上海樓市現(xiàn)“急凍”

上海地產(chǎn)圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。從6年前頒布第一道限購(gòu)令開始，每逢暮春之末，便會(huì)有調(diào)控將至的傳聞。過去幾年這或許只是一劑定時(shí)安慰，但今年3月25日“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策的靴子落地，則成為了一次精準(zhǔn)應(yīng)驗(yàn)。

事實(shí)上，這個(gè)消息已經(jīng)發(fā)酵了一個(gè)月之久。幾乎每個(gè)被房子擊中心結(jié)的人都奮力轉(zhuǎn)發(fā)著來源不明的信息，有的如往年一般經(jīng)歷了意淫降價(jià)的興奮，有的心懷不屑地將之視作中介營(yíng)銷，而更多迫切希望在這座城市筑巢的人不敢大意地選擇了提前購(gòu)房，乃至刷爆了官方的網(wǎng)簽系統(tǒng)……

新政執(zhí)行之后的上海灘更是一幅喜憂參半的眾生相。非戶籍人士購(gòu)房必備的社保繳納年限從累計(jì)2年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，限購(gòu)資格審核流程從交易階段前置到了簽約環(huán)節(jié)……政策之手確實(shí)充滿了鎮(zhèn)靜瘋狂樓市的溫情，卻也讓許多剛需人群望城興嘆。

而更大的懸念是，這個(gè)有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)整政策究竟能不能驅(qū)走春節(jié)后房?jī)r(jià)暴漲的魅影？

故事一

白領(lǐng)差點(diǎn)被逼回老家

25日上午，陸瀟瀟緊緊抓著手機(jī)，時(shí)不時(shí)點(diǎn)亮屏幕。往常只有當(dāng)美國(guó)大老板偶爾蒞臨，負(fù)責(zé)對(duì)外事務(wù)的她需要張羅發(fā)布會(huì)時(shí)，神經(jīng)才會(huì)如此繃緊。但這一次，她只是在等一個(gè)已經(jīng)“事先張揚(yáng)”的結(jié)果。

“經(jīng)過這幾個(gè)月的買房折騰，我承認(rèn)自己心態(tài)也很復(fù)雜，就想第一時(shí)間知道自己有沒有做對(duì)。”24日晚上她17：00踏出陸家嘴金融圈的辦公樓；17:20沖進(jìn)地鐵站，沿途在便利店買了一個(gè)三明治；18：30跨進(jìn)位于松江新城的開發(fā)商網(wǎng)簽中心門檻，被告知網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)下午2點(diǎn)半就已經(jīng)癱瘓死機(jī)；21:00搶修恢復(fù)后的系統(tǒng)仍然需要排隊(duì)候位；23:50終于趕在新政落地的前夜完成了網(wǎng)簽。

25日上午還不到10點(diǎn)，上海市政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控新政的新聞發(fā)布會(huì)尚未正式召開，拿到文字素材的現(xiàn)場(chǎng)記者已經(jīng)將材料拍照傳到網(wǎng)上，各種公眾號(hào)開始瘋轉(zhuǎn)新政的條條杠杠。

“看到外地人在上海買房的社保繳納要求從原先只要加起來滿2年一下子提高到連續(xù)繳滿5年，我松了一口氣，如果不是24日連夜網(wǎng)簽，我們就被限購(gòu)了，一切都是值得的。”陸瀟瀟說話間帶著連月來難得一見的輕松。

和她一樣爭(zhēng)分奪秒的還有數(shù)千購(gòu)房者。數(shù)據(jù)顯示，24日上海一手房網(wǎng)上簽約1776套，25日更達(dá)到了2495套。若以每套住房100平方米計(jì)算，兩天的簽約平米數(shù)就達(dá)到2月份半個(gè)月的銷售水平。根據(jù)規(guī)定，新政即日生效，意味著25日前的網(wǎng)簽仍可以按照舊政執(zhí)行，25日“搶簽”的客戶則不得不抱憾而歸。

