北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控再出新招。

2017年8月3日至10日，北京市住建委就《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》）公開(kāi)征求意見(jiàn)?！稌盒修k法》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)原自住房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范，今后不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會(huì)進(jìn)一步提高。

根據(jù)《暫行辦法》，單身人士申購(gòu)需年滿30周歲，各區(qū)房源至少30%配售“新北京人”，購(gòu)房人與政府按份共有商品住房的產(chǎn)權(quán)，且共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房人在房屋質(zhì)量、貸款支持、抵押等方面與商品房購(gòu)房人同質(zhì)同權(quán)。

根據(jù)政策的延續(xù)性，《暫行辦法》適用于新入市銷售的項(xiàng)目，包括目前尚未搖號(hào)的自住房項(xiàng)目，原有的自住房仍然執(zhí)行老辦法。

2014 年4月，上海、深圳、成都、黃石、淮安等城市作為試點(diǎn)城市，率先將共有產(chǎn)權(quán)住房從理論推向?qū)嵺`。三年多來(lái)，幾個(gè)城市在實(shí)踐中逐漸分化、自成體系，既有經(jīng)驗(yàn)、也有不足。北京則在自身實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了此次《暫行辦法》。

共有產(chǎn)權(quán)住房，是經(jīng)濟(jì)適用房的一種變異形式。為了保障人們的居住需要，政府加強(qiáng)了共有產(chǎn)權(quán)房的管理力度，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房新政的誕生，但帶來(lái)了不少問(wèn)題，該政策能否加速我國(guó)房地產(chǎn)的降溫力度，抑制房地產(chǎn)泡沫，尚待市場(chǎng)的進(jìn)一步考證。

體現(xiàn)社會(huì)公平性

自從中央強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”之后，許多中小城市強(qiáng)化了“購(gòu)房落戶”的政策，北京共有住房政策有著其自有的特色。

“共有產(chǎn)權(quán)住房，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭；由保障對(duì)象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件，以及所得價(jià)款的分配份額，而房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。”中研普華研究員祝大榮在接受《法人》記者采訪時(shí)如是說(shuō)。

祝大榮進(jìn)一步表示，隨著共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量的逐漸增加，其在改善樓市結(jié)構(gòu)、“對(duì)沖”高房?jī)r(jià)等方面的效應(yīng)將逐漸凸顯。共有產(chǎn)權(quán)房緩解了一部分中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)壓力，保障了其擁有房產(chǎn)的權(quán)利，一定程度上有助于抑制房?jī)r(jià)上漲。另外，作為住房保障和供應(yīng)體系的一部分，共有產(chǎn)權(quán)房體現(xiàn)了社會(huì)公平性，將為轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)調(diào)控方式起到積極作用。

在北京大悅律師事務(wù)所郎克宇律師看來(lái)，對(duì)于“共有產(chǎn)權(quán)住房”這種新型的政策性商品住房模式，優(yōu)點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：

首先，對(duì)于剛性需求者來(lái)說(shuō)，買不起商品房的中低收入家庭及符合年齡要求的單身人士可以通過(guò)購(gòu)買房屋部分“份額”，通過(guò)與政府共享產(chǎn)權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想。

其次，對(duì)于政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)銷售非整套房屋的方式將那些購(gòu)買能力不強(qiáng)又有實(shí)際住房需求的購(gòu)房者納入“購(gòu)房客戶”隊(duì)伍中，有利于快速回流資金，實(shí)現(xiàn)房企資金的良性循環(huán)。

再者，對(duì)于住房投資者及各路炒房大軍來(lái)說(shuō)，由于共有產(chǎn)權(quán)住房的再次交易及處分均有政策性限定，將使炒房者無(wú)法再炒或者說(shuō)無(wú)法像商品房那樣炒作。

最后，對(duì)于整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)，讓中低收入者通過(guò)購(gòu)買房屋的部分份額從而能夠有房居住，且能夠享受到自有份額市場(chǎng)升值的福利，有利于抑制貧富差距的進(jìn)一步擴(kuò)大及社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

擔(dān)憂亦存在

郎克宇認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)住房”作為新型的政策性商品住房模式，其缺點(diǎn)也是顯而易見(jiàn)的。他認(rèn)為，政策不足之處主要有以下幾點(diǎn)：

首先，該種住房模式因?qū)儆谡咧С中妥》浚块T參與較多，尤其是在共有份額的交易流通及退出時(shí)，均需要相關(guān)部門的審核、評(píng)估、認(rèn)定等環(huán)節(jié)，不是完全的市場(chǎng)模式，與利益相伴時(shí)總避免不了權(quán)力的濫用與腐敗的滋生。

其次，政府與購(gòu)房人按份共有房屋，在后續(xù)房屋使用和管理過(guò)程中所出現(xiàn)的各種法律問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)，《暫行辦法》中未能一一羅列。是由實(shí)際使用人承擔(dān)全部責(zé)任還是由政府與實(shí)際使用人按照各自擁有的房產(chǎn)份額承擔(dān)責(zé)任，沒(méi)有約定清楚，是法律適用的一個(gè)盲區(qū)。

