提高二套房首付比例、“限購”升級……剛過去的周末，上海、深圳接連發(fā)布樓市調(diào)控政策。隨后，南京、武漢等房價(jià)上漲壓力較大的城市也分別出臺新政，調(diào)節(jié)信貸政策穩(wěn)定市場預(yù)期。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市樓市或?qū)⒂瓉矶唐诘牧績r(jià)波動期，房價(jià)有望趨穩(wěn)，不會大起大落。與此同時(shí)，應(yīng)警惕“虛火”向二線城市傳導(dǎo)。

滬深祭出三大招穩(wěn)定樓市

從上海、深圳出臺的政策來看，地方政府的招數(shù)主要有三：

——提高二套房首付比例。如上海購買二套房的首付比例原為4成，新政策出臺后，普通住宅和非普通住宅的二套首付比例分別上調(diào)為5成和7成。且只要已有一套住房，不論貸款是否結(jié)清，該家庭再次申請住房貸款時(shí)均按二套房政策執(zhí)行。

深圳雖未提高二套房首付比例，卻將二套房的認(rèn)定范圍擴(kuò)大至“購房人家庭名下在深圳無房但近兩年內(nèi)有住房貸款記錄”，以及“在深圳已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款”的購房人群。

銀行監(jiān)管人士表示，在房價(jià)較快上漲的城市，一些銀行在信貸政策執(zhí)行中比較寬松，二套房貸款降杠桿勢所必然。

——強(qiáng)化市場監(jiān)管。上海和深圳均規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。同時(shí)加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)捂盤惜售、炒作房價(jià)、虛假廣告、利用不正當(dāng)手段誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海等一線城市房價(jià)在春節(jié)后迎來一輪快速上漲。一些開發(fā)商捂盤待漲和中介虛假炒作，在一定程度上助推房價(jià)“虛火”，導(dǎo)致“日光盤”頻現(xiàn)、二手房主屢屢“跳價(jià)”等。如２月底開盤的“路勁上海派”甚至重演“裹棉被”排隊(duì)購房的一幕。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，首付貸等場外配資產(chǎn)品干擾了國家房地產(chǎn)政策，吹大部分城市的樓市泡沫，增加樓市風(fēng)險(xiǎn)。

——“限購”升級。上海將非滬籍家庭購房所需繳納社保年限由2年提高至5年，深圳從滿1年提至滿3年。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，限購政策從嚴(yán)將影響部分非本地戶籍家庭的購房計(jì)劃，但政府主要是為抑制外來投機(jī)性需求。同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，社保年限提高后，受影響的人群僅占當(dāng)前上海總?cè)丝诘?％左右。

市場反應(yīng)：京滬市場交易者心態(tài)急切

在上海新政策25日出臺的前后一天，樓市出現(xiàn)成交量暴漲。24日，上海市一手房簽約套數(shù)達(dá)到1706套；25日更是刷出2499套的新高。雖然到27日該數(shù)字回落至958套，但與去年3月的日均成交量170套相比，仍高出不少。

業(yè)內(nèi)人士分析，雖然上海已經(jīng)明確新政策自3月25日起正式實(shí)施，但仍有一些開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)抱有僥幸心理，期待政策發(fā)布到交易中心落地執(zhí)行會有一段滯后期，不少購房者也抱著試一試的心態(tài)趕著網(wǎng)簽，制造了近日成交量新紀(jì)錄。

在新政策出臺后的首個(gè)周末，記者走訪多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商已提前打響客戶“爭奪戰(zhàn)”，爭搶已嚴(yán)重縮水的目標(biāo)客群。已拿到預(yù)售證的樓盤旋即入市，如位于上海新天地板塊的高檔樓盤“復(fù)興瓏御”加推８套平層大宅，融創(chuàng)“濱江壹號院”已先于預(yù)定開盤日期直接開售。

與此同時(shí)，由于部分剛需群體購房受限，不得不轉(zhuǎn)向類住宅項(xiàng)目，酒店式公寓等商住產(chǎn)品開始搶手。26日，上海改善型商住項(xiàng)目“龍湖·新壹城”當(dāng)日認(rèn)籌破百。一位購房者表示，因限購門檻提升失去購房資格，只能轉(zhuǎn)向類住宅產(chǎn)品。

在尚未繼續(xù)收緊限購的北京，開發(fā)商和購房者也似乎在跟時(shí)間賽跑。在北京回龍觀地區(qū)的“首開國美風(fēng)唐”，前來咨詢的客戶問得最多的問題就是貸款政策會不會變。

開盤僅一周就售罄的“首開熙悅尚郡”雖已無房可賣，但現(xiàn)場依然陸續(xù)有客戶前來咨詢。“項(xiàng)目均是100平方米以上的大戶型，每平方米均價(jià)6.5萬元，申購者基本都是購買二套房。上海、深圳等一線城市出臺新政策，提高二套房貸款首付款比例，北京沒準(zhǔn)也會調(diào)整政策。”銷售顧問告訴記者，“只要申購者購房資質(zhì)審核通過，我們馬上幫助客戶辦理貸款。”

與京滬樓市的“急切”不同，深圳市場仿佛進(jìn)入了平穩(wěn)期。有剛需的陸瑤從2015年以來一直關(guān)注樓市，她說：“深圳房價(jià)應(yīng)該會比較平穩(wěn)。我打算先觀望一個(gè)月，等穩(wěn)定一點(diǎn)再考慮出手。”

但部分投資客的腳步依然沒有放緩。27日，位于深圳龍華新區(qū)的海寧公館項(xiàng)目開盤，記者在現(xiàn)場看到，等候區(qū)設(shè)置了約2000個(gè)座位，上座率約80%。一位陳姓女士告訴記者：“看中了小戶型，主要為了投資。”

滬深周邊樓市上漲警惕二線城市樓市“虛火”

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2015年7月京滬深房價(jià)全面同比上漲以來，這三座城市一直領(lǐng)漲全國樓市。

上海市住建委主任顧金山表示，去年下半年以來，特別是進(jìn)入2016年，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱情緒，房價(jià)形成了加速上漲的趨勢，同時(shí)也有投資投機(jī)性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。

深圳房價(jià)接連暴漲更是大幅抬高了剛需的購房門檻，透支未來的市場需求。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，目前深圳首套房購房門檻已提升至290萬元，而2012年至2014年，深圳首套房購房門檻分別是151萬元、165萬元、2099萬元。

深圳房地產(chǎn)

研究中心主任王鋒表示：“房價(jià)與收入水平的差距越拉越大將大幅降低居民的購房能力，不利于留住人才支撐產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。”

國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平認(rèn)為，新政策降低了一線樓市的增量需求，將明顯降低一線城市房價(jià)漲速，但要防止房價(jià)過快上漲蔓延至二線城市。

由于資金的溢出效應(yīng)，大量資本有進(jìn)入一線城市周邊及熱點(diǎn)二線城市的苗頭。滬深新政策出臺之后的首個(gè)周末，其周邊樓市快速升溫。在毗鄰上海的昆山，萬科推出的500套房源被搶一空，購房客7成來自上海；臨近深圳的松湖碧桂園開盤當(dāng)日即去化8成，攬金25億元。碧桂園人士告訴記者，深圳樓市政策收緊，剛需擠出效應(yīng)明顯，松山湖作為臨深熱區(qū)，備受深圳剛需青睞。

業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下，過剩資金可能流向周邊，并將這些經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”。各地政府應(yīng)警惕一線城市房價(jià)“虛火”向周邊及其他二線城市傳導(dǎo)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。