隨著新型城鎮(zhèn)化的不斷深入，包括廣東、山西、甘肅、浙江等多地在推進(jìn)“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”上紛紛落子。

3月22日，成都發(fā)布《成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)2025規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》），“創(chuàng)新集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用機(jī)制”更被列為主要工作之一。

據(jù)了解，成都上述探索始于2015年，并已經(jīng)取得一定成效。但是，推進(jìn)相關(guān)工作仍舊有重重困難。在以成都市郫縣為重點(diǎn)案例的《規(guī)劃》中，表示2015年9月7日成功拍賣(mài)13.447畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)。

但是，至當(dāng)年年底，郫縣再無(wú)一宗土地入市——與2015年完成1200畝的計(jì)劃任務(wù)相距甚遠(yuǎn)。直到2016年2月6日，郫縣才掛牌成交第二宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市并非簡(jiǎn)單的商品買(mǎi)賣(mài)，探索的過(guò)程很復(fù)雜，涉及到了大量的法規(guī)政策制定工作。”成都市國(guó)土局副巡視員朱曉寰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

如何解決好實(shí)際工作中的困難，將是《規(guī)劃》提出，要將農(nóng)村建設(shè)為記得住鄉(xiāng)愁的幸福美麗新村的前提。

積極推進(jìn)

所謂“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”，是指在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以以出讓、租賃、入股等模式參與市場(chǎng)交易，享受和國(guó)有土地同等權(quán)利。

推進(jìn)集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地入市，被認(rèn)為是增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的方式之一。

2015年2月，允許包括北京市大興區(qū)、廣東省佛山市南海區(qū)、重慶市大足區(qū)、四川省郫縣等33個(gè)縣（市、區(qū)），在“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”上進(jìn)行試點(diǎn)。

隨后，各省開(kāi)始積極推進(jìn)上述改革。根據(jù)上述《規(guī)劃》，“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”也將是未來(lái)10年成都版城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的重點(diǎn)。

目前，成都郫縣多管齊下，積極探索“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”。而從進(jìn)展看，成都郫縣由于制定了最為詳盡的實(shí)施法規(guī)，也被認(rèn)為有可能取得最大突破。

朱曉寰詳細(xì)解釋了郫縣試驗(yàn)的法規(guī)制定具體過(guò)程，“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地要流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃和通途管制，在此前提之下，還需要明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的實(shí)施主體，是單個(gè)的農(nóng)民，還是廣義的合作主體。”

此外，《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，過(guò)去集體經(jīng)濟(jì)組織的表現(xiàn)形式是以“大隊(duì)”為基礎(chǔ)的三級(jí)組織，但經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后很多地方已經(jīng)不存在“大隊(duì)”的概念，如在郫縣的具體實(shí)驗(yàn)過(guò)程中，不再以“大隊(duì)”為入市主體，而是變?yōu)榱舜迕駞⒐傻?ldquo;資產(chǎn)管理有限公司”。

“集體經(jīng)濟(jì)組織確定后，第二步是誰(shuí)能組織，誰(shuí)能代表，如何代表，如何進(jìn)行公開(kāi)公平的決策體系，都是需要建立規(guī)范。”朱曉寰解釋道，“2015年，我們以《郫縣集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市暫行規(guī)定》為總攬，一共為這項(xiàng)實(shí)驗(yàn)制定了多達(dá)19項(xiàng)的配套法規(guī)。”

配套法規(guī)中涉及到了賣(mài)地后的收益分配機(jī)制，即國(guó)家、集體和個(gè)人如何分配利益。根據(jù)《郫縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市收益分配指導(dǎo)意見(jiàn)》，郫縣根據(jù)不同的區(qū)位制定了不同的分配機(jī)制。

如郫縣第二宗入市土地的增值收益分配以“二八開(kāi)”為基準(zhǔn)原則。具體而言，即將20%的土地收益按股東人數(shù)進(jìn)行現(xiàn)金分配；余下的80%作為集體公積金和公益金，其中50%作為集體資產(chǎn)管理公司公積金，用作村級(jí)資產(chǎn)再投資和公共資源配套優(yōu)化，并在公司股權(quán)中量化到股東，另外30%作為公益金，用于村級(jí)公共福利，如購(gòu)買(mǎi)新農(nóng)合、發(fā)放養(yǎng)老補(bǔ)助、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)和環(huán)境綜合整治等。

等待突破

按照國(guó)家的規(guī)定，2017年將是“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”經(jīng)驗(yàn)總結(jié)期，因此2016年該試點(diǎn)工作的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)極為關(guān)鍵。

但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在采訪(fǎng)中卻獲悉，郫縣目前的試驗(yàn)進(jìn)展遠(yuǎn)落后于預(yù)期。

截至2016年3月11日，郫縣分6次掛牌9宗土地，僅成交7宗土地，成交總畝數(shù)約65畝——事實(shí)上，郫縣宣布全縣可入市交易的集體土地存量達(dá)到5500畝，其中具備入市條件的存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為2900畝。

面對(duì)規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)的巨大差距，朱曉寰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市“探索的過(guò)程很復(fù)雜，如涉及到了大量的法規(guī)政策制定工作，因此減緩了2015年的郫縣試驗(yàn)進(jìn)度”。

朱曉寰稱(chēng)，在一系列法規(guī)的出臺(tái)后，“今年郫縣的入市宗數(shù)有望從去年1宗的基礎(chǔ)增長(zhǎng)到31宗”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也注意到，成都在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的探索，并非僅“入市交易”一項(xiàng)，還包括“探索建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)機(jī)制”，“建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地有償使用制度”等。

而“穩(wěn)妥有序推進(jìn)宅基地有償退出試點(diǎn)”也將是成都的探索內(nèi)容，具體的思路是采取“貨幣化非集中安置+整理形成建設(shè)用地或指標(biāo)”等方式，探索農(nóng)民自愿有償騰退宅基地進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)試點(diǎn)，促進(jìn)有意愿、有能力進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)的農(nóng)民有序向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，同步配套完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，著力增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，加快推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。

同時(shí)，成都市統(tǒng)籌委副主任屈松還告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革“下一個(gè)10年”的工作，將重點(diǎn)從農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度、土地制度、金融制度、戶(hù)籍制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、社會(huì)治理、生態(tài)保護(hù)十個(gè)方面著力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。