近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的全國百城房價指數(shù)顯示，4月份百城住宅成交均價漲幅環(huán)比收窄。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，目前全國房價收入比正在進(jìn)一步分化。隨著一季度及4月份各地針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場“因城施策”相關(guān)措施的落地，二季度房企盈利預(yù)期難言樂觀，未來樓市將呈現(xiàn)“退燒”態(tài)勢。

漲幅百城房價環(huán)比回落

4月30日，中國指數(shù)研究院發(fā)布4月份全國房地產(chǎn)百城住宅均價指數(shù)。該數(shù)據(jù)顯示，4月份全國100個城市（新建）住宅平均價格為11467元/平方米，環(huán)比上漲1.45%，漲幅較上月收窄0.45個百分點(diǎn)。

根據(jù)百城價格指數(shù)系統(tǒng)對全國范圍100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)月，受監(jiān)測的100個城市中71個城市環(huán)比上漲，25個城市環(huán)比下跌，4個城市持平。

同比來看，全國百城住宅均價較去年同期上漲8.98%，漲幅較上月擴(kuò)大1.57個百分點(diǎn)。按中位數(shù)計(jì)算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數(shù)為7065元/平方米，環(huán)比上漲0.68%，同比上漲1.92%。

從重點(diǎn)城市來看，4月份北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為21695元/平方米，環(huán)比上漲1.53%，漲幅較上月收窄0.99個百分點(diǎn)；同比上漲14.42%，漲幅較上月擴(kuò)大1.59個百分點(diǎn)。

中指院方面分析認(rèn)為，整體來看，4月份百城住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅收窄、同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。今年一季度及4月份當(dāng)中，多個地方政府先后出臺因城施策的樓市調(diào)控政策。其中，廊坊、惠州等城市由于當(dāng)?shù)厥袌錾系耐稒C(jī)需求增加、房價上漲過快，政府緊急出臺限購、提高首付比例、規(guī)范開發(fā)商行為等政策，為樓市降溫。

此外，南京、蘇州等城市房價水平較高且上漲勢頭較快，政府也相繼出臺限價政策，平抑房價漲幅；吉林、長沙等部分城市由于庫存壓力依然嚴(yán)峻，當(dāng)?shù)卣ㄟ^提高貸款額度、給予財(cái)政補(bǔ)貼等措施刺激需求釋放，鼓勵庫存去化。

在市場供應(yīng)方面，4月份重點(diǎn)城市推盤量穩(wěn)步增加，新推樓盤定價進(jìn)一步提升，去化效果較好。需求方面，深圳、上海調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)，成交量有所回落；其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升；南京、武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度。

分化房價收入比存在地區(qū)差異

4月27日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“全國30省房價收入比”指出，從1998年至2015年的全國商品住宅房價收入比走勢來看，呈現(xiàn)出明顯的“三個梯隊(duì)”：首先，北京、上海兩座一線城市，成交均價明顯高于其他省市；其次，東、南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，均價也處于較高水平，如浙江、天津、福建、廣州和海南；最后，諸多中西部省份及少量東部內(nèi)陸省份，成交均價全部低于6000元/平方米，末位的貴州均價更是只有3629元/平方米。

“商品住宅成交均價漲幅較快的地區(qū)主要分布在東中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好的省市，西部地區(qū)樓市普遍疲軟。”易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，盡管東部地區(qū)商品住宅的房價收入比較高，但省份間差異較大。“總體上來看，全國房價收入比排名前七位的均為東部省份，但仍有江蘇、遼寧和山東在全國平均水平以下。中西部地區(qū)省份間分化則相對不明顯”。

曹倪娜解釋說，2016年，全國范圍內(nèi)房價漲幅很可能高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅，但是會出現(xiàn)區(qū)域分化：東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省市，房價漲幅將進(jìn)一步高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅；中西部省份的房價漲幅則有可能與收入增幅接近。

值得一提的是，2016年開年以來，房地產(chǎn)市場延續(xù)了2015年觸底反彈的格局，伴隨著全國去庫存熱潮的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場普遍回暖。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比上年全年加快5.2個百分點(diǎn)；全國商品房銷售額18524億元，同比增長54.1%，其中住宅銷售額增長60.3%。

