2月29日晚央行降準(zhǔn)，再疊加廣東省政府發(fā)文提振樓市，要求廣州調(diào)整住房限購政策的行政區(qū)域范圍，并取消70/90政策這兩大重磅消息落地，廣州樓市不淡定了。昨日上午，就有樓盤傳出緊急封盤、等待漲價(jià)的通知。有開發(fā)商向記者透露，前晚11時(shí)老總緊急召集營銷部門開會(huì)，針對利好出臺(tái)急商營銷對策，擬將在售樓盤全線漲價(jià)3%。不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，所謂封盤是搭便車廣告炒作，只為制造緊張氣氛，廣州目前沒有房價(jià)普漲暴漲的基礎(chǔ)。

昨日，羊城晚報(bào)記者巡盤發(fā)現(xiàn)，在售樓盤嚴(yán)格意義上執(zhí)行70/90政策的其實(shí)不多，開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)時(shí)早已想方設(shè)法進(jìn)行“合理”突破。

樓盤連夜開會(huì)緊急封盤？

前晚，央行降準(zhǔn)的消息出臺(tái)，接著廣東省發(fā)布《2016-2018年發(fā)展整體規(guī)劃》，其中提到了許多關(guān)于去庫存措施及手段，而針對利好政策的頻出，加上滬、深等地樓市火爆的消息不斷被滾動(dòng)放大，同屬一線城市的廣州房價(jià)會(huì)漲的預(yù)期已經(jīng)是如山雨欲來。

當(dāng)晚，微信朋友圈開始便傳出了廣州有項(xiàng)目封盤的消息，而到翌日上午，位于蘿崗的保利·越秀嶺南林語就發(fā)出了緊急封盤、等待漲價(jià)的通知。

到了昨天中午，蘿崗另一個(gè)項(xiàng)目嶺南雅筑，也宣布封盤不賣了。

有開發(fā)商向記者透露，前晚老總緊急召集營銷部門開會(huì)，要求旗下所有在售項(xiàng)目翌日停止簽約一天，對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，擬全線漲價(jià)3%。“老總說如果你們不調(diào)我自己在系統(tǒng)上調(diào)了?？梢娝麑τ跇鞘袑⒂瓉硪徊ㄐ星槭浅錆M信心的。”

昨日，記者根據(jù)電話號(hào)碼撥通了保利·越秀嶺南林語和嶺南雅筑的銷售熱線，有一個(gè)回應(yīng)稱要具體再問銷售，另一個(gè)則一直無人接聽。

記者發(fā)現(xiàn)，目前宣布封盤的項(xiàng)目都是舊蘿崗區(qū)域，雖然不能代表整個(gè)市場，但是如此高調(diào)發(fā)布封盤等漲價(jià)的通知，多多少少會(huì)給買家?guī)硇睦砩弦欢ǖ陌凳尽?/p>

對此，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志就認(rèn)為，這僅代表個(gè)別樓盤，廣州郊區(qū)供應(yīng)充足，中心區(qū)也進(jìn)入推貨旺季，目前沒有房價(jià)普漲暴漲的基礎(chǔ)。“這類廣告炒作意圖明顯，只為制造緊張氣氛，但實(shí)際同質(zhì)產(chǎn)品漲幅肯定有限”。

南沙花都即將放開限購？

在省府紅頭文件中，有關(guān)“廣州應(yīng)及時(shí)調(diào)整住房限購政策的行政區(qū)域范圍”最受關(guān)注：廣州局部放松限購？哪個(gè)區(qū)最有可能？

“從前年開始，廣州放松限購的猜測就從來沒停過。這是省府2008年以來出臺(tái)的力度最大的一個(gè)文件，文件最重要的是對廣州的限購表態(tài)。”在廣東省房協(xié)理事、同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文看來，這個(gè)文件為廣州解除限購開了綠燈，“它明指廣州及時(shí)調(diào)整，相當(dāng)于是已經(jīng)同意廣州有針對性地放開限購了，喜歡放開哪個(gè)區(qū)就放開哪個(gè)區(qū)”。

不過，趙卓文表示，廣州中心區(qū)及番禺是不可能放開限購的，但是像南沙、花都及新黃埔都有極大的可能放開限購，“只要是政府想重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域都有望放開，南沙是自貿(mào)區(qū)，新黃埔有大量土地，而花都則是為了吸引入戶”。

鄧浩志預(yù)期，南沙、花都即將放開限購：“庫存較大的南沙、花都幾乎100%會(huì)在月內(nèi)放松限購，中心城區(qū)基本沒有可能，黃埔、番禺則需要觀察，但可能性也不大。松限的板塊未來成交量上漲毫無疑問，而房價(jià)則看穩(wěn)。”

“增城、從化兩區(qū)本來就不限購，剩下的限購區(qū)域只有中心六區(qū)和外圍三區(qū)。”房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)首席分析師肖文曉認(rèn)為，按照最近半年的月均交易量計(jì)算（不含特殊性的2月），外圍區(qū)域之中，花都庫存最多，有15個(gè)月，是松綁限購首選對象；南沙有12個(gè)月，加之是自貿(mào)區(qū)，希望也很大；番禺則是11個(gè)月，在8-10月的合理周期之上，也有可能沾光。果真如此，自住客青睞的番禺、投資客熱捧的南沙利好將很明顯，花都當(dāng)然也會(huì)受益，只是因?yàn)樵诠步煌ㄅ涮椎亩贪?，刺激效?yīng)恐怕要稍遜一籌。

