?執(zhí)行近一年的貴陽土地拍賣熔斷機制，在5月的最后一天迎來變化。

?當天出讓的一宗地塊在觸及土地樓面價6000元/平方米的熔斷價后，并未觸發(fā)相應的拍賣終止程序，最終的成交價格停留在了7000多元/平方米的位置上，由此釋放的信號頗受外界矚目。

?作為去年當?shù)厥袌隹焖倥噬蟪雠_的調控機制之一，土地拍賣熔斷機制見證著貴陽樓市的起伏。房價在一年多時間內從每平方米均價6000元躥升破萬元后，調控政策組合拳的出臺，市場回調持續(xù)至今。

?價格回落

?過去的一年多，貴陽樓市迎來“高光”時刻，10個主要城區(qū)中有6個城區(qū)的房價由單價6000元/平方米升至破萬元?！暗囟魏谩薄暗罔F盤” “配套” “湖景” “山景” “空氣好”……都成為當?shù)貥潜P營銷熱詞。

?觀山湖區(qū)，是貴陽市下轄的各個新興城區(qū)中，樓盤均價相對較高的熱點城區(qū)。觀山湖區(qū)被貴陽市定位為“雙核多組團”中的“雙核”之一，是貴陽市新興的政治、經(jīng)濟、金融、文化、交通中心，市級行政中心、“數(shù)博會”舉辦地貴陽國際會展中心、高鐵站等多個重大功能設施落戶于此。這成為觀山湖區(qū)各大樓盤推售的最大賣點。

?“這是城市核心，賣一套少一套。”這是九樾府項目銷售人員極力向外推售房源時的常見說辭。5月28日《中國經(jīng)營報》記者在走訪九樾府在售房源時了解到，項目戶型均在120平方米以上，精裝房售價1.33萬元~1.4萬元/平方米，毛坯房1.3萬元/平方米。據(jù)項目銷售人員介紹，項目曾在去年9月達到1.5萬元/平方米的高價，但此后受調控政策影響，價格滑落至當前水平后持續(xù)平穩(wěn)數(shù)月。

?從安居客監(jiān)測的數(shù)據(jù)看：貴陽市住房均價從2018年1月每平方米7666元一路漲至10月高點每平方米10207元，隨后逐月下跌至2019年1月每平方米9628元，2月出現(xiàn)小幅回升之后，繼續(xù)跌至今年5月的每平方米9367元。記者綜合多個房地產(chǎn)線上平臺信息獲悉，貴陽市目前在售樓盤超過130個，其中住宅項目超過90個；待售項目超過40個。

?2018年12月1日，貴陽市首條軌道交通1號線全線正式開通，全線里程35公里，貫穿貴陽市觀山湖區(qū)、云巖區(qū)、南明區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等多個城區(qū)。1號線沿線附近間隔不遠就有地產(chǎn)項目在建、在售。房地產(chǎn)線上平臺信息顯示，貴陽地鐵1號線沿線在售包括住宅、商住、寫字樓、商鋪等地產(chǎn)項目超過50個，其中住宅項目近40個；待售項目超過19個。

?“地鐵2號線開通后，我們就是地鐵房，升值空間很大?！?位于觀山湖北京西路與金陽大道交匯處的萬科新都薈工作人員表示，帶裝修高層在售中，戶型建筑面積約95~143平方米，均價約12300元/平方米，除最后兩棟高層外，其余已經(jīng)售罄。項目占地面積73萬平方米，備案名為“貴陽中航城城市綜合體棚戶區(qū)成片改造項目”，早期由貴陽中航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，于2018年由萬科接盤。

?緊鄰萬科新都薈的中鐵逸都國際項目在貴陽是排名前列的大盤，占地面積120萬平方米，除待開通的地鐵2號線，項目自建的配套也是其推售的賣點，該項目目前正在建造主體結構，對外售價1.4萬元/平方米。

?市場搖擺

?5月底的貴陽樓市，為加快季度回款，各大樓盤紛紛“出招”。

?金科龍里東方推出“五萬元抵用券” “贈送2年物業(yè)費”等措施；萬科新都薈則提出交1萬元送車位；5月31日，九宸府的工作人員稱收到內部通知，”九宸府淺山組團洋房將于6月1日全面封盤，暫不對外銷售；同時為配合小高層推售，剩余的少量洋房價格即將全面上調……”6月5日，該工作人員稱，花園洋房每平方米已提價三四百元。

?業(yè)內人士告訴記者，不定時單價小幅波動幾百元是樓盤為給項目增加活力采取的較普遍的銷售策略。

?回顧2018年5月，受各路房企扎堆進入，以及棚改貨幣化安置等因素推動，貴陽樓市一路高歌，均價突破1.1萬元/平方米勢頭迅猛時，貴陽市政府打出了持續(xù)執(zhí)行“新房三年限售” “疊加公積金貸全面收緊” “一房一價”調控組合拳，次月土拍熔斷機制開始實施，至此貴陽樓市有所回調后保持平穩(wěn)。

