4月1日，安徽省政府將從合肥老城區(qū)搬遷至濱湖新區(qū)，服役60余年的長江路省政府大樓正式退出歷史舞臺(tái)。

然而這一籌劃已久的動(dòng)作，卻無意間成為推漲“新合肥”房價(jià)的又一契機(jī)。

“新合肥”，即以合肥主城區(qū)西南的政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)等為代表的新興區(qū)域，一個(gè)是合肥市府所在地，一個(gè)是安徽省府所在地，兩區(qū)分別于2002年和2006年啟動(dòng)建設(shè)，大量的資源配套提前布局于此，成為合肥真正的“中心”。

2015年下半年以來，兩區(qū)領(lǐng)跑合肥房價(jià)，并傳導(dǎo)至全市房地產(chǎn)市場的高燒不退。數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，合肥政務(wù)區(qū)二手房均價(jià)同比上漲44.7%，濱湖新區(qū)同比上漲34.7%。2月國家統(tǒng)計(jì)局的70城房價(jià)指數(shù)中，合肥新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅僅次于深圳、上海、南京，與北京持平；二手房價(jià)格環(huán)比漲幅位列全國70個(gè)大中城市第一。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，合肥市政府近期正醞釀出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，以確保房地產(chǎn)均衡發(fā)展。

開發(fā)商捂盤惜售

合肥市民小柏2006年在合肥政務(wù)區(qū)購買了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的單價(jià)是3000元左右，而2016年春節(jié)一過，自己小區(qū)的房價(jià)讓她有點(diǎn)看不懂了，“2萬是最平常的，3萬的也能見到。”

保守來說，10年來這片合肥市府所在的優(yōu)質(zhì)區(qū)域房價(jià)漲了7倍有余。而即便如此，仍然是一房難求。于是在新房市場，出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤或各種變相加價(jià)的手法。

所謂的捂盤，即新房達(dá)到售賣標(biāo)準(zhǔn)而不對外出售，究其原因，是開發(fā)商在備案時(shí)對市場預(yù)期較低。而合肥市規(guī)定，已備案的商品住房價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)不得向上調(diào)整，3個(gè)月后漲幅受控制。

另一個(gè)普遍做法是捆綁車位，一個(gè)平日只賣8萬的車位可能被賣到45萬。合肥一開發(fā)商透露，車位的定價(jià)不受備案價(jià)的限制，而捆綁銷售雖受工商打擊，但“我們的講法是，買車位才有優(yōu)先購買住宅的權(quán)利”。

由于部分熱門區(qū)域開發(fā)商捂盤造成新房供應(yīng)不足，出現(xiàn)了二手房價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象，使合肥成為2月全國70個(gè)大中城市中二手房環(huán)比漲幅最高的城市。

安徽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李國昌認(rèn)為，最近一段時(shí)間合肥房價(jià)的快速增長，主要是一些開發(fā)商捂盤惜售造成的，特別是政務(wù)區(qū)等熱門區(qū)域，地塊有限，出現(xiàn)了供求緊張。

一邊是熱門區(qū)域的供不應(yīng)求，一邊是冷門區(qū)域的庫存，這也是合肥房地產(chǎn)市場的又一怪相。“除了濱湖、政務(wù)兩區(qū)之外，其他區(qū)特別是合肥北城的配套要差很多。”當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者表示，“10年前，濱湖，政務(wù)和北城房價(jià)差不多，10年后，北城只漲了1倍多，而政務(wù)區(qū)漲了7倍。”

不過，李國昌認(rèn)為，在目前的市場環(huán)境下，真正的剛需客會(huì)被擠出熱門區(qū)域，去選擇一些外圍區(qū)域，帶來其他區(qū)域的成交量上升。以此前銷量墊底的合肥城北新站區(qū)為例，2015年整年該區(qū)平均周銷量僅93套，而進(jìn)入2016年尤其是在春節(jié)后，周銷量過500已是“慣例”。

單核模式下的虹吸效應(yīng)

合肥這個(gè)剛剛站上二線的省會(huì)城市，其房價(jià)暴漲的動(dòng)力何在？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢官方數(shù)據(jù)得知，近年來受益于安徽“做大合肥”的政策傾斜，在安徽的16個(gè)地市中，合肥的首位度越來越強(qiáng)，公共資源進(jìn)一步集中。最近5年，合肥人口持續(xù)的凈流入，從2011年的752萬人到2015年末的779萬人，且從2013年以來，流入人口逐年增加。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共資源的集聚，使合肥成為安徽最耀眼的城市。在合肥近年來的發(fā)展愿景中，亦是比肩南京、杭州的長三角副中心城市。

但與江蘇、浙江不同的是，除了南京、杭州外，蘇南和浙東明星城市輩出。而在缺乏中心城市帶動(dòng)的中部地區(qū)，像河南、安徽、江西等，大多選擇了做大省會(huì)的路徑。