再者，草案中規(guī)定“共有產(chǎn)權(quán)住房”向不具有本市戶籍的“新北京人”傾斜，但因?yàn)楣ぷ魇欠穹€(wěn)定、是否長(zhǎng)期在京定居等諸多原因，這些“新北京”人未必如大家所料想的那樣對(duì)這種分批次購(gòu)買住房模式感興趣。

最后，這種共有住房模式，如遇因共有的一方陷入糾紛、破產(chǎn)、被第三人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行等事宜，如何保障擁有共有房屋份額另一方不受影響，亦是需要考慮的一個(gè)話題。

“因?yàn)椴皇峭耆a(chǎn)權(quán)，不是完全市場(chǎng)行為，又是一個(gè)新鮮的事物，共有住房在交易、貸款、繼承等方面均是存有法律糾紛隱患。”郎克宇對(duì)《法人》記者強(qiáng)調(diào)。

在交易方面，按照《暫行辦法》第25條有關(guān)《再上市管理》條款規(guī)定：共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。

但轉(zhuǎn)讓有條件限制。首先，購(gòu)房人向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交上市申請(qǐng)，明確出售價(jià)格。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買。該條款中對(duì)交易申請(qǐng)的辦理日期、申請(qǐng)審核的條件等均沒(méi)有明確規(guī)定，考慮到房產(chǎn)市場(chǎng)的瞬息變化，申請(qǐng)辦理時(shí)間可能影響交易價(jià)格，進(jìn)而引發(fā)糾紛。

其次，代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人可在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

在實(shí)際交易中，代持機(jī)構(gòu)在同等價(jià)格條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但購(gòu)房人擁有共有房屋的份額價(jià)格由于不是完全市場(chǎng)交易，交易平臺(tái)是代持機(jī)構(gòu)的服務(wù)平臺(tái)，交易對(duì)象又是特定的，這樣較易出現(xiàn)在交易過(guò)程中擁有共有房屋份額的共有房屋人與代持機(jī)構(gòu)因?yàn)榻灰仔畔⒉粚?duì)稱、身份的不對(duì)等因素，而產(chǎn)生交易僵局及混亂現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)法律糾紛。

第三，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購(gòu)房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。

“關(guān)于共有雙方共同向符合條件的第三方轉(zhuǎn)讓共有房屋事宜，《暫行辦法》規(guī)定是雙方“協(xié)商一致”。問(wèn)題是，現(xiàn)實(shí)中往往會(huì)出現(xiàn)雙方互不信任，無(wú)法協(xié)商，一方要賣，一方不同意、不配合等情形，如何解決，怕也只有走法律途徑了。”郎克宇說(shuō)。

新規(guī)仍需細(xì)化

《暫行辦法》規(guī)定，“購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。”但最終市場(chǎng)價(jià)格的確定很難令共有產(chǎn)權(quán)者達(dá)成一致。相對(duì)而言，在地產(chǎn)交易過(guò)程中，市場(chǎng)價(jià)格的確定往往由政府部門主導(dǎo)和審批，并非完全的市場(chǎng)行為，亦可能是糾紛熱點(diǎn)。

從這一角度來(lái)看，現(xiàn)有新規(guī)仍需在大量核心問(wèn)題上進(jìn)一步細(xì)化，以完善應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的糾紛與風(fēng)險(xiǎn)。

除市場(chǎng)價(jià)格確定問(wèn)題之外，住房貸款問(wèn)題也可能存在糾紛隱患。在郎克宇看來(lái)，住房貸款方面可能發(fā)生的糾紛主要有兩點(diǎn)：一是如果共有的雙方僅有一方用己方擁有的房屋份額去貸款，去抵押，銀行如何認(rèn)定事宜，尤其是代持機(jī)構(gòu)的貸款抵押如何與購(gòu)房人居住權(quán)保障相協(xié)調(diào)；二是發(fā)生貸款違約后，進(jìn)入抵押人處理抵押權(quán)或申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)怎么變現(xiàn)問(wèn)題。這些都將是新的法律糾紛點(diǎn)，與以往整套房屋的貸款事宜有所區(qū)別，需要觀察和研究。

共有產(chǎn)權(quán)在繼承方面的問(wèn)題亦需進(jìn)一步細(xì)化。郎克宇認(rèn)為，因?yàn)?ldquo;共有產(chǎn)權(quán)住房”是有明確限定對(duì)象的，而繼承則是一個(gè)事實(shí)問(wèn)題，只要有被繼承人死亡的事實(shí)，有遺留遺產(chǎn)的事實(shí)，就會(huì)有各種繼承事實(shí)的客觀存在，是沒(méi)有“共有產(chǎn)權(quán)住房”這樣的嚴(yán)格對(duì)象限制的。

例如，一個(gè)不符合購(gòu)買“共有產(chǎn)權(quán)住房”資格的市民，當(dāng)其依法繼承的遺產(chǎn)中存有“共有產(chǎn)權(quán)住房”份額時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)法律與政策的沖突。按照法律規(guī)定，沒(méi)有理由拒絕繼承，但又與政策不符，勢(shì)必引發(fā)糾紛。