陸瀟瀟告訴記者，去年11月眼看著房?jī)r(jià)暗流涌動(dòng)，她動(dòng)了置換的念頭，“原先的小戶型雖然位于中內(nèi)環(huán)之間，但面積只有40多平米，生了寶寶以后，父母從外地搬來照顧，五口人實(shí)在擠不下。”早在去年11月初，這套房子就已經(jīng)被買家接盤，誰知道因?yàn)榻灰走^于火爆，買家自行前往銀行申請(qǐng)貸款的材料被壓在網(wǎng)點(diǎn)長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月，直到今年2月才批下貸款，她的置換計(jì)劃因此變得相當(dāng)被動(dòng)。

在被二手房房主連續(xù)跳價(jià)后，她和先生有了回省城發(fā)展的想法，“我們當(dāng)時(shí)的感覺是在上海換不到房子了，所以開始動(dòng)用各種渠道在省城找工作，其間還在當(dāng)?shù)鼗鹚儋I下了一套公寓，其實(shí)已經(jīng)做好了回去發(fā)展的準(zhǔn)備。”

但最后涉險(xiǎn)“過關(guān)”的陸瀟瀟還是決定留下。“我是學(xué)金融的，他是學(xué)化工的，在當(dāng)?shù)卣夜ぷ鞫疾豁樌?，去大公司往往要有?qiáng)大的人情關(guān)系，去小公司又不甘心其和上海平臺(tái)之間的巨大落差。”她對(duì)記者坦言，新政將外地人在上海購(gòu)房的門檻提高到了“全國(guó)最嚴(yán)”，許多剛需被“錯(cuò)殺”。

據(jù)記者梳理，一線城市中，同樣要求外地人繳納社保年限達(dá)到5年的只有北京，但北京并不要求購(gòu)房者已婚，而早在2012年6月上海就已經(jīng)限制單身外地人買房；廣州和深圳目前對(duì)外地人購(gòu)房的社保繳納年限僅為3年。

故事二

留學(xué)生稱上海戶口比美國(guó)綠卡還金貴

如果被新政限購(gòu)，“踏空”的陸瀟瀟可能會(huì)離開上海，而對(duì)同樣屬高端人才的陳婷來說，是否回上海也成了兩難抉擇。8年前，她從復(fù)旦大學(xué)物理系畢業(yè)，曾通過歐盟項(xiàng)目留學(xué)歐洲四國(guó)，后赴美攻讀天體物理學(xué)碩博，前不久剛拿到了費(fèi)米國(guó)家實(shí)驗(yàn)室獎(jiǎng)學(xué)金。

見到記者時(shí)，風(fēng)塵仆仆的陳婷剛結(jié)束長(zhǎng)途飛行，還在倒時(shí)差。“昨天見親戚，大家都在談房?jī)r(jià)，所以我剛回來也對(duì)新政了如指掌。”雖然是上海“土著”，但對(duì)于升級(jí)版的限購(gòu)政策，她還是連連感慨“戶口本比綠卡還金貴”，“在美國(guó)買房是不需要綠卡的，只要經(jīng)濟(jì)許可，負(fù)擔(dān)得起房貸就可以。”

回國(guó)發(fā)展一直是陳婷人生計(jì)劃的一部分，“美國(guó)的博士后項(xiàng)目是靈活的，隨時(shí)可以終止，原先我理想的狀態(tài)是適當(dāng)?shù)臅r(shí)間回母校拿教職，或者去上海天文臺(tái)工作，但現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)自己很可能‘回不起’。”

因?yàn)閯?dòng)遷的緣故，陳婷名下已有一套位于浦東三林的一室一廳，緊挨著父母家，但距離佘山天文臺(tái)和東北角的復(fù)旦都有數(shù)十公里之遠(yuǎn)。“原先有兩種想法，一是在單位附近再購(gòu)置一套，但新政要求五至七成首付，難以承受；另一種方案就是置換，不過經(jīng)過這一輪瘋漲，上海住宅的性價(jià)比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如芝加哥，不可能不糾結(jié)。”

