編者按：為了幫助廣大居民家庭能夠更好地了解和理解江蘇現(xiàn)行房地產(chǎn)信貸政策，我們對現(xiàn)行住房信貸政策作了進一步梳理，并提供給公眾參考。同時，鑒于各地房地產(chǎn)信貸政策有所不同，我們也已通過窗口指導(dǎo)等方式，要求各商業(yè)銀行認真學(xué)習(xí)、準確了解和吃透現(xiàn)行房地產(chǎn)信貸政策,并按照“首問負責制”、“一站式服務(wù)”、“微笑服務(wù)”、保護金融消費者合法權(quán)益等要求，積極熱情、耐心細致地為廣大居民等各類客戶做好政策解讀，并提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。

----人民銀行南京分行貨幣信貸管理處處長戴俊

2016年2月1日，人民銀行、銀監(jiān)會（以下簡稱“兩部門”）出臺了《關(guān)于調(diào)整個人往房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2016〕26號，以下簡稱“26號文”），明確在不實施“限購”的城市，商業(yè)銀行在發(fā)放住房按揭貸款時，對首次購買普通住房的居民家庭，以及已擁有一套住房且房貸尚未結(jié)清擬再次購買二套房的居民家庭，其最低首付比例可作適當下調(diào)。26號文還要求人民銀行、銀監(jiān)會各派出機構(gòu)要加強住房金融宏觀審慎管理，促進銀行業(yè)金融機構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運行。

為了把兩部門發(fā)布的26號文件精神貫徹落實好，支持居民家庭合理的購房需求，同時針對部分城市房價上漲過快、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款中存在“首付貸”等不規(guī)范、不審慎的情況，以及由此可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險等，人民銀行南京分行和江蘇銀監(jiān)局于2016年3月25日，聯(lián)合出臺了《關(guān)于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)促進住房金融健康發(fā)展的通知》（南銀發(fā)〔2016〕32號，以下簡稱“《通知》”）。

一、《通知》出臺的背景和目的

當前，部分一線城市房價上漲過快，并帶動部分二線城市居民購房需求大幅上升，住房市場量價齊升。在此背景下，甚至出現(xiàn)部分城市的少數(shù)購房者通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)、P2P平臺、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費金融貸款等渠道籌措的借貸資金，用以支付“首付款”的現(xiàn)象；同時，個別地方還出現(xiàn)以“假離婚”等方式取得“購房資格”的現(xiàn)象。對這類情況和苗頭可能帶來的潛在金融風(fēng)險，已引起人民銀行、銀監(jiān)會等金融管理部門的高度重視，并明確要求予以禁止。

此外，極個別商業(yè)銀行的分支機構(gòu)和網(wǎng)點在執(zhí)行差別化的住房信貸政策過程中，未能嚴格、規(guī)范地執(zhí)行，導(dǎo)致市場上存在“首次購買”與“購買首套”概念混淆的情況。

為了推動江蘇省轄區(qū)的商業(yè)銀行把現(xiàn)行的差別化住房信貸政策落實好，特別是把26號文的精神規(guī)范地落實好，既要積極支持居民家庭合理購房的貸款需求，積極支持省內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場“去庫存”，也要有效抑制個別城市過度的投機炒作行為，防范房價上漲過快城市的住房金融風(fēng)險，并嚴厲打擊住房金融不規(guī)范的“場外配資”和弄虛作假等行為，引導(dǎo)金融切實強化對江蘇制造業(yè)等實體經(jīng)濟企業(yè)的有效支持，確保全省房地產(chǎn)金融健康平穩(wěn)發(fā)展，人民銀行南京分行和江蘇銀監(jiān)局根據(jù)當前房地產(chǎn)市場的形勢和變化，聯(lián)合出臺了這一文件，即《通知》。概括地說，《通知》的目的主要在于“規(guī)范”。

二、現(xiàn)行個人住房貸款政策中的首付比例和貸款利率

首先需要說明的是，現(xiàn)行住房信貸政策是在2014年“9.30”政策、2015年“3.30”政策、2015年“9.30”政策，以及2016年“2.1”政策（即26號文）基礎(chǔ)上形成的。關(guān)于房貸首付比例的政策，最新的調(diào)整就是26號文的相關(guān)規(guī)定?！锻ㄖ凡⒉簧婕皩ΜF(xiàn)行個人住房貸款信貸政策的調(diào)整。

