3月25日，上海、深圳先后發(fā)布地產(chǎn)調(diào)控政策。一線樓市調(diào)控來襲，其周邊城市的樓市卻熱度暴增。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，京滬深鄰近的三四線城市分流了這些一線城市的購(gòu)房需求。

這些外溢的人群能否消化周邊衛(wèi)星城大量的庫(kù)存？并帶給房企帶來新的機(jī)遇？

●哪些三四線能得地利之先？

3月20日，易居研究院智庫(kù)中心對(duì)一線城市周邊區(qū)域6個(gè)城市市場(chǎng)成交進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。其中北京周邊區(qū)域?yàn)榇髲S和固安，上海周邊區(qū)域?yàn)?a href="http://m.jingsongyx.com/city/shuzhou/" target="_blank">蘇州和杭州，廣深周邊區(qū)域?yàn)?a href="http://m.jingsongyx.com/city/dong/" target="_blank">東莞和惠州。統(tǒng)計(jì)顯示，3月1日到20日，這6個(gè)城市新建商品住宅成交面積為289萬(wàn)平方米，相比2月前20日成交量增幅為563%。相比1月前20日成交量也有上漲，為15%。

分區(qū)域看，北京周邊區(qū)域有明顯的成交量上升態(tài)勢(shì)，當(dāng)然漲幅介于上海周邊區(qū)域和廣深周邊區(qū)域。上海周邊區(qū)域有比較明顯的成交量上升態(tài)勢(shì)。如杭州新建商品住宅成交面積相比1月份上升了120%，相比2月份上升879%。這一幅度也明顯超過統(tǒng)計(jì)中的其他5個(gè)城市。廣深周邊區(qū)域相比1月份沒有明顯上升，意味著在此前深圳房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，部分剛需購(gòu)房者和投資客已通過“搶房”手段積極置業(yè)，市場(chǎng)需求已提前釋放。這使得3月份市場(chǎng)交易上升并不明顯。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝曾表示，現(xiàn)在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)概括起來說是總量過剩、區(qū)域分化、容量過多，7.2億平方米的庫(kù)存，70%是分布在三四線城市。

那么這些從一線城市溢出的人群，能去化哪些三四線城市的巨量庫(kù)存？

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，京滬深鄰近的三四線城市分流了這些一線城市的購(gòu)房需求，比如昆山市近5年年均銷售365萬(wàn)平方米，而近3年都超過400萬(wàn)平方米，其中去年超過484萬(wàn)平方米，相當(dāng)于上海銷售量的四分之一。廊坊去年銷售了1038萬(wàn)平方米，接近北京的1127萬(wàn)平方米。東莞去年銷售了949萬(wàn)平方米，深圳只有748萬(wàn)平方米。

歐陽(yáng)捷表示，更多的三四線城市遠(yuǎn)離超大城市，不僅無法獲得超大城市人口擠出的庫(kù)存去化機(jī)會(huì)，相反，超大城市還可能虹吸了更廣泛的三四線城市的高凈值人口。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，一線城市周邊的區(qū)域，因?yàn)橐痪€城市人口的外溢，對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘杏幸欢ǖ闹巫饔?，這些區(qū)域的去庫(kù)存壓力并不是很大。但是遠(yuǎn)離一線城市的三四線城市，受人口外溢影響去庫(kù)存的效果很有限。

“住房的基本功能是居住，一般人們會(huì)選擇在就業(yè)地購(gòu)房。一線城市限制外來人口購(gòu)房，主要是限制投機(jī)投資需求，只有房?jī)r(jià)上漲才有把住房作為投資的必要。一線城市擠壓下，溢出的購(gòu)房人群未必到房?jī)r(jià)不漲的三四線城市購(gòu)房，對(duì)三四線城市去庫(kù)存沒有太大幫助。除非是臨近一線城市的區(qū)域。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池直言。

●除了人口還需資源

一線城市因?yàn)?ldquo;城市病”的壓力要分流，而大多數(shù)三四線亟待去庫(kù)存。溢出的人群去庫(kù)存，又需要哪些政策方面的規(guī)劃？

