2016年的中國樓市調(diào)控正呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，進(jìn)一步下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅。這是近期首套房和二套房首付比例降至兩成和三成后，政策層再一次給樓市“松綁”。對于中國絕大多數(shù)城市而言，眼下已是史上最寬松的樓市調(diào)控窗口期。

而與此形成鮮明對比的是，房價已連續(xù)瘋漲16個月的深圳，調(diào)控收緊的靴子正在落下。

經(jīng)濟(jì)觀察報從深圳市住建局及各大中介處了解到，目前深圳市正在研究房地產(chǎn)調(diào)控政策，以形成房價的合理區(qū)間。正在討論的調(diào)控措施包括將購房者的社保繳納要求由一年改為三年、營業(yè)稅免征由兩年改為五年等。而春節(jié)假期后的一周內(nèi)，深圳二手房中介正在參照新的社保要求重新核實(shí)購房者資格

同時，深圳部分銀行已于春節(jié)前后釋放出逐步收緊信貸執(zhí)行的信號，包括提高特定人群及部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款門檻，減緩放款速度，通過抑制投資投機(jī)行為來降低市場熱度。

多位受訪人士認(rèn)為，2016年深圳調(diào)控收緊、房價漲幅收窄是大概率事件。

自2014年“930政策”至今，深圳房價的上漲行情已經(jīng)持續(xù)16個月。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，2015年全年深圳新建商品住宅成交均價33426元/平方米，單年漲幅為39.43%。

深圳中原地產(chǎn)市場研究中心經(jīng)理王飛表示，除了高房價之外，深圳目前正處于前所未有的高杠桿節(jié)點(diǎn)上。高杠桿加上短炒趨利，構(gòu)成了當(dāng)前深圳樓市更加讓人警醒的理由。

調(diào)控的靴子

春節(jié)前夕，深圳市市委書記馬興瑞與市長許勤先后為深圳樓市調(diào)控打下“預(yù)防針”。

1月28日，馬興瑞表態(tài)：“深圳上漲的房價確實(shí)影響了一批希望來深圳扎根的高學(xué)歷年輕人，深圳市政府也在考慮應(yīng)對方案。”

隨后的2月4日，許勤在深圳市六屆人大二次會議記者會上說：“深圳去年房價上漲過快，和全國一些城市方向不太一致。主管部門正在研究調(diào)控政策，未來住房新政既要惠民，又要確保房價在合理區(qū)間。”

接近深圳住建局人士向經(jīng)濟(jì)觀察報表示，有關(guān)部門去年下半年一直在密切關(guān)注市場走勢。決策層認(rèn)為，市民承受的購房壓力過大，加上投機(jī)因素，從長遠(yuǎn)來看對深圳未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才流動都有可能產(chǎn)生負(fù)面影響。

目前，一份深圳春節(jié)后正在研究的政策清單正在業(yè)內(nèi)引起討論，所涉及的調(diào)控措施包括：

一、購房者的社保要求，由連續(xù)一年繳納改為連續(xù)三年繳納；二、個人普通住房對外銷售所需繳納的營業(yè)稅免征期由兩年改為五年；三、首套房按揭貸款的要求提高，即使已結(jié)清前套房產(chǎn)貸款的購房者，不能再獲首套房按揭貸款；四、首套房首付比例從25%提高到30%。

不少資深中介人士對經(jīng)濟(jì)觀察報表示，以上措施不會同時出臺，但鑒于深圳現(xiàn)在的高房價走勢與政府近期的發(fā)聲，其中的一兩條落地并非沒有可能。深圳政府一貫是小道消息試探民意，然后順勢推出。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為政策在三四月份出臺的可能性比較大，“既然放出風(fēng)聲來了，若遲遲不出，政策的效應(yīng)就遞減了。”

幾項(xiàng)措施中，社保繳納由一年改為三年被認(rèn)為具備較大可行性。原因是在北上廣深四個一線城市中，唯有深圳對非深戶籍的購房限制最為寬松：購房人只需提供一年以上的納稅證明和一年以上的社保證明即可。同等條件下，北京和上海對非本地戶籍購房的社保繳納要求分別是五年和兩年。

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰分析，由于深圳購房人群中本地戶籍人口不多，社保改為三年一旦執(zhí)行購買力將減少1/3。政策一旦收緊，一部分需求就會退下去，因此政府也在權(quán)衡。