此外，易居研究院跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度，全國商品住宅成交均價同比增長18.3%，銷售面積同比增長35.6%。因此，從2015年樓市反彈以來，全國商品住宅出現(xiàn)了較大幅度的“量價齊升”，未來一段時間將進(jìn)一步慣性上漲。

走勢二季度房價將以穩(wěn)為主

從企業(yè)利潤來看，截至4月30日，房地產(chǎn)上市公司的一季度業(yè)績陸續(xù)發(fā)布完畢。中原地產(chǎn)研究部近日針對其中50家房企業(yè)績狀況的統(tǒng)計(jì)分析顯示，這些企業(yè)的平均凈利潤率為6.2%，相比2015年同期水平呈現(xiàn)了非常明顯的下滑趨勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“從2015年開始，房企出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)象。寬松的房地產(chǎn)政策雖然刺激了房地產(chǎn)市場探底回升，但爆發(fā)式上漲的一、二線不代表全國市場，大部分三、四線城市依然處于調(diào)整過程中，以價換量的現(xiàn)象仍在持續(xù)”。

“另外，一、二線城市一季度的市場表現(xiàn)雖然相對樂觀，但過多的豪宅項(xiàng)目逐漸影響了房企的去化速度”。張大偉認(rèn)為，“一季度，雖然一、二線城市樓市銷售市場相對火爆，但因?yàn)?015年開始頻繁出現(xiàn)的地王現(xiàn)象抬高了地價，并進(jìn)一步透支了房企的利潤”。

張大偉進(jìn)一步指出，2015年是房企告別兩位數(shù)利潤率的第一年，只有9%；2014年房企的平均凈利潤率為10.5%；2013年凈利潤率為11.97%。“數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。房企營收增加，但利潤漲幅低于營收漲幅。”

張大偉預(yù)計(jì)，在利潤下調(diào)的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)的競爭也將越來越激烈。核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。“房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，未來市場分化還將持續(xù)。對于房企來說，過多布局在三、四線城市的企業(yè)，將持續(xù)面臨去庫存的難題”。

針對二季度市場走勢，克而瑞分析師李春燕告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在去庫存和限購限價“雙向調(diào)控”政策影響下，4月份樓市延續(xù)了一季度的火熱。“但是，二季度樓市成交想要保持一季度的增速幾無可能，房價將以穩(wěn)為主。整個房地產(chǎn)市場，尤其是熱點(diǎn)城市將在調(diào)整中走向分化行情”。

“2015年二季度銷售基數(shù)不低、今年二季度不會再有股市效應(yīng)”?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)董事長丁祖昱進(jìn)一步指出，由于部分需求在一季度提前釋放，再加上部分熱點(diǎn)城市上海、深圳等出臺限制性政策，將對市場成交帶來相當(dāng)大的影響。在最火爆的一季度之后，熱點(diǎn)城市將開始調(diào)整，市場成交將有所回落，房價“以穩(wěn)為主”。

克而瑞方面認(rèn)為，一線城市中，上海、深圳受到收緊政策影響，未來一段時間量縮價跌概率較大。二線城市方面，雖然政策風(fēng)向由刺激轉(zhuǎn)向調(diào)控，但依然趨寬，市場熱度逐漸開始由強(qiáng)二線向弱二線城市傳導(dǎo)。部分熱點(diǎn)城市如南京、蘇州雖然開始出臺房價調(diào)控，但力度相對有限，市場熱度有望繼續(xù)保持。三、四線城市變化不多，受到一線城市“溢出效應(yīng)”的珠三角、環(huán)上海、環(huán)北京的三、四線城市，如佛山、東莞、惠州、昆山、太倉、嘉興、廊坊、唐山等城，量價不跌反漲的可能性較大。

針對二季度的房價走勢，中指院也分析認(rèn)為，未來階段各地政府將繼續(xù)因城施策，市場過熱城市政策將逐步收緊，投機(jī)置業(yè)現(xiàn)象將得到一定遏制；高庫存城市將繼續(xù)加大力度鼓勵需求釋放。價格走勢上，一線周邊及熱點(diǎn)二線城市房價上漲動力仍然較足，但隨著穩(wěn)房價政策效果的顯現(xiàn)，漲幅將逐漸趨緩。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。