一季度房企業(yè)績(jī)飄紅二季度市場(chǎng)步入調(diào)整期

一季度一線及熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)上漲，讓業(yè)務(wù)聚焦于這些地區(qū)的房企交出了一張亮麗的成績(jī)單。

易居研究院發(fā)布的報(bào)告稱，2016年第一季度30個(gè)典型城市房?jī)r(jià)大漲近三成，創(chuàng)史上最強(qiáng)開(kāi)年紀(jì)錄。

與此并行的是，諸多房企第一季度的銷售額也大幅上漲，無(wú)論是房企龍頭萬(wàn)科、恒大，或是深耕于熱點(diǎn)二線城市的新城控股、福星股份。

然而隨著調(diào)控的收緊，滬深兩地樓市已現(xiàn)降溫的跡象。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，熱點(diǎn)二線城市受到溢出效應(yīng)的影響，火爆行情仍將持續(xù)；但后續(xù)部分過(guò)熱城市調(diào)控也可能收緊。

包括南京、武漢在內(nèi)的二線城市也已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策。未來(lái)二季度房企業(yè)績(jī)的表現(xiàn)，將取決于調(diào)控政策的差異化和效力。

房企首季迎“開(kāi)門紅”

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，公布2016年一季度報(bào)的滬深地產(chǎn)上市公司合計(jì)有50家，這50家房企在2016年一季度的總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了1401.14億，同比大漲51.3%；50家企業(yè)中僅16家企業(yè)營(yíng)收下滑。在市場(chǎng)升溫的背景下，近六成的房企成交上升。

作為房企老大的萬(wàn)科，銷售額更是錄得近六成的增幅。4月27日萬(wàn)科公布一季度季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積545.7萬(wàn)平方米，銷售金額752.4億元，同比分別上升37.6%和59.5%，增速為近五年來(lái)同期最高。

中心城市的火爆行情為萬(wàn)科貢獻(xiàn)了可觀的銷售額。僅僅上海一城的銷售額就已突破百億元，深圳、北京、武漢和杭州等城市的銷售金額也超過(guò)40億元。上述城市從去年以來(lái)房?jī)r(jià)大幅攀升，銷售暢旺。

今年劍指2000億的恒大，第一季度的銷售額就已經(jīng)完成了年銷售目標(biāo)的32.8%。恒大季報(bào)顯示，一季度恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額656.7億，僅3月就實(shí)現(xiàn)合約銷售額292億，創(chuàng)單月銷售歷史新高。

去年以來(lái)恒大已經(jīng)逐漸完成一二線城市布局的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這讓恒大也成為這一波行情的獲益者。恒大提供的開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)顯示。截至去年底，恒大在全國(guó)的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)375個(gè)，其中一二線城市項(xiàng)目有205個(gè)，占比55%，一二線城市土地投資額占比已達(dá)72%。

除了房企佼佼者，一些布局于熱點(diǎn)二線城市的中小房企首季度的業(yè)績(jī)也令人刮目。新城控股1-3月累計(jì)銷售面積約116萬(wàn)平方米，累計(jì)合同銷售金額約114億元，較去年一季度同期合約銷售面積51萬(wàn)平方米和銷售金額49億元，分別增長(zhǎng)127%和132%。新城控股深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，在南京、蘇州及杭州等城市有諸多項(xiàng)目。

重倉(cāng)武漢的福星股份，一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入31億元，較去年同期增長(zhǎng)42%；歸屬上市公司的凈利潤(rùn)2.6億元，同比增長(zhǎng)32%。此外，公司今年一季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比增加11%。

需要強(qiáng)調(diào)的是，一季度的火爆行情和寬松的政策推動(dòng)密不可分。易居控股執(zhí)行總裁丁祖昱表示，一季度政策的大力推動(dòng)以及需求端恐慌性入市的雙重影響，加之部分城市行情火爆，造成一季度市場(chǎng)的“大陽(yáng)春”。

此番背景下，丁祖昱認(rèn)為房企保持一季度的增長(zhǎng)幾無(wú)可能。“二季度對(duì)于房企來(lái)說(shuō)可能是2016年最艱難的季度之一。”

政策分化的市場(chǎng)

隨著一線城市政策收緊，部分資金開(kāi)始轉(zhuǎn)移到二線核心城市。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月截至24日，二線城市住宅土地市場(chǎng)量平價(jià)升，已經(jīng)成交的住宅用地中平均溢價(jià)率高達(dá)72%，刷新了歷史紀(jì)錄，成交平均樓面價(jià)也達(dá)到了4519元/平方米，同比漲幅高達(dá)183%。

業(yè)界人士也普遍看好熱點(diǎn)二線城市下一季度的表現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一線城市收緊政策將約束房?jī)r(jià)漲幅。未來(lái)政策托底蓋帽將成為新常態(tài)，一線城市有望市場(chǎng)降溫，而二線城市將成為市場(chǎng)的主要熱點(diǎn)。

上海市政府相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)施后，上海樓市交易量和成交均價(jià)出現(xiàn)回落。截至4月24日，上海一個(gè)月來(lái)一二手住房成交面積分別為120萬(wàn)平方米和210萬(wàn)平方米，較前一個(gè)周期成交面積分別減少43%和58%；成交均價(jià)分別為32406元/平方米和26814元/平方米，分別下降4.8%和0.4%。

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，截至4月24日，4月份深圳共有1857套新房成交，約19.73萬(wàn)平方米，較3月份成交量大幅下滑58%；同時(shí)全市二手房?jī)H有6793套成交，約57萬(wàn)平方米，較3月份大幅下滑64%；上周二手房均價(jià)為51690元/平方米，較3月份已大幅下滑8%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，截至4月24日，54城市合計(jì)住宅簽約26.37萬(wàn)套。環(huán)比3月同期的29.14萬(wàn)套下調(diào)了9.5%。一線城市回落最為明顯，4大一線城市在4月來(lái)合計(jì)簽約27489套，環(huán)比下調(diào)了18.2%。二線城市也有所回落，調(diào)整幅度為9.6%。

張大偉指出，政策分化已出現(xiàn)，3月份上海、深圳、南京、武漢、合肥、廊坊、北京多個(gè)城市出臺(tái)了力度或大或小的約束性政策，未來(lái)依然有多個(gè)城市將出臺(tái)不同力度的調(diào)控約束性政策，限制樓市過(guò)熱上漲；目前，滬深報(bào)價(jià)下跌的房源數(shù)量已經(jīng)超過(guò)報(bào)價(jià)上漲的房源，政策的短期效應(yīng)已現(xiàn)，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整。

第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部也認(rèn)為，限購(gòu)下導(dǎo)致的恐慌情緒甚至蔓延至京郊、昆山，多個(gè)項(xiàng)目大幅上調(diào)價(jià)格，迫使環(huán)北京、上海一帶已出臺(tái)或醞釀限購(gòu)舉措。隨著一線城市樓市限購(gòu)從嚴(yán)、地價(jià)高企、貸款收緊，預(yù)計(jì)后市市場(chǎng)成交量將逐漸放緩，從而再度考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力。雖然整體市場(chǎng)價(jià)格難以下跌，但個(gè)別區(qū)域或?qū)⒃佻F(xiàn)一二手價(jià)格倒掛局面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。