近日，融360發(fā)布最新房貸利率報(bào)告顯示，4月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市的首套房貸平均利率全部跌破5%。其中，4月全國首套房平均利率為4.52%，環(huán)比下調(diào)0.02%，較去年同期的5.74%平均利率大幅下調(diào)1.22%，創(chuàng)歷史新低。二套房方面，平均貸款利率5.39%，與上月持平。同比方面，較去年同期的6.51%同比降低1.12%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，房貸利率將維持低利率時(shí)期，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的效應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)全年。但城市房地產(chǎn)過熱，或引發(fā)調(diào)控措施的收緊，在此背景下，3月樓市的“量?jī)r(jià)齊升”或成為年內(nèi)最大的狂歡，后續(xù)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)壓力。

房貸利率再度全線下調(diào)

融360報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國35個(gè)城市530家銀行中，4月首套房貸利率上升的有46家，占比8.68%；折扣利率下降的有63家銀行，占比11.89%；與上月持平的有420家銀行，占比79.25%，同時(shí)，有15家銀行停貸。

對(duì)此，融360金融搜索平臺(tái)房貸研究員尹江寧表示，去年同期，全國優(yōu)惠利率占比為42.56%，此后全國優(yōu)惠利率占比連續(xù)數(shù)月增長(zhǎng)，本月更是達(dá)到79.62%，較上月上漲2.64%，創(chuàng)歷史新高。據(jù)悉，本月全國419家銀行提供優(yōu)惠利率，相比上月增加11家。利率方面，首套房平均利率9個(gè)城市全部突破4.4%以下，其中佛山4.18%，北京4.20%，廣州4.21%，珠海4.21%，天津4.23%，寧波4.28%，成都4.31%，無錫4.32%，重慶4.38%。

此外，除房貸利率下調(diào)外，首付比例也同步下調(diào)。“在2月央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》后，全國多家銀行調(diào)整了首套房首付比例，截至4月20日，在全國530家銀行中，共有292家銀行將首套房首付比例調(diào)至2成，較上月增加52家，占比達(dá)55.09%。”尹江寧說。

二套房方面，融360數(shù)據(jù)顯示，4月二套房平均利率為5.39%，與上月持平，但從同比來看，去年同期二套房利率高達(dá)6.51%，同比降低1.12%。

具體來看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的530家銀行中，除15家停貸銀行外，共有505家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，比上月增加11家。執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行有3家，基準(zhǔn)利率上浮5%的有1家，上浮15%的有1家，上浮20%的有4家，另有深圳的廣州銀行上浮40%。

首付比例方面，全國530家銀行中，明確執(zhí)行二套房首付4成及以下的銀行共有386家，較上月增加14家，占比72.83%，其中，執(zhí)行二套房首付3成的銀行有245家，比上月增加51家，占比達(dá)46.23%。

房貸市場(chǎng)同現(xiàn)分化

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，一季度絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)比上月大幅增加。3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有62個(gè)和54個(gè)，分別比上月增加15個(gè)和20個(gè)。新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅高于上月的城市有55個(gè)，比2月份增加22個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅高于上月的城市有47個(gè)，比2月份增加23個(gè)。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

房貸市場(chǎng)也存在著分化。尹江寧介紹，同市場(chǎng)分化類似，從貸款利率來看，城市之間也存在著較大的分化。“樓市比較火熱的一線城市，各銀行間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，各銀行針對(duì)房貸客戶推出的各種優(yōu)惠層出不窮。而在一些樓市成交不太火熱的城市，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，利率則相對(duì)較高。”

數(shù)據(jù)顯示，4月一線城市首套房平均利率分別為北京4.20%、廣州4.21%、上海4.41%、深圳4.43%。而二線重點(diǎn)城市方面，首套房平均利率最低的為天津的4.23%，除成都的4.31%、重慶的4.38%外其余全部超過4.40%。

