從“去庫存”上升為國家任務(wù)，到各地房?jī)r(jià)的攀升、“日光盤”的頻現(xiàn)，樓市不出所料地成為兩會(huì)期間熱議的焦點(diǎn)。

一方面是一二線城市的再度火爆、供不應(yīng)求，另一方面是三四線城市的庫存高企、地方政策花樣頻出，樓市兩極分化可謂“冰火兩重天”。

兩會(huì)代表委員和部分專家在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)預(yù)測(cè)，在“去庫存”目標(biāo)完成之前，政策面將保持寬松，更多利好政策仍然可期。

那么在此形勢(shì)下，未來房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)走高嗎？

受訪專家預(yù)估，房?jī)r(jià)在2017年或?qū)⒁婍敗?/p>

并稱，短期來看，2016年上半年房?jī)r(jià)漲幅將擴(kuò)大，一線城市下半年仍看漲。購房自住者應(yīng)趁早出手，投資者則要審慎。

“去庫存”成兩會(huì)焦點(diǎn)樓市上演“速度與激情”

據(jù)報(bào)道，在今年的地方兩會(huì)上，在26個(gè)省級(jí)政府工作報(bào)告中，“去庫存”共出現(xiàn)41次，其中，河北、山西、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、貴州、云南、陜西、新疆等13個(gè)省份把“去庫存”列入了2016年的政府工作安排。

就在兩會(huì)前夕，一系列樓市利好政策接連落地。

2月2日，央行降低首套房首付比例后，2月19日，財(cái)政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，進(jìn)一步為“去庫存”開路。

與此同時(shí)，各地的樓市新政也層出不窮。據(jù)媒體報(bào)道，截至目前，全國已有超過130個(gè)城市出臺(tái)政策，通過公積金新政、降低購置及交易稅費(fèi)、推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

受到流動(dòng)性釋放及投資渠道有限等因素的影響，北上廣深等一線城市樓市再度火爆，各地“日光盤”頻現(xiàn)，甚至上海各交易中心再現(xiàn)排隊(duì)搶房熱潮，出現(xiàn)“恐慌性”購房。

隨著流動(dòng)性的釋放，更多資本從一線流向二線城市，世邦魏理仕預(yù)計(jì)二線城市的住宅價(jià)格將進(jìn)入加速上升期。2015年，部分開發(fā)商在二線城市以較高溢價(jià)拿下黃金地段標(biāo)的，更多的個(gè)人投資者也有望在今年將重心投向二線市場(chǎng)。世邦魏理仕預(yù)測(cè)，主要二線城市在2016年第二季度的住宅交易量將較去年同期出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

易居研究院研究報(bào)告顯示，2016年1月份，50個(gè)城市新建商品住宅存銷比為12.4，這也意味著市場(chǎng)需要用12.4個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比2015年12月份12.2個(gè)月擴(kuò)大了0.2個(gè)月的水平。目前存銷比數(shù)值大體相當(dāng)于2013年9月份的水平。存銷比處于歷史低位，這是近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的市場(chǎng)邏輯。2016年上半年預(yù)計(jì)該指標(biāo)總體上會(huì)在低位徘徊，也意味著后續(xù)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1月份，70個(gè)城市中，有46個(gè)城市房?jī)r(jià)止跌或上漲。其中深圳、上海、南京、廈門和合肥五個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅最大，深圳在同比增幅排行中位居首位，為52.7%。北京、福州、武漢、杭州和廣州的增幅也較大，位列前10位。

有分析指出，未來不排除中央層面出臺(tái)相關(guān)的稅費(fèi)、信貸新政，繼續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，目前中央房地產(chǎn)政策主要方向仍然是去庫存，在達(dá)到基本目標(biāo)之前，未來政策仍會(huì)保持偏寬松的狀態(tài)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，從趨勢(shì)判斷來看，2016年上半年購房政策環(huán)境總體寬松，市場(chǎng)交易會(huì)趨于活躍，房?jī)r(jià)增幅擴(kuò)大的可能性也較大，從目前市場(chǎng)判斷來看，漲幅最大的時(shí)期可能會(huì)在6月份。從置業(yè)的角度看，盡早入市是最明智的，否則房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，相應(yīng)的購房成本會(huì)繼續(xù)增加。從投資的角度看，則要謹(jǐn)慎，防止高位進(jìn)入。

兩極分化嚴(yán)重“對(duì)癥下藥”是關(guān)鍵

易居研究院研究報(bào)告顯示，2016年1月份，一、二、三線50個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為8.6、12.2和18.5個(gè)月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3個(gè)月的數(shù)值而言，一線城市的去化速度有所加快，而二三線城市的去化速度有所放緩。

一線城市已連續(xù)13個(gè)月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。同時(shí)，新房市場(chǎng)的去庫存周期較小，相應(yīng)房?jī)r(jià)上漲的壓力可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到二手房市場(chǎng)上。二線城市的邏輯和一線城市類似，其存銷比連續(xù)七個(gè)月低于14個(gè)月，房?jī)r(jià)上漲幅度相對(duì)也較大。相比來看，三線城市的存銷比較高，去庫存壓力相對(duì)較大。

全國政協(xié)委員、住建部專家委員會(huì)成員張鴻銘指出，目前去庫存的難點(diǎn)之一就是三四線城市庫存。2015年下半年以來，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進(jìn)一步向三四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。這部分庫存的問題，是簡(jiǎn)單的降價(jià)所無法解決的。

