12月18-21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將房地產(chǎn)問題列為單獨(dú)任務(wù)，將“化解房地產(chǎn)庫存”作為重點(diǎn)要抓好的五大任務(wù)之一。不僅顯現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存的艱巨性，更為今后一段時(shí)期房地產(chǎn)政策走向定下基調(diào)。

中金公司分析師寧靜鞭表示，會(huì)議首次引入“從供需兩方面入手”的調(diào)控方案，在強(qiáng)調(diào)落實(shí)戶籍改革、加快農(nóng)民工市民化、擴(kuò)大有效需求基礎(chǔ)上，創(chuàng)新性提出建立購租并舉的住房制度，鼓勵(lì)開發(fā)商順應(yīng)市場規(guī)律，適當(dāng)降價(jià)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)兼并重組。這意味著供給端的地產(chǎn)調(diào)控開始加碼，地產(chǎn)調(diào)控政策正在發(fā)生大方向級(jí)別的變化。

鼓勵(lì)農(nóng)民工購房

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社科院城市與競爭力研究中心日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》測算，按照未來5年1億人口城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房，按照人均33.3平方米測算，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年將達(dá)到23億平方米。

中國指數(shù)研究院提供給中國證券報(bào)記者的一份報(bào)告指出，在當(dāng)前庫存高企、有效需求相對不足的情況下，鼓勵(lì)農(nóng)民工等新市民購房，有利于擴(kuò)大市場需求面，更快促進(jìn)房地產(chǎn)庫存去化。此前已有部分城市將農(nóng)民工納入政策支持群體，通過財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、納入公積金繳存范圍等方式，加大對農(nóng)民工購房的支持力度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“農(nóng)民收入水平低，雖然限制了住房需求釋放，但應(yīng)該定位為‘壓抑’狀態(tài)。政府通過各類政策鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，在提高居住水平的同時(shí)，也不會(huì)給農(nóng)民帶來新的負(fù)擔(dān)。從這個(gè)角度看，鼓勵(lì)農(nóng)民消費(fèi)需求釋放，確實(shí)會(huì)起到積極的刺激作用。”

不過，也有業(yè)內(nèi)人士表露出擔(dān)憂。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，除了一線城市，其他大部分二線城市及三、四線城市，落戶的最大難點(diǎn)是能夠買得起房屋的已經(jīng)基本都落戶，而現(xiàn)在沒有落戶的，大部分是無力買房的。期待沒有購買力的這部分人救樓市、去庫存，可能只是比較美好的想象。

據(jù)中國指數(shù)研究院分析，未來針對農(nóng)民工購房的定向支持政策或?qū)⒊蔀楦骷?jí)政府去庫存政策著力點(diǎn)，政府或?qū)⒓哟髮r(nóng)民中小城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼及金融支持等。

確定購租并舉為主要方向

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

實(shí)際上，住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是供給側(cè)改革下房地產(chǎn)庫存去化的關(guān)鍵著力點(diǎn)。培育和發(fā)展住房租賃市場，有利于完善住房供應(yīng)體系，解決不同需求居民住房問題。租賃房源與商品房源打通，一方面可拓寬租賃住房房源渠道，另一方面可同步推進(jìn)商品房庫存與公租房及租賃市場有效銜接轉(zhuǎn)換，促進(jìn)庫存去化。年初住建部發(fā)文要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出，在強(qiáng)調(diào)其去庫存作用的同時(shí)，更為我國長期住房體系的建立健全確立了方向。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，進(jìn)城務(wù)工人員主要通過租賃方式解決住房問題，但掣肘于此前保障房政策限制，無法被納入公租房保障對象范圍。此次公租房保障對象范圍擴(kuò)大，將帶來大量公租房源需求，當(dāng)前保障房貨幣化分配占比越來越高的背景下，各地可以通過購買的方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公共租賃住房，有效推動(dòng)商品房源去化。

會(huì)議還提到，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。目前，我國住房租賃市場供求總量不平衡、供應(yīng)主體較為單一，鼓勵(lì)自然人和各類投資機(jī)構(gòu)成為租賃市場的房源提供者，一方面有利于擴(kuò)大租賃供給，拓寬供應(yīng)渠道，滿足以新市民為代表的市場需求，另一方面提出將庫存商品房作為轉(zhuǎn)化源頭，有利于進(jìn)一步推動(dòng)庫存去化。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，關(guān)于如何鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，預(yù)計(jì)決策層隨后還將頒布相應(yīng)政策，共享辦公模式、創(chuàng)客空間等有望因此迎來發(fā)展的春天。

房企兼并重組或提速

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

2015年以來，中央及各級(jí)政府出臺(tái)多項(xiàng)政策支持地產(chǎn)行業(yè)，但隨著效用邊際遞減，政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向發(fā)力企業(yè)端，刺激房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營層次順理成章。從實(shí)際情況來看，依托房企主動(dòng)降價(jià)帶來的效果可能有限，但可以預(yù)期的是，如果部分三、四線城市房企能積極進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，完全可以吸引部分農(nóng)民工群體的購房需求，不過這仍取決于房企的預(yù)期利潤收益與現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)。中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，給予降價(jià)房企一定的稅費(fèi)、信貸支持可能更易于調(diào)動(dòng)其積極性和投資信心。

“這是鼓勵(lì)企業(yè)低價(jià)跑量的做法，應(yīng)該說有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“2015年房價(jià)上漲過快，其實(shí)引起了一定市場恐慌。新政引導(dǎo)房企降價(jià)，穩(wěn)定市場預(yù)期，將對明年房企定價(jià)策略產(chǎn)生積極影響。另外，對于一些中小房企來說，去庫存被列為新政的重點(diǎn)內(nèi)容，也激發(fā)了他們對明年房地產(chǎn)市場升溫的憧憬。”

不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致購房人持幣觀望。當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)回落預(yù)期時(shí)，房地產(chǎn)成交量會(huì)萎縮，不利于去庫存。另外，如果房價(jià)明顯下降，還會(huì)直接影響土地出讓、資產(chǎn)貶值，這是地方政府最不希望看到的。未來，地方政府可能采購部分商品房并將其轉(zhuǎn)化為保障房，倘若房企配合政府降價(jià)刺激購房需求，那么采購價(jià)格會(huì)低于市場水平，從而達(dá)到降低房價(jià)目的。在庫存量偏大的三、四線城市，這種針對性降價(jià)操作具備可行性。

長期看，通過兼并重組提升行業(yè)集中度，能夠以最小的成本盤活存量，更重要的是可以進(jìn)一步鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)，提升行業(yè)整體開發(fā)運(yùn)營水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的高效匹配。中國指數(shù)研究院認(rèn)為，在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組方面，政府仍有相當(dāng)大的政策空間可以操作，特別是在上市房企間的資本運(yùn)作上，可以考慮鼓勵(lì)其先行先試。在資本市場上，最近已稍顯熱鬧的房地產(chǎn)板塊，接下來可能還會(huì)持續(xù)發(fā)酵升溫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。