3月份的量價齊升或成為年內(nèi)住宅市場最大的狂歡，后續(xù)市場不僅面臨自然的回調(diào)壓力，滬深等熱點城市更有望遭受史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了3月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其中近9成城市房價環(huán)比上漲，并且上漲城市個數(shù)比上月大幅增加，總體漲幅擴(kuò)大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是自2014年1月份出現(xiàn)62個城市環(huán)比上漲后，26個月后再次出現(xiàn)這一情況。“3月份一線城市的亢奮表現(xiàn)蔓延到全國其他重點城市，中原監(jiān)測的40個城市新房成交量創(chuàng)七年來新高，21個城市二手房成交量僅次于2013年3月份的歷史性高位。上海、天津、武漢、無錫、寧波、濟(jì)南、中山、惠州的新房成交量均創(chuàng)新高，市場井噴城市多點開花，不少業(yè)內(nèi)人士對此都始料未及。應(yīng)該說3月份成交的噴發(fā)，是受到前期政策寬松刺激，以及后期滬深等地政策趨緊引發(fā)末班車效應(yīng)的共同影響”。

而在房價整體上漲的同時，今年以來全國主要城市的成交面積也持續(xù)回暖。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度中指監(jiān)測的36個主要城市，有32個城市成交面積同比上漲，其中惠州漲幅度最大達(dá)163%，南京、天津同比漲幅也超130%，分別為138%和134%。

中指院方面指出，在去庫存的大背景下，2016年一季度中央進(jìn)一步推出新政，下調(diào)房貸比例、減稅降費，地方政府積極響應(yīng)，共同促進(jìn)需求入市、緩解庫存壓力，市場明顯趨熱，尤其一線和重點二線城市量價均有大幅提升。

此外，在“金三”如約而至的情況下，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計“銀四”熱銷可期，“二季度多數(shù)開發(fā)商將趁勢積極推出房源和促銷手段，全國樓市繼續(xù)分化，一線城市限購和三四線城市促銷并存。一線城市將量價趨穩(wěn)，房價漲幅逐漸回歸理性；二線城市在寬松政策刺激下將會量價上升；三四線城市繼續(xù)穩(wěn)價走量，成交會顯現(xiàn)一定起色”。

不過，張大偉認(rèn)為，“3月份的量價齊升或成為年內(nèi)住宅市場最大的狂歡，后續(xù)市場不僅面臨自然的回調(diào)壓力，滬深等熱點城市更是遭受史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。尤其是滬深的先行指標(biāo)已經(jīng)持續(xù)大幅回落，3月末兩地的中原報價指數(shù)均跌破50%，即報價下跌房源已經(jīng)超過上漲房源。政策的短期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，市場將逐步進(jìn)入調(diào)整”。

三線城市創(chuàng)6年來

單月環(huán)比最大漲幅

統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的62個城市里，漲幅高于上月的城市有55個，比2月份增加22個；二手住宅價格環(huán)比上漲的54個城市里，漲幅高于上月的城市有47個，比2月份增加23個。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅均明顯擴(kuò)大，分別比上月擴(kuò)大0.6%和1.2%。盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部份熱點二線城市，其房價漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。

世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉也表示，3月全國住宅市場整體持續(xù)向好，但城市之間漲幅分化仍在繼續(xù)。統(tǒng)計局3月份房價指數(shù)環(huán)比上升1.6，達(dá)到164.3，漲幅明顯加快。隨房價總體向上，一二三線城市漲幅分別達(dá)到3.6%、1.4%與1.1%。值得注意的是，三線城市房價指數(shù)自2014年9月份觸底反彈以來呈單月環(huán)比最大漲幅，該漲幅也是2009年以來最高的。

不過，面對市場價格快速上升，滬深及部分二線城市分別在3月底出臺調(diào)控樓市政策，通過提高購房社保繳費年限和二套房首付比例等措施遏制房價過快上升態(tài)勢。“本次房地產(chǎn)市場不再齊漲共跌，分化的表現(xiàn)導(dǎo)致差異化的市場政策出臺。可以發(fā)現(xiàn)本次市場的漲升不僅是貨幣政策的體現(xiàn)，也是基本面因素，如產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)所吸引的人口導(dǎo)入帶來的直接結(jié)果，這也是強(qiáng)勢二線城市樓市迅速跟上一線城市漲幅的原因。人口聚集的趨勢不會在短期改變，而因地施策的樓市調(diào)控在今后應(yīng)將成為基本趨勢。”陳仲偉稱。

