一季度，樓市去庫存的“開門紅”超預(yù)期，多家房企的銷售額同比翻番并創(chuàng)歷史同期新高。同時，部分龍頭房企在二線熱點城市大量補貨，土地購置面積大幅增加。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在因城施策的調(diào)控之下，樓市區(qū)域分化將進(jìn)一步顯著，去庫存仍是未來行業(yè)的主基調(diào)。上半年房地產(chǎn)銷售有望延續(xù)回暖勢頭，房地產(chǎn)投資增速也將低位回穩(wěn)。

房企銷售顯著回暖

一季度樓市銷售回暖。從多家上市房企的銷售數(shù)據(jù)來看，同比翻番是常態(tài)，創(chuàng)歷史同期最佳也不鮮見，部分房企實現(xiàn)了全年銷售目標(biāo)的三分之一左右。例如，融創(chuàng)中國、旭輝集團(tuán)、雅居樂地產(chǎn)均實現(xiàn)了全年銷售目標(biāo)的三分之一左右。其中，融創(chuàng)中國一季度合同銷售金額250.9億元，接近全年800億元銷售目標(biāo)的三分之一。3月公司新增預(yù)訂銷售金額與月度合同銷售金額均創(chuàng)歷史新高，其中新增預(yù)訂銷售金額125.3億元，月度合同銷售金額達(dá)116.2億元，同比增長233%。旭輝集團(tuán)一季度實現(xiàn)合同銷售金額約110.6億元，同比增長199%，完成全年365億元目標(biāo)的約30%。雅居樂地產(chǎn)一季度完成全年460億元銷售目標(biāo)的27%。

萬科一季度實現(xiàn)銷售金額752億元，同比增長62%。其中，3月實現(xiàn)銷售金額336億元，同比增長128%，單月銷售規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高。保利地產(chǎn)一季度實現(xiàn)簽約金額451.25億元，同比增長131.35%。群益證券研究報告指出，近期深圳、上海發(fā)文提高購房門檻，抑制了需求涌入，但二線城市樓市仍呈不斷回暖態(tài)勢，并且可能承接一些在一線城市受阻的需求。

“房企銷售業(yè)績快速提升的背后是市場基本面不斷趨于好轉(zhuǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年春節(jié)前，部分房企開始有意識地召開對各類項目重新定價的分析會，基本上對今年的銷售市場比較看好。尤其是在去庫存的戰(zhàn)略導(dǎo)向下，居民購房積極性會快速上升。因此，一季度部分房企的銷售價格會有一個比較明顯的同比上漲態(tài)勢。銷售價格的上升結(jié)合銷售面積的同比正增長，推動了房企的銷售金額快速增長。

龍頭企業(yè)優(yōu)化布局

萬科發(fā)布的公告顯示，3月公司在南京等二線城市共獲得16個項目，拿地建筑面積超過銷售建筑面積。廣發(fā)證券分析，萬科一季度合計獲取項目資源建筑面積788萬平方米，而同期銷售建筑面積為546萬平方米，公司今年以來繼續(xù)補充庫存開發(fā)資源。海通證券預(yù)計，萬科全年有望完成3000億元左右的銷售規(guī)模，業(yè)績將好于市場預(yù)期。

旭輝集團(tuán)頻頻發(fā)力北京商辦市場，新近推出的“旭輝26街區(qū)”這一兼具自用和投資功能的商辦產(chǎn)品。旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬介紹，該項目的地塊是去年2月獲得的，價格相對比較低。

泰禾集團(tuán)4月初以30.4億元競得蘇州兩塊城鎮(zhèn)住宅用地。集團(tuán)董事長黃其森多次表示，持續(xù)看好一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場。除優(yōu)化區(qū)域布局外，泰禾在產(chǎn)品線上重點打造住宅領(lǐng)域的“院子”品牌和商業(yè)領(lǐng)域的“泰禾廣場”。

泛?？毓烧谕七M(jìn)產(chǎn)融一體化轉(zhuǎn)型。公司總裁韓曉生表示，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入利潤平均化的階段。房地產(chǎn)是泛海的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，業(yè)務(wù)的絕對量仍會穩(wěn)步增長。公司會堅守一線城市，通過多種方式擇機增加優(yōu)質(zhì)土地儲備，支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展。同時，把房地產(chǎn)與國際化業(yè)務(wù)結(jié)合起來，積極尋求境外的發(fā)展機會。

去庫存將繼續(xù)推進(jìn)

在一季度樓市銷售超預(yù)期回暖之后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，二季度銷售可能出現(xiàn)一定幅度的環(huán)比下滑，同時區(qū)域分化會越來越劇烈。

北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，3月大量購房需求釋放，隨著時間的推移，利好政策的邊際效應(yīng)將逐步減弱，加上目前北京樓市調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房價，因此4月樓市交易量漲幅會明顯縮小，但仍會保持小幅增長，而價格隨著部分剛需老項目加推上市，可能表現(xiàn)為穩(wěn)中微降。

從全國范圍看，中投證券分析師李少明認(rèn)為，4月主要城市銷售數(shù)據(jù)仍將保持較高增速。3月二線、準(zhǔn)二線城市量價齊升，并逐步向三四線城市傳導(dǎo)，而一線城市在庫存量有限的情況下加強調(diào)控，有利于其他城市樓市的持續(xù)有序回暖。

中信證券分析師陳聰認(rèn)為，去庫存是未來很長一段時間的政策主線。全國范圍仍以刺激需求、限制供應(yīng)為主。絕大多數(shù)城市當(dāng)前的區(qū)域性政策已無需再做調(diào)整，未來一段時間是政策效果的觀察期。據(jù)其測算，去年底，全國純住宅（不含農(nóng)村房屋和小產(chǎn)權(quán)房）的庫存量有59.1億平方米，全部房屋的庫存有100.9億平方米。去年我國城鎮(zhèn)住宅廣義庫存去化周期為5.3年，所有房屋廣義庫存去化周期為7.9年。庫存量龐大仍是行業(yè)的主要問題，特別是商辦類土地出讓嚴(yán)重過剩。

多地近日出臺積極化解商品房庫存的政策意見，提出了優(yōu)化住房公積金使用、稅費優(yōu)惠等措施。中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為，中國住房需求根本上是“改善+進(jìn)城”，城市住房自有率下降，住房不夠應(yīng)對流入人口。同時，需明確城鎮(zhèn)化率與城市化率的概念存在差異，我國城鎮(zhèn)化率去年末已達(dá)到56.1%，但城市化率不會超過40%。未來可以增加公租房、廉租房、共有房的建設(shè)。值得注意的是，目前住宅用地在城鎮(zhèn)用地中的占比較低，土地供給是當(dāng)下高房價的最大問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。