即將從達(dá)拉斯遷往芝加哥的陳婷告訴記者，費(fèi)米實(shí)驗(yàn)室所在地距離芝加哥約50分鐘車程，因?yàn)椴欢萝?，比開車從上海天文臺(tái)所在的佘山到人民廣場(chǎng)時(shí)間還短，“在當(dāng)?shù)鼗?0萬～50萬美元可以購(gòu)買一套帶花園的復(fù)式四室兩廳，美國(guó)購(gòu)房首付只要求一成，貸款審核的風(fēng)控要求和上海差不多，大約月還款額可以貸到稅后工資的1/2，但是因?yàn)橛蟹抠J抵個(gè)人所得稅的政策，所以實(shí)際上每月的現(xiàn)金壓力比房租還要低2/3。”

至少短期內(nèi)，陳婷打消了回上海的念頭。“在復(fù)旦附近想買一套60平米的老公房至少要330萬人民幣，價(jià)格已經(jīng)觸及非普通住宅的范圍，首付七成意味著要拿出230萬左右，因?yàn)闆]有在國(guó)內(nèi)繳過公積金，剩下的錢只能問銀行貸，按照新政，利率要上浮1.1倍，同樣買房，在上海的生活壓力會(huì)比在芝加哥更大。”

據(jù)悉，目前二套房首付成數(shù)方面上海新政也是“全國(guó)最嚴(yán)”，上海原先只要求首付四成，新政將普通住房首付提高到五成，非普通住房首付提高到七成，相比之下，北京、深圳、廣州首付分別要求五成、四成、三成。

實(shí)際上，上海“普通住房”即將絕跡。按照標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)環(huán)總價(jià)450萬以上，中環(huán)總價(jià)310萬以上，外環(huán)總價(jià)230萬以上都算作非普通住宅。

“多年前我有學(xué)長(zhǎng)讀完博士回國(guó)，在高校拿到了教職，學(xué)校還有一定購(gòu)房補(bǔ)貼，其實(shí)那個(gè)時(shí)候和現(xiàn)在比，工資是沒有什么區(qū)別的，但上海房?jī)r(jià)已經(jīng)天翻地覆，這大概是我們這一代人的宿命。”陳婷對(duì)記者無奈地表示。

故事三

連環(huán)置換“撞車”新政

記者在采訪數(shù)位購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，與許多被新政擋在門外的人相比，其實(shí)有驚無險(xiǎn)完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運(yùn)，由于春節(jié)后的房?jī)r(jià)暴漲主要由置換型需求推動(dòng)，所以“3·25新政”出臺(tái)后，不乏連環(huán)交易觸礁的案例。

來自第一梯隊(duì)中介的葛蓀雨就見識(shí)到了連環(huán)置換交易中的尷尬“夾心層”。“因?yàn)樯硕?，A打算賣掉自住小戶型置換成學(xué)區(qū)房，有意向接盤的是一對(duì)外地小夫妻家庭B，學(xué)區(qū)房的賣家是中年夫妻家庭C，C也是置換，打算將名下一套學(xué)區(qū)房換成D名下的郊區(qū)連體別墅，‘新政’出來后，有兩套房的C首付提高了30%，要求A優(yōu)化付款方式，將首付提高到50%以上，但是A的上家B因?yàn)樯绫]繳滿5年被限購(gòu)，所以整個(gè)交易都只能推翻重來。”

葛蓀雨告訴記者，以往這種復(fù)雜的連環(huán)交易并不多見，但因?yàn)楫?dāng)下置換型需求占主流，所以連環(huán)單越來越多，新政導(dǎo)致的不穩(wěn)定性也越來越強(qiáng)烈。“如果是在一個(gè)中介門店操作的，還能開碰頭會(huì)來協(xié)商，但這個(gè)案子里幾張單子都是在不同的中介談的，原本A和C已經(jīng)收了定金，都沒有網(wǎng)簽，后續(xù)環(huán)節(jié)處理起來非常頭疼。”

據(jù)記者了解，上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀(jì)錄，但其中有不少已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購(gòu)房者最終會(huì)因?yàn)橘?gòu)房資格不符合要求而被迫退房，未來幾天上?？赡艹霈F(xiàn)大規(guī)模退房潮。