銀行信貸局部收緊

實(shí)際上，社保繳納改為三年的政策已在中國銀行深圳分行面向特定人群的房貸業(yè)務(wù)中實(shí)行。

1月底，中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行三家大行的深圳分行先后決定收緊面向中介群體的房貸政策。來自中國銀行的最新通知稱：從事中介人員購二手房向我行申請按揭，準(zhǔn)入門檻除原有標(biāo)準(zhǔn)以外，借款人還必須在深連續(xù)繳滿36個月的社保，且需同時申請公積金組合貸款。

據(jù)悉，工商銀行自1月21日起亦停止受理中介員工及其配偶的貸款申請。建設(shè)銀行某個貸經(jīng)理也向經(jīng)濟(jì)觀察報表示，最近銀行對中介貸款的審核比較嚴(yán)格，中介及其配偶購房貸款一律首付四成。

一位中國銀行內(nèi)部人士告訴記者，中國銀行深圳分行去年底以來二手房交易火爆，其中不乏中介炒房以推高房價。“房貸是所有銀行的低風(fēng)險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當(dāng)銀行不敢再賺這個錢時，說明房價上漲已經(jīng)超出了銀行的安全邊界。”該人士說。

2月15日，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)中介不得參與炒房的鄭重提示》的通知，禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員通過眾籌等手段進(jìn)行房產(chǎn)投機(jī)的行為。無獨(dú)有偶，針對中介炒房現(xiàn)象，2月1日深圳市規(guī)土委也曾出臺相關(guān)管制規(guī)定。

除抑制特定人群的投機(jī)行為之外，銀行還提高了部分樓盤的貸款門檻。

上述中國銀行人士稱，被列入銀行“黑名單”的共有38個樓盤，原因包括空置率高、價格波動大、炒房集中、配套差或產(chǎn)品有問題。這些樓盤都是銀行根據(jù)以往成交總結(jié)出來的高風(fēng)險樓盤，所以銀行十分謹(jǐn)慎。

有中介人員表示，的確聽說了這樣的限制措施，可以看出在當(dāng)前火熱的市場背景下，銀行正在從物業(yè)、客戶的角度進(jìn)行分類調(diào)控。

據(jù)深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平觀察，銀行對普通購房者的信貸門檻也在提高，例如對一些資質(zhì)認(rèn)證不符合要求的客戶或物業(yè)，深圳部分銀行已經(jīng)在按照首付四成的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。“但這屬于銀行內(nèi)部的管控，并未得到‘上面’的授意。”肖小平說。

肖小平認(rèn)為，銀行收緊信貸的原因之一是深圳房價增幅過快，銀行在通過這種方式減少市場風(fēng)險，原因之二是成交量劇增使得銀行的工作量極度飽和。

根據(jù)鏈家提供的數(shù)據(jù)，2015年11月至2016年1月，深圳二手房單月成交量平均在13000套以上，接近2015年二季度每月15000套的峰值。“在客單量比較多的情況下，銀行便開始挑選最有價值的客戶，而判斷風(fēng)險系數(shù)較高的客戶就暫時提高門檻或拒之門外。”肖小平說。

在宋丁看來，更重要的市場調(diào)控是和銀行協(xié)調(diào)，通過信貸政策的變化來對樓市產(chǎn)生約束。在全國樓市寬松的格局下，如果政府無法在信貸方面和銀行達(dá)成一個約定，今年深圳房價很難調(diào)控到位。

高杠桿樓市

在調(diào)控措施呼之欲出的當(dāng)下，深圳樓市的確有足夠讓人警醒的理由：除了高房價之外，深圳目前正處于前所未有的高杠桿節(jié)點(diǎn)上。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，深圳個人住房貸款余額超過了7000億元，比2014年增長了近40%，余額比京、滬分別高出1200多億元和1300多億元。以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂名副其實(shí)的“杠桿樓市”。

值得注意的是，深圳7000億元住房貸款僅對應(yīng)162萬套住房（含保障性住房），僅為北京（804萬套）、上海（998萬套）的20%和16%。

根據(jù)鏈家市場研究中心的數(shù)據(jù)，2015年深圳個人住房平均貸款成數(shù)達(dá)到64%，其中二手房購房者中貸款購房的比例達(dá)到91%。用盡、用足杠桿成為房貸申請主基調(diào)。“930新政”被認(rèn)為是去年深圳房價上漲最重要的原因。該政策刺激了換房需求，在新“認(rèn)貸不認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn)下，只要還清了房貸，再次申請房貸時，仍舊執(zhí)行首套房的貸款政策。