陳晟認(rèn)為，這些溢出的人群，如果在社保、醫(yī)療等方面可和一線城市同城使用的話，這就免去了生活的后顧之憂。也更適宜老年人居住和生活，這樣也使更多人群更愿意往周邊區(qū)域溢出。

歐陽(yáng)捷指出，世界上的超大城市都形成了都市圈和城市群效應(yīng)，大城市的信息更發(fā)達(dá)、人才成長(zhǎng)速度更快、勞動(dòng)生產(chǎn)率更高，都市圈和城市群可以比較好地分享大城市的信息資源、人才資源和其他資源。

歐陽(yáng)捷說，都市圈和城市群既要從打破行政割據(jù)入手，通過行政化手段疏解大城市非核心功能，比如將科研機(jī)構(gòu)、大學(xué)、部分醫(yī)院等導(dǎo)入周邊中小城市，也要從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分工切入，通過市場(chǎng)化運(yùn)作配置資源，把工業(yè)園區(qū)、大型物流基地、農(nóng)業(yè)基地移出一線城市，又能形成協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)而帶動(dòng)人口溢出，但這并不是為了三四線城市的去庫(kù)存，而是更好地規(guī)劃大都市圈和城市群的發(fā)展。

京津冀一體化，解決了人口分流、功能分離等核心問題。未來是否可以設(shè)置更多的城市群？

“城市群可以使城市間資源共享，減少大城市人口的壓力，發(fā)展城市群是未來的一個(gè)方向。”趙秀池認(rèn)為。

歐陽(yáng)捷說，“未來通過城市群可以更好地優(yōu)化大中小城市的資源匹配，關(guān)鍵是要落實(shí)到位。”

陳晟認(rèn)為，我國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃對(duì)城鎮(zhèn)化總體布局做了安排，提出了“兩橫三縱”的城市化戰(zhàn)略格局，這些都市圈的周邊區(qū)域都有機(jī)會(huì)。

●該不該加大土地儲(chǔ)備？

能否通過行政合并手段，讓衛(wèi)星城市擁有和一線城市同樣的公共資源，進(jìn)而達(dá)到去庫(kù)存的目的？

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，去庫(kù)存只是一個(gè)過程，不是結(jié)果，通過減少土地供應(yīng)，甚至3~4年零供地，絕大多數(shù)城市的庫(kù)存都會(huì)去化掉。對(duì)于衛(wèi)星城市，不一定非要通過行政化的手段進(jìn)行合并，通過市場(chǎng)化也有可能實(shí)現(xiàn)公共資源的合理配置，比如大學(xué)城和科研城搬進(jìn)了衛(wèi)星城，自然就會(huì)有中小學(xué)、醫(yī)院、公交、商業(yè)、金融服務(wù)去相應(yīng)配置，關(guān)鍵是要放開一些行政管制，比如說中小學(xué)、醫(yī)院（包括私立的）的設(shè)立及審批。

趙秀池表示，一線城市已經(jīng)面臨著交通擁堵、環(huán)境污染、住房問題突出等大城市病，因此一線城市應(yīng)該控制人口規(guī)模。如果一線城市再進(jìn)行行政合并，城市規(guī)模會(huì)越來越大，城市病問題會(huì)越來越突出。一線城市應(yīng)該向二三四線城市疏解教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共資源。

那么開發(fā)商自身又需要?jiǎng)佑媚男┵Y源，來消化這部分因?yàn)橐痪€城市限購(gòu)而流出的人口？

趙秀池說，在三四線城市則需要提高樓盤的宜居宜業(yè)水平，提供更好的教育、醫(yī)療等配套，并引入產(chǎn)業(yè)。

歐陽(yáng)捷表示，開發(fā)企業(yè)可以增加臨近京滬深的中小城市土地儲(chǔ)備，特別是交通便捷的區(qū)位。其次是在有條件的區(qū)位，配合中小城市政府做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)，吸引超大城市產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移。最后是配合中小城市政府做好導(dǎo)入人口區(qū)域等商業(yè)與教育醫(yī)療等配套，幫助超大城市流出人口的就地安置。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。