圳、杭州、南京、天津及香港?；蛟S轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線已成為遠洋不得不做的選擇，其近兩年來的表現(xiàn)似乎差強人意。

年報顯示，2015年遠洋地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)額308.24億元（人民幣），同比下降21%，凈利潤為23.8億元，大幅下降48%，核心利潤亦跌14%至35.66億元。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，這幾年，遠洋地產(chǎn)的毛利率是一路下滑，從2011年的31%，到2012年的27%，再到2013年的24%，2014年這一數(shù)字下降至21%，為遠洋地產(chǎn)歷史上的最低水平。2015年，巧合的是，仍舊徘徊在21%的低水平線，并未有所改善。在毛利方面，2015年，其毛利達到63.54億元，同比下降22.2%。

從財報上來看，遠洋地產(chǎn)營業(yè)額下降的主要原因是物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)收入的下降。2015年，其物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為271億元，同比減少23%。遠洋地產(chǎn)曾公開表示，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)大幅減少的原因主要是退出了三四線城市，交付可售樓面面積同比2014年減少32%。不過，另一方面，其入賬銷售均價每平方米增加了2000元。

在業(yè)績發(fā)布會上，遠洋地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁李明表示，主要是戰(zhàn)略調(diào)整造成的，遠洋地產(chǎn)從2014年就撤出了三四線城市，撤出來以后當(dāng)然會影響銷售收入。遠洋新增的土地都集中在一二線城市，需要兩年的時間才能體現(xiàn)在報表上。

記者了解到，正是快速業(yè)績提升的壓力，使得許多開發(fā)商的開工周期、銷售周期都被一再壓縮。原本業(yè)內(nèi)一年半的建筑周期，許多大型房企都將其壓縮到7個月左右。這樣的行業(yè)趨勢已經(jīng)成為一線城市的常態(tài)，能否跟上這樣的節(jié)奏成為遠洋能否順利回歸的重要指標(biāo)。也許正是在這種壓力之下，才有了遠洋深圳首個項目屢遭投訴的現(xiàn)象。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。