從優(yōu)惠占比來看，北京、上海首套房?jī)?yōu)惠銀行數(shù)全部為100%，廣州為95.65%，深圳為92.31%。而二線城市優(yōu)惠占比，除南京優(yōu)惠銀行占比達(dá)94.12%，重慶、天津達(dá)93.75%，杭州、成都達(dá)93.3%外，均在90%以下，其中青島優(yōu)惠占比僅達(dá)到81.25%，長(zhǎng)沙優(yōu)惠占比更是僅為80.00%。

尹江寧說，從一二線城市的全國首套房平均利率對(duì)比來看，除深圳外，一線城市的優(yōu)惠力度依然具有優(yōu)勢(shì)。而三線城市方面，平均利率則普遍要比一二線城市更高一些。

持續(xù)性下降的可能性不大

房貸分析師胡飛船表示，經(jīng)過2014年底到目前的6次降息，房地產(chǎn)貸款利率降至近年最低點(diǎn)。與此同時(shí)，在住房政策大面積松綁的背景下，各家銀行盲目跟風(fēng)大打利率價(jià)格戰(zhàn)。同時(shí)，因較低的貸款利率，再次刺激了投資客的大幅增加。

央行此前發(fā)布的2016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2016年3月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額98.56萬億元，同比增長(zhǎng)14.7%，增速比上年末高0.4個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加4.61萬億元，同比多增9301億元。

“增幅最為明顯的便是房地產(chǎn)貸款。”報(bào)告顯示，2016年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額22.51萬億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)。增加額度為1.5萬億元，同比多增5045億元，而其中，住戶消費(fèi)性貸款增加值為1.24萬億元，同比多增3553億元。

同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行起到了積極變化，對(duì)整個(gè)GDP的貢獻(xiàn)率也有所提升，一季度多省份多項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)全線回升。以廣東省為例，第一季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回升，多月持續(xù)回落的走勢(shì)初步扭轉(zhuǎn)。開發(fā)企業(yè)到位資金充裕，新開工面積增幅提高。商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)升溫，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)64.8%。在投資方面，云南全省房地產(chǎn)投資今年2月份（增長(zhǎng)0.4%）已扭轉(zhuǎn)了自去年4月份以來連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。此外，多數(shù)省份去庫存的效果初步顯現(xiàn)。以陜西省為例，截至去年年底陜西商品房待售面積絕對(duì)量達(dá)到了近10年來的最高水平。在一系列措施的推動(dòng)下，今年一季度，陜西省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)25.2%。

對(duì)此，尹江寧說，貨幣政策寬松、社會(huì)融資規(guī)模和信貸擴(kuò)張促使房地產(chǎn)銷售大幅增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長(zhǎng)33.1%，增速比1-2月份提高4.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額18524億元，增長(zhǎng)54.1%，增速提高10.5個(gè)百分點(diǎn)。

“多省份房地產(chǎn)市場(chǎng)‘回暖’對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)全年，但3月樓市的量?jī)r(jià)齊升或是年內(nèi)最大狂歡，持續(xù)性下降的可能性不大。”尹江寧認(rèn)為，今年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)拉動(dòng)作用是可以預(yù)期的，但需注意的是，后續(xù)熱度城市將收緊房地產(chǎn)調(diào)控，收緊政策有利于平抑異常波動(dòng)，促進(jìn)住宅地價(jià)漲幅回穩(wěn)。因此，預(yù)計(jì)3月樓市的“量?jī)r(jià)齊升”或成為年內(nèi)最大的狂歡，后續(xù)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)壓力。

從目前來看，房貸利率已有收緊跡象。4月二套房利率方面，深圳交通銀行、海口中信銀行與蘇州廣發(fā)銀行3家銀行，分別從上月的上浮基準(zhǔn)利率的15%、20%下降至本月的上浮基準(zhǔn)利率的10%，出現(xiàn)一定松動(dòng)。但與此同時(shí)，二套房貸利率出現(xiàn)收緊的卻有7家。分別是上海友利銀行、深圳平安銀行和渤海銀行、南昌光大銀行從上月的基礎(chǔ)利率上升至本月的上浮10%，重慶中信銀行和廈門銀行、長(zhǎng)春浦發(fā)銀行從上月的上浮基準(zhǔn)利率的5%上升至本月的上浮基準(zhǔn)利率的10%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。