寬松的信貸給“短買短賣”的炒房帶來空前難得的杠桿資源。鏈家監(jiān)測的兩組數(shù)據(jù)顯示：2015年成交的二手房中，業(yè)主持有年限不滿2年的約占25%，滿2年但未滿5年的約占32%；2015年12月至2016年1月成交的二手房中，業(yè)主持有時間不足半年的約占8%。

肖小平認(rèn)為，對于炒房客來說，威懾力最大的調(diào)控措施依次是限貸升級、稅費(fèi)升級、限購升級。2014年上半年和2015年的7月至9月，深圳樓市曾出現(xiàn)過相對“冷靜期”，原因就是部分銀行當(dāng)時提高了房貸首付比例，或間接收緊了房貸政策。“有效的調(diào)控措施應(yīng)當(dāng)是你怕什么，它就來什么。”肖小平說。

短暫降溫

在深圳河的另一端，香港樓市的涼意顯得更為明顯：香港最新一起新界大埔區(qū)土地招標(biāo)成交價格較去年9月大幅下挫68%。歐洲投行里昂證券在一份報告顯示，香港房價在2015年最后一個季度下跌了7.5%。

一位資深投資客這樣表示：自2003年連續(xù)飆漲12年、漲幅3.7倍的香港樓市開始掉頭向下，而深圳自2006年開始也連續(xù)上漲了10年，漲幅高達(dá)近10倍。

春節(jié)假期期間，深圳樓市迎來短暫降溫。在2月5日至2月13日的九天時間內(nèi)，深圳無一新房成交，直至14日成交套數(shù)才破零。二手房方面，2月8日至14日的這一周，深圳各區(qū)成交均在個位數(shù)左右，全市共成交55套，環(huán)比大跌97.8%。

據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，2月前半個月深圳一手住宅成交234套，成交面積為約2.42萬平米，環(huán)比下降超過了8成。

始于去年下半年的推盤潮也在2月戛然而止。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份深圳樓市預(yù)計(jì)有8個項(xiàng)目入市，推出時間均在2月下旬，推盤數(shù)量與去年同期持平，但環(huán)比下跌55.6%。

即將有兩個項(xiàng)目在近期推盤的深圳某房企負(fù)責(zé)人對經(jīng)濟(jì)觀察報表示，調(diào)控短期之內(nèi)對市場有一定的利空影響，但是調(diào)整銷售進(jìn)度并不容易，要拿證、調(diào)整工程進(jìn)度，再加上市場的觀望情緒，因此對于開發(fā)商來說，推盤節(jié)奏不會有太大改變。

盡管春節(jié)為樓市的傳統(tǒng)淡季，淡季帶來的“被動熔斷期”過后，客戶心理和市場的資金層面或許正在產(chǎn)生變化。有媒體報道稱，春節(jié)期間深圳二手房業(yè)主心態(tài)發(fā)生了較大變化，坐地起價的現(xiàn)象大幅減少，并有投資客主動降價的現(xiàn)象。“近日的確有人推了一套，比周圍低了20萬放賣，但均價依然7萬以上，這只是一個開始。”南山區(qū)某中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報。

王飛表示，深圳樓市的多頭倉位已經(jīng)非常擁堵了，如果一旦市場下行，受到直接影響的便是高杠桿下資金不足的跟風(fēng)購房者。深圳業(yè)內(nèi)目前普遍認(rèn)為，2016年深圳樓市降溫是大勢，房價上漲空間將變窄。

上述房企負(fù)責(zé)人表示，公司今年的總體戰(zhàn)略以保現(xiàn)金流為主，在定價上不會像去年一樣激進(jìn)，對市場的判斷是緩慢增長，但不排除會有短期震蕩。

另一方面，2月16日央行發(fā)布了一組重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：1月末，廣義貨幣（M2）余額141.63萬億元，同比增長14.0%；當(dāng)月人民幣貸款增加2.51萬億元，同比多增1.04萬億元。這組數(shù)據(jù)意味著流動性將繼續(xù)寬松。

一位不具名的業(yè)內(nèi)人士稱，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的當(dāng)下，流動性過剩的錢很多會直接或者間接流到房地產(chǎn)市場，仍有很大可能跑到深圳等一線樓市來套利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。