“合肥的房地產(chǎn)市場中外來人口購買比重還是比較大的，”李國昌說，“省內(nèi)非合肥市人口購買占到了約37%，外省的購買達(dá)到了6%。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，安徽單核發(fā)展模式，導(dǎo)致各類資源向合肥集中，促使合肥房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁。從某種意義上來說，合肥對安徽其他城市是有“虹吸”的。這種現(xiàn)象造成合肥市樓市“一枝獨(dú)秀”，會(huì)導(dǎo)致其他城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮，城市之間差距進(jìn)一步拉大。

土地供應(yīng)總量偏緊

在去年以來全國所有房價(jià)上漲的城市中，土地價(jià)格的助推無疑是一大主因。一方面，前兩年的高地價(jià)到了“出貨期”，另一方面，不斷涌現(xiàn)的地王以樓面價(jià)和所謂的“保本價(jià)”推高了區(qū)域未來房價(jià)預(yù)期。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開認(rèn)為，合肥房價(jià)的上漲中，土地價(jià)格起了巨大的推動(dòng)作用。

數(shù)據(jù)顯示，2015年合肥共成交99宗地，成交總面積約8781畝。其中，誕生了合肥新的總價(jià)地王、8個(gè)區(qū)域的單價(jià)地王紀(jì)錄也被刷新，地價(jià)同比漲幅超5成。

一時(shí)間，“進(jìn)入合肥”——幾乎在國內(nèi)半數(shù)開發(fā)商的策略盤算中。融創(chuàng)、葛洲壩(5.790,-0.09,-1.53%)、金隅都系2015年首次進(jìn)入合肥市場，融創(chuàng)更是以連續(xù)兩個(gè)地王宣告自己的到來。

目前，合肥已形成以萬科、萬達(dá)、保利、信達(dá)、綠地、恒大為寡頭，本土的文一、高速、新華、國購，以及新進(jìn)入的融創(chuàng)、金隅等眾多房企跑馬圈地的時(shí)代。

2015年，合肥土地市場成交總金額498億元。同時(shí)，2015年合肥財(cái)政收入突破千億元、達(dá)到1000.5億元，年均增長14.5%，其中地方財(cái)政收入達(dá)到571.5億元、年均增長15.4%。

從總的數(shù)據(jù)方面顯示，合肥土地供應(yīng)總量一直處在節(jié)奏控制當(dāng)中。但通過查詢近3年土地市場成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，合肥土地出讓面積大幅下滑，出讓面積僅為2013年的6成。

這其中，配套最好的政務(wù)區(qū)無疑是合肥最貴的區(qū)域。2015年合肥九區(qū)平均地價(jià)中，最高的政務(wù)區(qū)和最低的經(jīng)開區(qū)相差了近6倍。

張宏偉認(rèn)為，從住宅用地供應(yīng)來看，合肥住宅用地供應(yīng)也較為緊張，并且按照近兩年1200萬平方米的去化速度來計(jì)算，每年出讓的土地僅僅可供市場開發(fā)1-1.5年，個(gè)別年份還低于1年，這一定程度上預(yù)示著合肥住宅市場中長期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。從這個(gè)角度來講，合肥市場中長期仍然面臨房價(jià)上漲的壓力。

二線城市調(diào)控向何處去？

3月28日的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，合肥一手住宅庫存首次降至2萬套以下。在土地縮水的同時(shí)，合肥又遭遇了“房荒”，房源基本開盤即售罄。

李國昌認(rèn)為，合肥的總量并不低，出現(xiàn)這樣的情況與開發(fā)商捂盤是有關(guān)的。

針對開發(fā)商的捂盤、捆綁天價(jià)車位等行為，合肥市近期也正醞釀出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，10日內(nèi)須全部公開房源，一次性對外銷售。如果規(guī)定期限內(nèi)不銷售就暫不核發(fā)預(yù)售許可證，或轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。同時(shí)，明確商品房配套車位須在住房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可預(yù)售或現(xiàn)售。

合肥市市委書記吳存榮此前表示，合肥房市要力保均衡發(fā)展、避免大漲大跌。對捂盤、捆綁車位等不良銷售行為，政府方面也將通過建立考核機(jī)制，對開發(fā)商進(jìn)行市場準(zhǔn)入等方面的約束。

在3月25日一線城市上海、深圳接連出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控措施后，一線城市周邊和熱門二線城市迅速成為資金溢出的方向。再加上去庫存基調(diào)下的稅收、信貸政策利好，二線城市紛紛進(jìn)入搶房模式。

如此來看，因城施策不僅在全國范圍內(nèi)，在一個(gè)省域內(nèi)也是有必要的。但處于發(fā)展期的二線城市不大可能出臺(tái)嚴(yán)厲的限購措施，從南京、蘇州等來看，更多是從開發(fā)商端的調(diào)控，或差異化的首付、信貸政策來調(diào)控需求端。

有關(guān)專家認(rèn)為，合肥有必要通過一些差異化的手段，使市場更加規(guī)范，使房價(jià)的上漲在一個(gè)合理的區(qū)間，同時(shí)也要弱化對土地財(cái)政的過度依賴。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。