其次需要說明的是，盡管江蘇的各城市都是屬于不實施“限購”的城市，但國家統(tǒng)一的“限貸”政策，即差別化的住房信貸政策均適用于江蘇各城市。26號文出臺后，人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局按照“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，在充分征求省內(nèi)各地方政府意見的基礎(chǔ)上，已經(jīng)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制協(xié)商確定了差別化住房信貸政策的具體執(zhí)行標準，并已于2月4日起生效執(zhí)行。其中，對于不同條件的居民家庭，在申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房時，按如下標準執(zhí)行差別化的最低首付比例和利率水平：

1.居民家庭首次購買普通住房的，即購房人申請貸款購房時，此前既未曾購買過住房（既未申請銀行貸款購過房、也未使用自有資金購過房），在商業(yè)銀行無購房貸款記錄，且購房人提供首次購房書面誠信保證的，可以執(zhí)行首次購房貸款政策。對這類購房人，江蘇的現(xiàn)行信貸政策是，南京主城區(qū)（除高淳、溧水外）按揭貸款最低首付比例為25%，南京以外的其他地區(qū)（含高淳、溧水）還可向下浮動5個百分點，即可以執(zhí)行的最低首付比例為20%；貸款利率下限，均為基準利率的0.7倍。

2.根據(jù)26號文發(fā)布前的規(guī)定，對以下三種情況，執(zhí)行或比照執(zhí)行“首套”住房信貸政策：（1）有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；（2）已買有一套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；（3）僅有一套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的。“首套”房貸政策即：住房貸款最低首付比例全省各城市均為30%，貸款利率下限為基準利率的0.7倍。

其中，26號文發(fā)布前，對僅有一套住房、有住房貸款但尚未結(jié)清的，再次申請住房貸款時，不得比照執(zhí)行“首套”房貸政策。即這類貸款（即通常所說的有貸款未結(jié)清的“二套”房貸）“最低首付比例”為40％。根據(jù)“因地施策、因城施策”和“宏觀審慎管理”的要求，江蘇銀行業(yè)自律定價機制2015年4月確定，南京、蘇州執(zhí)行45％的最低首付比例，其余各城市執(zhí)行40％的最低首付比例。“貸款利率下限”為基準利率的1.1倍。

3.根據(jù)26號文最新規(guī)定，居民家庭已有一套住房、有住房貸款，盡管相應(yīng)購房貸款尚未結(jié)清（即有住房、有貸款且未結(jié)清貸款的“二套房”），也可根據(jù)“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，靈活執(zhí)行“首套”房貸政策的“最低首付比例”，即住房貸款“最低首付比例”可設(shè)定為30%。

同樣，對這類購房貸款（即有住房、有貸款且未結(jié)清貸款的“二套房”），根據(jù)“分類指導(dǎo)、因地施策、因城施策”的原則和“宏觀審慎”、防范金融風(fēng)險的要求，江蘇銀行業(yè)自律定價機制2016年2月經(jīng)商各地方政府后已經(jīng)確定：（1）對南京市，除南京所屬高淳、溧水外，仍執(zhí)行此前的“二套”房貸政策，即執(zhí)行45％的“最低首付比例”；（2）蘇州市，除縣級市、吳江區(qū)外，執(zhí)行40％的“最低首付比例”；（3）對其他城市，以及南京所屬高淳、溧水和蘇州縣級市、吳江區(qū)，均將最低首付比例從40％或45％統(tǒng)一下調(diào)至30％。

無論是26號文發(fā)布前還是發(fā)布后，對有住房、有貸款且未結(jié)清貸款的“二套房”，其“貸款利率下限”仍為基準利率的1.1倍不變。

可以說，對有房貸的“二套”房貸，“已結(jié)清”和“未結(jié)清”是有較大差異的，特別是在貸款利率方面。比如，“已結(jié)清”的，商業(yè)銀行貸款利率下限可以定為0.7倍，而“未結(jié)清”的則為1.1倍。目前申請商業(yè)銀行“二套”房貸的，以“已結(jié)清”的為主，“未結(jié)清”的并不多。

4.居民家庭已持有2套及2套以上住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的，繼續(xù)按照原有的差別化信貸政策，由銀行根據(jù)從嚴控制金融風(fēng)險的原則，審慎把握是否發(fā)放住房貸款，以及具體確定首付比例和貸款利率。即可以發(fā)放住房貸款，但條件更加嚴格，首付比例和貸款利率上浮幅度也更高。