?記者注意到，今年3月貴陽樓市小幅回彈，但4月再次遇冷量價雙跌。貴陽市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：4月份貴陽市住宅成交面積61.05萬平方米，環(huán)比下降21.83%；住宅成交金額59.94億元，環(huán)比下降23.5%；住宅成交均價9819.07元/平方米，環(huán)比下降2.14%。

?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，貴陽去年管控政策收緊，樓市交易和價格一度回落，而現(xiàn)在經(jīng)過了一輪相對平穩(wěn)期以后，部分潛在和觀望的購房需求重新進入市場，市場交易和房價有重新回暖的可能。

?同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉態(tài)度則相對保守，他認為雖然個別城市交易量有回升，但現(xiàn)在整個市場回升的動力并不是很足，市場復蘇回暖的力度比較脆弱。對于貴陽，調整狀態(tài)有可能會持續(xù)到年底。

?一家房企內部人士告訴記者，目前貴陽整個市場已止住大幅度下跌趨勢，處于平穩(wěn)滑行期，消費端觀望情緒持續(xù)。從近期其公司在貴陽的樓盤接待客源看，有30%~40%是來自四川、重慶、長沙等地的外地客戶，近60%為本地剛需改善型客戶。

?有業(yè)內人士年初發(fā)文預測，貴陽樓市2019年大概率橫盤調整，部分區(qū)域的回調幅度可能下探10%~15%。貴陽地產(chǎn)人士認為，穩(wěn)定房價，貴陽需要吸引人才，轉型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，充足的常駐人口和可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)才能讓貴陽的發(fā)展更加美好，房價上漲才有支撐。

?土拍新象

?5月31日，位于貴陽市白云區(qū)都拉鄉(xiāng)黑石頭村北二環(huán)北側近觀山湖區(qū)的G〔19〕030號地塊競拍，引來龍湖、萬科、華潤、中海、雅居樂、美的等多家房企參與爭奪，在經(jīng)過19輪競價后，由華潤旗下成都潤盈置業(yè)有限公司以23.9億元價格競得。據(jù)記者了解，該地塊總面積13.56萬平方米，溢價率達到30.61%，成交樓面地價越過熔斷價（6000元），達7053元/平方米。按照樓面價占總開發(fā)成本比重40%~60%粗略計算，該地塊開盤價預計在1.18萬~1.76萬元/平方米。

?此次出讓地塊的價格突破熔斷價，也讓外界對于執(zhí)行近一年的土地熔斷機制留存問題多有議論。

?業(yè)內人士置評，此次成交的價格拉開了貴陽新一輪土地爭奪的序幕。有消息傳出，在6月中旬觀山湖區(qū)G〔19〕033號地塊的拍賣上，將有15家房企參加。

?6月4日，貴陽市公共資源交易中心掛牌出讓位于修文縣的4宗商住類用地，總出讓面積超過27萬平方米。值得注意的是，本次掛牌土地設有保留價，“最高有效報價高于（或等于）保留價的，拍賣成交，最高有效報價低于保留價的，拍賣不成交。成交價款含土地出讓金和土地供應補償費?！?/p>

?嚴躍進分析，設有保留價本質上是為了促進土地交易的公平，防范土地賤賣等風險。對于貴陽來說，當前土地市場交易秩序總體穩(wěn)定，但也要防范部分房企聯(lián)合拿地中人為壓低地價的行為。尤其是貴陽土地市場從短期和中長期看，都有較好的成長價值。同時也反映了貴陽市對土拍市場的信心。

?根據(jù)易居研究院選取的37個大中城市排名及公開數(shù)據(jù)，2019年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比中，貴陽以40.1%的比重排名第一。2017年、2018年該指標分別為29%、25%，全國排名分別為第五、第七。在外界看來，貴陽市GDP對房地產(chǎn)開發(fā)投資的依賴度有較大壓縮空間。

?據(jù)了解，2019年第一季度，貴陽共有63宗地塊成功出讓，其中，純住宅用地及商業(yè)用地供應量分別為2宗、15宗，商住用地為34宗，其余土地用途為17宗。出讓總面積達3594637.7平方米，成交金額約106億元。

?根據(jù)貴陽市國土局供地計劃，今年貴陽住宅用地供應量將進一步加大：2019年貴陽市計劃供應建設用地2302.7491公頃，其中，住宅用地642.3581公頃，總面積與2018年基本持平，住宅用地同比增加近80公頃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。