此外，當(dāng)多個(gè)繼承人共同繼承“共有產(chǎn)權(quán)住房”份額，且在出租、回購(gòu)、再上市等方面無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，糾紛同樣不可避免，也需要政策的進(jìn)一步明確。

調(diào)控效果待觀察

祝大榮對(duì)于“共有產(chǎn)權(quán)”新政的條款效果持樂(lè)觀態(tài)度，他認(rèn)為，一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房為居民提供了相對(duì)較低價(jià)位的普通商品房，使其“買得起，住得上”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點(diǎn)城市商品住房供給結(jié)構(gòu)；此外，共有產(chǎn)權(quán)住房還緩解了一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房?jī)r(jià)，疏解高房?jī)r(jià)的困擾。

但郎克宇則沒(méi)有那么樂(lè)觀，他在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于試圖用“共有住房”制度有效抑制房?jī)r(jià)，避免交易泡沫，他個(gè)人并不看好。

郎克宇表示，房?jī)r(jià)的快速上漲首先是市場(chǎng)行為，是國(guó)家投資方向指引的問(wèn)題，房屋已經(jīng)從居住品變成了某種金融產(chǎn)品，房?jī)r(jià)的大部分組成部分是快速上升的地價(jià)，而土地價(jià)格為何屢屢刷新，各種原因異常復(fù)雜。一個(gè)“共有住房”制度試圖緩解多年房地產(chǎn)行業(yè)的弊病，怕是寄希望過(guò)多了。

“其次，房屋交易泡沫的一個(gè)來(lái)源是那些手握大量現(xiàn)金的‘款爺’頻繁炒作，而‘共有住房’所針對(duì)的對(duì)象，顯然不是造成交易泡沫的那幫人，因此無(wú)法完全避免。”郎克宇說(shuō)。

共有產(chǎn)權(quán)并非中國(guó)獨(dú)有，祝大榮向《法人》記者介紹了國(guó)外的發(fā)展情況以及特色。

在英國(guó)，共有產(chǎn)權(quán)住房又被稱為“中間產(chǎn)權(quán)住房”，介于租賃和售買之間，主要是為有一定購(gòu)買能力，但又難以完全負(fù)擔(dān)商品房的人群而設(shè)計(jì)的。英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃主要包括共有產(chǎn)權(quán)和共享權(quán)益兩種形式，本質(zhì)都體現(xiàn)為“共享資產(chǎn)增值收益，共擔(dān)資產(chǎn)縮水損失”，但兩種模式的運(yùn)行機(jī)制不同。

比較而言，共有產(chǎn)權(quán)享受政府租金補(bǔ)貼，管理更為嚴(yán)格、所受限制更多，基本是在封閉體系內(nèi)運(yùn)行和轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房者可將自己擁有的部分住房產(chǎn)權(quán)出售，但出售對(duì)象僅限于所屬住房協(xié)會(huì)指定的輪候家庭。租賃方面，住房協(xié)會(huì)規(guī)定購(gòu)房者只能在符合一定條件、并征得住房協(xié)會(huì)和貸款機(jī)構(gòu)的同意后，才能將住房出租給他人。而共享權(quán)益住房的住戶與政府沒(méi)有租賃關(guān)系，在占用和使用上擁有相對(duì)完整的權(quán)利，但轉(zhuǎn)售時(shí)收益要與政府分享。

美國(guó)的共享權(quán)益住房屬于“可負(fù)擔(dān)住房”，面向中低收入家庭，在財(cái)產(chǎn)權(quán)利分配上也介于租賃和完全自有之間。盡管沒(méi)有所有權(quán)“按份共有”的特征，但是由于這類住房或多或少享受了政府補(bǔ)貼或購(gòu)房?jī)?yōu)惠，其準(zhǔn)入和轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)所受的限制與英國(guó)有類似之處。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，共有產(chǎn)權(quán)住房的形式是多樣化的，既有住戶與政府、住房協(xié)會(huì)之間共享權(quán)益，也有住戶與政府引導(dǎo)下的開(kāi)發(fā)企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，還有住戶與住戶之間聯(lián)合擁有房屋產(chǎn)權(quán)。然而，不論哪種形式的共有產(chǎn)權(quán)，政府的政策支持都是不可或缺的。這種政策支持體現(xiàn)在政府的房屋租金補(bǔ)貼、貸款利息補(bǔ)貼、規(guī)劃配建要求，以及土地保障供應(yīng)等多方面。

郎克宇律師最后表示，對(duì)于“共有住房”可以期許，但不能過(guò)高；可以試行，但需要且行且觀察。

同時(shí)，任何一個(gè)好的政策往往因?yàn)閹в芯薮蟮睦娑蔀楫?dāng)權(quán)部門或“神通”人士的唐僧肉，而真正需要這種政策的人們只能霧里觀花，畫(huà)餅充饑。因此，強(qiáng)化監(jiān)管，讓這項(xiàng)惠民政策真正落實(shí)到位，斷絕腐敗滋生，亦是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。