2016年只要經(jīng)濟不出現(xiàn)嚴重問題，房地產(chǎn)市場各項指標將保持低位運行，房地產(chǎn)市場整體量升價緩，但區(qū)域市場仍會繼續(xù)分化。因此，房地產(chǎn)政策仍需要注意差異性，應賦予企業(yè)更多自主權(quán)。激發(fā)改善型需求加快去庫存仍是最重要的主題，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和兼并的步伐也將加快。

1、區(qū)域分化繼續(xù)加劇，去庫存效果地區(qū)差異較大

只要經(jīng)濟基本面不出現(xiàn)大的問題，2016年房地產(chǎn)市場無論是銷售和開發(fā)都會延續(xù)2015年分化的趨勢，一線城市和二線熱點城市還會出現(xiàn)量價齊升的局面，但是價格大幅上升的可能性不大，一般二線城市和三四線城市去庫存壓力仍然較大，價格難以上行。鑒于當前房地產(chǎn)作為投資的功能較弱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的逐步完善，房地產(chǎn)需求將逐步趨于理性，加快去庫存的關(guān)鍵在于激發(fā)改善型需求。但是，各地由于經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿蛶齑娆F(xiàn)狀差異較大，去庫存差異也會較大，極大城市群地區(qū)和一些經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒔Y(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型快的三四線城市去庫存效果較好，而廣大工業(yè)產(chǎn)業(yè)過剩嚴重和經(jīng)濟發(fā)展下滑嚴重的城市去庫存效果較差。

2、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑，全年投資增速為零左右

一方面受房地產(chǎn)庫存的不斷增加到影響，另一方面又受到房地產(chǎn)政策寬松下房地產(chǎn)銷售不斷回暖的影響，2015年房地產(chǎn)投資增速雖然連連下滑，但是下滑的速度顯然不斷趨緩。但是，2015年三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)1998年以來首次負增長，再結(jié)合土地購置面積的大幅下滑，可以判斷，2016年房地產(chǎn)投資仍將繼續(xù)下滑，但是受到2015年投資基數(shù)較低的影響，房地產(chǎn)投資增速雖然繼續(xù)下降，但是幅度有限，個別月份會出現(xiàn)同比負增長，全年房地產(chǎn)投資為零增長。

3、商品房銷量仍會上升，價格變動的區(qū)域差異較大

2015年的商品房銷售在寬松政策的刺激下不斷回暖，尤其是一二線城市。事實上，我國城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求仍然有較大空間，改善性需求也在不斷涌現(xiàn)，加上政策的寬松，2016年房地產(chǎn)市場的銷量仍然會延續(xù)上升趨勢。再加上全面放開二孩政策，房地產(chǎn)市場需求在未來一段時間將謹慎樂觀。但是，房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化的影響和庫存的壓力會使房地產(chǎn)價格總體上升幅度相對銷量增長比較平穩(wěn)，但一線和二線熱點城市及國家戰(zhàn)略重點布局區(qū)域的城市商品房銷量和價格增長都較快，三四線城市銷量和價格的上升仍將緩慢，甚至負增長。

4、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和淘汰步伐加快，產(chǎn)業(yè)集中度將提高

房地產(chǎn)市場進入“新常態(tài)”后，企業(yè)利潤不斷下滑，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加快轉(zhuǎn)型和兼并重組。一些有實力的品牌房企紛紛主動出擊，實現(xiàn)多條腿走路，轉(zhuǎn)型相當輕松。尤其是萬科和萬達的強強聯(lián)姻，率先走一條合縱連橫的新路子，為房地產(chǎn)企業(yè)的合作帶來一定示范效應，可能出現(xiàn)更多強強聯(lián)合或者抱團實施多元化發(fā)展的例子。同時，房地產(chǎn)企業(yè)面對房地產(chǎn)市場嚴峻的現(xiàn)實，加快轉(zhuǎn)型成為一種必然，越是實力雄厚的企業(yè)轉(zhuǎn)型的步伐會更快，尤其是作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬達，將2016年地產(chǎn)銷售目標下調(diào)至1000億平方米，相比2015年逾1600億平方米的銷售額，下調(diào)幅度近40%。這種迅猛的轉(zhuǎn)型必然會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大影響，為國內(nèi)其他開發(fā)商的轉(zhuǎn)型提供了樣本。同時，三四線城市中小房企的轉(zhuǎn)型并非易事，有的只能選擇放棄房地產(chǎn)業(yè)務，或被兼并甚至淘汰，從而提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。