5.居民家庭已有2套及以上住房、且有購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)按照原有的差別化信貸政策嚴格執(zhí)行，即不得發(fā)放“三套”及以上的住房貸款。

需要說明的是，上述政策中僅規(guī)定“最低首付比例”和“貸款利率下限”，每個借款人購房貸款的“具體首付比例”和“具體貸款利率”，由商業(yè)銀行在最低水平基礎(chǔ)上自主確定。也就是說，“最低首付比例”、“貸款利率下限”均是指商業(yè)銀行執(zhí)行中可以向下浮動的最低下限，該下限不得突破，即可以上浮，但不得再低。進一步說，對于不同的購房人，商業(yè)銀行經(jīng)過盡職調(diào)查后，可以參考其一貫的信用狀況、還款能力、抵質(zhì)押情況、房屋價值評估值等，綜合評價，并自主確定每個客戶的具體“首付比例”和“貸款利率”（下浮或上浮幅度）。也就是說，不同的客戶，其“首付比例”和“貸款利率”可以是不同的，商業(yè)銀行在“下限”的基礎(chǔ)上，有自主定價權(quán)。

關(guān)于“首次”與“首套”的認定問題。本次的《通知》針對此前實際操作中，個別銀行對“首次”和“首套”不做具體審查的情況，《通知》重申了“首次”房貸并不等于“首套”房貸。鑒于“首次”房貸條件略優(yōu)于“首套”，因此對于符合“首次”購房條件的，應(yīng)不折不扣地落實政策，并按“首次”政策發(fā)放貸款，以確保大學(xué)畢業(yè)生、進城購房安家落戶的農(nóng)村家庭等“首次”在城市購房時，能夠得到住房信貸政策的優(yōu)先支持。同時，對有購房貸款記錄的借款人家庭，為了改善住房條件再次申請房貸時，如果房貸已經(jīng)結(jié)清，且暫時無住房，仍繼續(xù)按照“首套”房貸政策執(zhí)行，但不得列入“首次”購房的貸款范圍。事實上，“首次”和“首套”的差別并不大，即僅“最低首付比例”最多相差5或10個百分點，“貸款利率下限”則均是0.7倍。

三、關(guān)于引導(dǎo)銀行業(yè)機構(gòu)加強住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理

近期，部分熱點城市暴露出房地產(chǎn)中介機構(gòu)、P2P平臺、眾籌以及小貸公司等從事購房首付款場外配資的情況和苗頭，其實質(zhì)是變相突破了現(xiàn)有的住房信貸政策，放大了房地產(chǎn)金融的杠桿，甚至造成“零首付”的情況出現(xiàn)，這會埋下潛在的風(fēng)險隱患。為此，從加強宏觀審慎管理的角度，《通知》對江蘇轄區(qū)的金融機構(gòu)進行了必要的風(fēng)險提示。主要包括：

1.嚴格禁止“首付貸”或“零首付”。一方面，要求商業(yè)銀行按照“了解你的客戶”的原則，從嚴審查住房貸款業(yè)務(wù)真實性、合規(guī)性，堅持“客戶的首付款不能來源于借貸資金”的底線，即購房可以貸款，但“首付款必須是自有資金”。同時，要求商業(yè)銀行綜合運用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實的資金來源狀況，嚴格審查首付款證明材料。對通過房地產(chǎn)中介公司、P2P平臺、眾籌以及小貸公司等非銀行渠道籌集首付款，或通過消費貸款或信用貸款等銀行融資充當首付款的客戶，銀行一律不得發(fā)放個人住房貸款。對商業(yè)銀行無法查實首付款來源的，商業(yè)銀行必須要求借款人提供首付款的書面誠信保證或書面承諾函。

2.嚴格規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，防止“首付分期”等行為。對提供“首付分期”、“零首付”等促銷行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要從信貸風(fēng)險控制的角度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)當中止或從嚴控制合作關(guān)系。

3.商業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)必須合規(guī)經(jīng)營，并借助征信手段懲戒住房貸款中的失信行為。要求金融機構(gòu)做實“面簽面談”，充分核驗借款人身份信息、工作和婚姻狀況、家庭收入水平的真實性，禁止居民家庭借助“假離婚”、“假按揭”等行為辦理按揭業(yè)務(wù)。對于書面承諾函不實的，以及“假離婚”等弄虛作假的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)當將其計入個人征信不良記錄。在支持居民正常購房的同時，培育良好的社會信用文化，有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。