安信證券表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征，決定了政策手段也會(huì)有所不同。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，為了使得政策的有效性提升，應(yīng)當(dāng)采取因地制宜的策略，而不是“全盤通殺”。對(duì)于輕度過剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但對(duì)于供給嚴(yán)重過剩的城市，即使進(jìn)行拯救效果也不大。

全國政協(xié)委員、原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在接受采訪時(shí)建議，樓市現(xiàn)在冰火兩重天，“去庫存”要區(qū)別對(duì)待。

賈康認(rèn)為，三四線城市需要去庫存的現(xiàn)狀目前是比較清晰的，但也不是每個(gè)城市都要采取千篇一律的辦法，還要根據(jù)城市特點(diǎn)設(shè)計(jì)具體的方案，同時(shí)手段也要多樣化。要掌握好合理的政策組合，不能光看某一些點(diǎn)、某一件事，一定要放在整個(gè)配套措施里考量。除了減稅，還有信貸方面、優(yōu)化配套產(chǎn)品供給形式，比如將公租房、二手房與“去庫存”聯(lián)動(dòng)。

全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該落實(shí)分類調(diào)控、分區(qū)域施策，采取分類管理的政策措施。

2017年或見頂風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2月26日公布的《2016年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算得知，2016年1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.3%，相比2015年12月份0.2%的增幅出現(xiàn)擴(kuò)大。該報(bào)告還指出，隨著上半年房?jī)r(jià)環(huán)比的繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)同比增幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

那房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)漲下去嗎？業(yè)內(nèi)專家們不以為然。

受訪專家指出，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來看不可能一直漲下去，預(yù)估房?jī)r(jià)在2017年將見頂。

綠地金融投資控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、總裁耿靖預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)將在2017年年底、2018年年初見頂。他認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)見底會(huì)出現(xiàn)在2017年上半年，經(jīng)濟(jì)見底之后，因?yàn)檎哂袦笮?，估?jì)貨幣寬松的環(huán)境在2017年年底會(huì)改變。在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，匯率也會(huì)貶值到一個(gè)穩(wěn)定區(qū)間。當(dāng)經(jīng)濟(jì)見底之后，貨幣寬松環(huán)境改變，由寬到緊，對(duì)于樓市來講，就是一個(gè)見頂信號(hào)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)房?jī)r(jià)總體是看漲的，基本上會(huì)延續(xù)到2017年末。從大趨勢(shì)看，2017年下半年房?jī)r(jià)基本上不會(huì)漲，總體開始步入新一輪降溫周期中。

此前房?jī)r(jià)漲幅過大的一二線城市，未來漲幅會(huì)趨緩，楊紅旭認(rèn)為，在2017年下半年甚至?xí)霈F(xiàn)下跌，但對(duì)于多數(shù)二三線城市，房?jī)r(jià)仍有上漲空間，直至全國樓市降溫。

國泰君安證券研究數(shù)據(jù)顯示，2015年施工面積（潛在庫存）高達(dá)73.6億平方米，是待售面積的10倍多。其中，住宅施工面積為51.2億平方米，占比為70%。如果考慮已批未開工土地，自建房和小產(chǎn)權(quán)房等其他，庫存數(shù)量更大。

而相比住宅庫存，非住宅庫存等更嚴(yán)峻。張鴻銘指出，2011年我國全面實(shí)施“限購令”后，房地產(chǎn)企業(yè)大量向非住宅（寫字樓、商業(yè)）進(jìn)行投資。對(duì)于地方政府來說，商業(yè)類的項(xiàng)目也有利于提升城市形象，因此對(duì)非住宅項(xiàng)目的批地和建設(shè)也十分支持。如今這部分非住宅項(xiàng)目的土地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)化，并出現(xiàn)嚴(yán)重的積壓。據(jù)估算，非住宅庫存占用的資金規(guī)模約有十幾萬億元。

規(guī)模巨大的庫存量背后，潛藏著多重風(fēng)險(xiǎn)。

有一種說法稱“現(xiàn)在的房市相當(dāng)于6100點(diǎn)的股市”，在全國政協(xié)委員、南京大學(xué)教授劉志彪看來，投資樓市確實(shí)有巨大風(fēng)險(xiǎn)，將房子當(dāng)成投資品的購房者應(yīng)該謹(jǐn)慎。

此外，受訪專家直言，地方政府如果在急于救市的沖動(dòng)裹挾下貿(mào)然出臺(tái)一些不符合市場(chǎng)規(guī)律的政策，也將存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

日前，沈陽甚至發(fā)布畢業(yè)未超過5年的畢業(yè)生購房實(shí)行“零首付”政策，瞬間引爆輿論，后緊急召回。

對(duì)此，全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)只考慮短期行為、不利長(zhǎng)效機(jī)制，如“零首付”這類的做法，堅(jiān)決反對(duì)。

全國人大代表金碩仁認(rèn)為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道。

而劉志彪在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，去庫存不能在價(jià)格下跌市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，否則庫存會(huì)越來越大。要想減少庫存不能降低價(jià)格，因?yàn)槿说男睦眍A(yù)期影響會(huì)越來越大。要設(shè)置價(jià)格下降底線，形成一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，逐漸就能消除庫存了。

全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明直言，雖然在政府的打壓下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤被暫時(shí)延緩了，但卻造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)在高位房?jī)r(jià)下的低迷和萎縮：一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房和價(jià)格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。