合富輝煌首席分析師黎文江建議在花都、從化、增城和南沙這些地區(qū)，及一些豪宅和大戶型區(qū)集中區(qū)可以考慮放開對港澳人士的限購。

70/90政策名存實(shí)亡？

省府紅頭文件提到，取消過時(shí)的限制性措施，對商品住房項(xiàng)目停止實(shí)施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。這意味著全省將停止70/90政策。

趙卓文分析，“70/90政策”對戶型有較大的限制，從2006年實(shí)施至現(xiàn)在恰好10年，“以往的各種文件很少說取消某一種東西，這次取消是順應(yīng)了目前的市場情況”。

鄧浩志更直言，取消70/90政策符合市場要求，首先樓市正逐步由初次置業(yè)轉(zhuǎn)移到改善置業(yè)，需求面積更大；其次二孩放開也對大戶型產(chǎn)生更多需求，再有房企直接面對市場，比政策更了解需求變化，而行政指定產(chǎn)品是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的做法；取消70/90政策符合市場主導(dǎo)資源的大原則。

昨日，位于廣州大道北的越秀·星匯云城板房開放，記者參觀了其四個(gè)戶型，發(fā)現(xiàn)其中93四房兩廳一衛(wèi)的03戶型將房屋使用率超過100%，主要是送了入戶花園和一個(gè)小書房，另外一個(gè)明星戶型——85，竟然可以做成復(fù)式四房三廳兩衛(wèi)戶型，銷售人員告訴記者，在設(shè)計(jì)上花了很多心思規(guī)避70/90政策。

據(jù)記者翻查資料，2014年，越秀地產(chǎn)以64.5億拍下該地塊成為“2014年度總價(jià)地王”，地塊是有70/90要求的，不過，在設(shè)計(jì)人員的“不懈鉆研”下，成功地合理規(guī)避了。

“70/90政策，廣州的開發(fā)商從一開始就沒有認(rèn)真地執(zhí)行過，違反該政策的也沒有過相應(yīng)的處罰。目前全面放開二孩，90平方米的住房要求明顯不合政策，所以此次取消無可厚非。”黎文江分析，現(xiàn)在最好賣的房子在90至120平方米，如果允許把目前庫存量大的、主要是比較難賣的房子調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，的確是一個(gè)比較大的利好，“因?yàn)樵谝郧耙{(diào)整這些是比較難的”。他舉例，白云區(qū)的大一山莊多年前就是規(guī)劃為純別墅，但是別墅不大好賣，現(xiàn)在部分申請減小戶型，增加別墅套數(shù)。

全國政協(xié)委員黃文仔：廣州應(yīng)該取消限購

降首付、降契稅、降準(zhǔn)……進(jìn)入2016年，利于房地產(chǎn)去庫存的一系列政策密集出臺(tái)，房價(jià)尤其是一線城市的房價(jià)再呈抬頭之勢。昨日，進(jìn)京參加全國兩會(huì)的全國政協(xié)委員、星河灣集團(tuán)董事長黃文仔接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，一線城市中廣州城市拓展空間較大，房價(jià)難似北上深那樣飛漲。此外，黃文仔認(rèn)為，廣州郊區(qū)還有很多房子少人問津，沒有繼續(xù)限購的必要。

國家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，北京、上海、深圳三個(gè)一線城市房價(jià)同比大幅增長，居70個(gè)大中城市前三位。同為一線城市的廣州漲幅明顯落后，相對“價(jià)值洼地”更趨明顯。后續(xù)廣州房價(jià)會(huì)否大幅補(bǔ)漲呢？在黃文仔看來，廣州房價(jià)歷來比較理性，很少出現(xiàn)暴漲的情況，加上廣州往東、南、北多個(gè)方向的城市拓展空間均比較大，“今年房價(jià)雖然也會(huì)上漲，但難以出現(xiàn)北上深那樣的飛漲”。黃文仔預(yù)計(jì)，到年底，廣州新建商品住房均價(jià)或在1.9萬元附近，與當(dāng)前均價(jià)相比漲幅不會(huì)很大。

針對廣東省政府在2月29日發(fā)布的廣東供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案中提出：“廣州市應(yīng)及時(shí)調(diào)整執(zhí)行住房限購政策的行政區(qū)域范圍。”黃文仔認(rèn)為，廣州很多郊區(qū)的房子其實(shí)買的人本來就不多，“像番禺、南沙這些地方，庫存量很大，限購干什么？根本沒有限制的必要”。黃文仔同時(shí)指出，廣州全市來看去庫存有一定壓力，但壓力并不太大。廣東省政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，廣州市商品房庫存面積為2248萬平方米，而深圳市的存量只有703萬平方米。

就全國來看，房價(jià)是否存在整體性泡沫？黃文仔稱，就目前地價(jià)來看，確實(shí)是非常之高，尤其一線城市，開發(fā)商在目前地價(jià)水平拿地不僅無利可圖，還要面臨虧損，只能寄托房價(jià)上漲來“解救”。但黃文仔指出，目前國內(nèi)購房者真正投資性的不多，都是實(shí)實(shí)在在的有效需求，不像當(dāng)年日本地產(chǎn)泡沫時(shí)期“全民炒房”，“所以要界定為泡沫也很難說”。而目前是否是入手購房的好時(shí)機(jī)呢？黃文仔的建議是，只要有需求，任何時(shí)候買都是對的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。