葛蓀雨的另一重?zé)涝谟谒约阂部赡軙?huì)被新政“擠出”。“限購(gòu)以后，上海將進(jìn)入成交淡季，基本今年全靠一季度的業(yè)績(jī)來養(yǎng)活自己了。”他對(duì)記者分析，前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動(dòng)，這種惡性循環(huán)可能令成交量雪上加霜，引發(fā)中介的又一波關(guān)門潮，“實(shí)在沒辦法只好回老家。”

有業(yè)內(nèi)人士援引數(shù)據(jù)稱，去年3月底政府部門連發(fā)利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年），被認(rèn)為是此前為樓市松綁的肇始，實(shí)行一年至今，以內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩個(gè)標(biāo)志性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看，按套數(shù)算換手率都達(dá)到了15%左右，中環(huán)和外環(huán)知名樓盤的換手率也在8%～10%，短期內(nèi)賣盤可能更加稀缺。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”發(fā)布后短短數(shù)日，上海一手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“急凍”現(xiàn)象，周四即政策出臺(tái)前一天成交面積達(dá)到最高點(diǎn)，為21.42萬平方米，周六和周日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%，和周四最高點(diǎn)相比，則分別下降72%和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。

記者觀察

上海“3·25新政”觀察

上海為何出臺(tái)“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策？

除了限購(gòu)和降低二套房杠桿，上海“3·25新政”內(nèi)容還對(duì)投機(jī)炒作多有約束，包括企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對(duì)象為個(gè)人，也將嚴(yán)格按照限購(gòu)政策執(zhí)行；同時(shí)，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為，限購(gòu)審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

“上海以前有許多不成文的潛規(guī)則來避開限購(gòu)，比如在買一手房的時(shí)候付了全款，但故意拖延不辦理房產(chǎn)證，雖然理論上對(duì)房產(chǎn)的擁有是以取得房產(chǎn)證為標(biāo)志，不辦理房產(chǎn)證也可能暴露出各種風(fēng)險(xiǎn)，但根據(jù)國(guó)情和最高法的司法解釋來看，業(yè)主只要實(shí)際入住，是沒有人能夠影響他對(duì)房產(chǎn)的所有和使用的，所以有些不滿足購(gòu)房資格的買家就鉆了這個(gè)空子。”一位置業(yè)法律顧問告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這是因?yàn)檫^去房地產(chǎn)交易執(zhí)行的是限購(gòu)審核在網(wǎng)簽之后，現(xiàn)在先查限購(gòu)資格再簽交易合同是補(bǔ)上了缺口。

那么，上海管理層為何這次“動(dòng)了真格”？樓市過熱是最明顯的原因。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前兩個(gè)月，上海純商品住宅(剔除保障房)銷售均價(jià)分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破2015年11月34763元/平方米的銷售均價(jià)，創(chuàng)下歷史新高；成交面積更是同比增長(zhǎng)77.2%、68.7%，相比2015年底同比增速提高了30～40個(gè)百分點(diǎn)，增幅驚人。

截至2月底，上海新建純商品住宅(剔除保障房)庫(kù)存總量為937萬平方米，同比下降了26.9%，環(huán)比下降6.2%。“從絕對(duì)值上看，這一輪上海房地產(chǎn)市場(chǎng)高溫下的庫(kù)存量接近2013年882萬平方米的最低值，但在庫(kù)存減少速度上，本輪明顯快于上一輪，這從側(cè)面也反映了本輪市場(chǎng)熱度高于上一輪。”易居研究院院長(zhǎng)丁祖昱對(duì)記者分析。

記者從一位地產(chǎn)圈高層處還聽到一種分析稱，去年3月底國(guó)家松綁房地產(chǎn)的初衷是為了三四線城市去庫(kù)存，但眼下樓市“冰火兩重天”的現(xiàn)狀卻令去庫(kù)存陷入怪圈。“因?yàn)楝F(xiàn)在很多想在上海買房的非戶籍人士都是獨(dú)生子女，父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付，這樣循環(huán)下去，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)只會(huì)越來越蕭條，所以不得不控人。”這也解釋了為什么武漢、南京、深圳會(huì)在上海發(fā)布“3·25新政”的同一天宣布調(diào)控政策。