一季度近9成城市

成交量同比上漲

房價持續(xù)上漲的同時，主要城市的住宅成交面積在3月份也呈現(xiàn)出同環(huán)比全線上漲的趨勢，其中二線城市領(lǐng)跑全國。

中指院重點監(jiān)測的36個主要城市中，一季度近9成城市成交量同比上漲。同時，36個城市累計成交面積環(huán)比大漲129.90%，同比上漲83.39%。環(huán)比來看，34個城市上漲，濟(jì)南上漲幅度最高，達(dá)703.67%，昆明次之漲幅超400%，另外廈門、寧波和包頭也有超過3倍的提升；僅南充、深圳環(huán)比成交有所下降，降幅分別為22.40%和16.53%。同比來看，34個城市上漲，杭州、惠州、天津漲幅均超2倍。

分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比上月大漲109.25%，同比亦上漲57.28%，4個城市中僅深圳保持下滑態(tài)勢；二線代表城市成交面積環(huán)比上漲155.68%，同比上升91.31%，其中4個城市環(huán)比漲幅超過300%；三線代表城市成交面積環(huán)比上升84.42%，同比上漲83.23%，包頭環(huán)比漲幅超300%。

世邦魏理仕的報告也指出，銷量上由于一線城市面臨嚴(yán)格限購，且前期過快價格漲幅使得地方政府對于批準(zhǔn)新盤入市十分謹(jǐn)慎，供應(yīng)受到控制，3月份其銷售速率已經(jīng)有所放緩。而主要二線城市的銷量快速上升，3月份銷售套數(shù)平均按年上升接近一倍。

在銷售面積增長的同時，2016年3月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比上月下降5.2%。一季度以來部分城市通過鼓勵農(nóng)民工購房、實施稅收優(yōu)惠等政策助力去庫存，去化表現(xiàn)不俗。其重點監(jiān)測的城市中，超九成城市可售面積環(huán)比有所減少，其中南京降幅最高，達(dá)18.63%，上海降幅也超過10%，為12.09%，僅溫州庫存量有所增加，環(huán)比增長9.6%。

不過，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況來看，城市分化仍在加劇，三、四線城市庫存壓力依然嚴(yán)峻，化解房地產(chǎn)庫存還將是這些城市房地產(chǎn)工作重點。“自中央下達(dá)5月1日全面營改增軍令狀后，相關(guān)部委加快落實，營改增細(xì)則及相關(guān)配套政策的出臺釋放多重利好，同時也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。未來隨著市場分化的加劇，一線城市逆市而行將更為明顯，其它熱點城市不排除繼續(xù)出臺嚴(yán)厲政策可能。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

土地市場分化持續(xù)

供地總量同比收窄

土地方面，一季度全國300個城市共成交土地4500宗，同比減少13%；成交面積16092萬平方米，同比減少12%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1296宗，同比減少14%；成交面積5176萬平方米，同比減少15%。

而造成這一情況的主要原因便是土地供給的減少。統(tǒng)計顯示，今年前3個月，全國300個城市共推出土地5784宗，同比減少14%；推出土地面積20840萬平方米，同比減少9%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1744宗，同比減少13%；推出土地面積6823萬平方米，同比減少11%。

不過，雖然供應(yīng)及成交數(shù)據(jù)雙雙下滑，但同期土地出讓金收入?yún)s繼續(xù)增長。全國300個城市一季度土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%；成交樓面均價為1450元/平方米，同比上漲18%；平均溢價率26%，較去年同期上升17%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為3247億元，同比增加17%；成交樓面均價為2424元/平方米，同比上漲36%；平均溢價率34%，較去年同期上升24%。

總體看，一季度土地市場分化持續(xù)，一線城市受供地銳減影響成交走低，二線城市漸成市場熱點，近期表現(xiàn)搶眼，地價呈上漲趨勢；三、四線城市在政策托舉下仍提振無力。“全國主要城市一季度供地總量同比收窄，僅二線城市高于去年同期，成交繼續(xù)價漲量跌走勢，出讓金總額同比略增。3月份，熱點城市搶地戰(zhàn)屢刷地價記錄，主要城市樓面均價和溢價率同比上漲。二季度廣州、南京等熱點及新興關(guān)注區(qū)域均有供地，蘇州、濟(jì)南4月中旬入市地塊已受到熱切關(guān)注，有望刷新區(qū)域地王。”業(yè)內(nèi)人士指出，優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓將繼續(xù)拉升重點城市樓面地價上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。