來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)佐證了這種看法：2月一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均上漲，但漲幅分別比上一個(gè)月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)，城市間房?jī)r(jià)漲幅差距正進(jìn)一步擴(kuò)大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。

另一方面，記者也注意到，上海一直是執(zhí)行限購(gòu)最“積極”的城市之一。2010年9月29日，國(guó)家發(fā)布“國(guó)五條”要求“房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”，10月7日，上海就初次發(fā)布了滬版限購(gòu)令，規(guī)定本市和外省市居民都只能新購(gòu)一套商品住房；2011年1月31日，在國(guó)家正式頒布限購(gòu)令要求一線城市嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后的第五天，上海就更新了限購(gòu)令，要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保；此后，上海不斷加碼限購(gòu)。

上海房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌？

從管理層的調(diào)控預(yù)期看，新政頒布后希望市場(chǎng)變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲、量縮、價(jià)跌，如今滯漲和量縮都立竿見影，但對(duì)是否價(jià)跌的看法卻出現(xiàn)分化。

有從事房產(chǎn)政策研究的人士指出，滯后一期的房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)指數(shù)的影響高達(dá)98%，并且在12個(gè)月內(nèi)，前期房?jī)r(jià)對(duì)現(xiàn)期房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)率超過50%，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)影響價(jià)格的最重要因素是購(gòu)房者預(yù)期，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控的關(guān)鍵也在于調(diào)整消費(fèi)者的預(yù)期。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策只能在短期內(nèi)起到抑制房?jī)r(jià)的作用，通過行政手段抑制需求并不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾的實(shí)質(zhì)問題，長(zhǎng)期來看政策沒有很好的效果，若沒有很好的退出方法，被抑制的購(gòu)房需求得到釋放可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。”該人士對(duì)記者坦言。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅也認(rèn)為，過往多年的實(shí)踐已證明，需求端調(diào)控在長(zhǎng)期是基本無效的，限購(gòu)、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過去5年的房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)，以2010年調(diào)控周期開始為基準(zhǔn)，上海房?jī)r(jià)5年仍然上漲37.6%。

而記者注意到，自2015年二季度以來，國(guó)家層面出臺(tái)的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購(gòu)房需求確實(shí)得以集中釋放，成交量迅速回升且達(dá)到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場(chǎng)成交量之巨。

華泰證券撰文稱，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象,但這一次的調(diào)控并未針對(duì)貨幣手段進(jìn)行收緊,按照過去行政管控和貨幣管控同時(shí)收緊的時(shí)效性看,都在半年后出現(xiàn)樓市降溫,預(yù)計(jì)這一次的降溫時(shí)間將略有后移,由于需求限制,上海銷量將出現(xiàn)下降,但在改善性和投資性需求支持下,房?jī)r(jià)變化將較小。

據(jù)悉，中國(guó)目前廣義的貨幣供應(yīng)量M2高居世界第一位，M2與GDP的比值已高達(dá)1.9：1，這意味著中國(guó)金融市場(chǎng)中有太多閑錢，而沒有相應(yīng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)來承載，泡沫由此而生。

“我們做過模型分析，從長(zhǎng)期來看貨幣供應(yīng)量M2對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)的影響程度要比房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策大，但是制定貨幣政策的實(shí)施成本比較高，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面影響較大，所以目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸放緩的大背景下，只能由各地因城施策，使用限購(gòu)等政策限制房?jī)r(jià)。”上述房地產(chǎn)研究人士對(duì)記者解釋。

不過，也有不愿具名的分析人士直接對(duì)記者指出，對(duì)于移民繁多的上海而言，嚴(yán)厲的限購(gòu)政策容易造成制度瑕疵和道德風(fēng)險(xiǎn)，就一項(xiàng)公共政策而言有失公平性，也不利于長(zhǎng)期人才輸入，尤其是現(xiàn)在的調(diào)控很大程度上仍是限制剛需購(gòu)買，而調(diào)控市場(chǎng)的根本還是應(yīng)該盡快推出房產(chǎn)稅等，增加投機(jī)持有的成本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。