因公積金政策改變當(dāng)初協(xié)議被認(rèn)定無效導(dǎo)致停工，900位海內(nèi)外業(yè)主無法收房還貸

11月中旬以來，長江商報(bào)記者陸續(xù)接到多位湖北籍業(yè)主投訴，稱廣西防城港市“騰飛廣場”停工爛尾，不僅導(dǎo)致購房業(yè)主退房難，更重要的是900位海內(nèi)外業(yè)主時(shí)隔兩年仍不能收房和還貸。

湖北籍業(yè)主的長途投訴是否屬實(shí)？12月1日，長江商報(bào)記者前往廣西防城港實(shí)地探訪——

記者看到，在廣西防城港市北部灣大道上，車輛來來往往，這條新修不久的城市主干道通往城市各個(gè)重要場地，與興港大道交會的地方，矗立著6幢30層樓房，項(xiàng)目名曰“騰飛廣場”。建筑尚未完工，腳手架還包裹著大樓，多處防護(hù)網(wǎng)破裂迎風(fēng)招展，看起來已停工很長時(shí)間。

長江商報(bào)記者調(diào)查了解，“騰飛廣場”陷入資金困境，與當(dāng)?shù)毓e金政策瞬息萬變有直接關(guān)系。記者查證，2013年8月，開發(fā)商廣西防城港騰飛龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“騰飛公司”）與防城港市公積金管理中心簽署《住房公積金按揭貸款合作協(xié)議》，主旨是利用公積金貸款不限購、利率低等優(yōu)勢合作售房，約一年后，當(dāng)?shù)卣蝗徽J(rèn)為上述合作協(xié)議違法且無效，導(dǎo)致公積金中心及各家銀行對其拒貸，最終導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈幾近斷裂。

面對長江商報(bào)記者的采訪，“騰飛廣場”開發(fā)商、香港商人李忠飛一臉沮喪，他說自己怎么也不會想到會出現(xiàn)眼前的狀況。兩年前，他投入3億元開發(fā)的“騰飛廣場”樓盤計(jì)劃將帶來4.5億元的收入，“我每天早上都會笑著醒來”；而如今，因?yàn)閺V西防城港市公積金政策的變化，樓盤被迫停工一年，“現(xiàn)在能順利拿回投資本金已是不錯(cuò)的結(jié)果”……

公積金“按揭政策”一度引發(fā)購樓潮

在當(dāng)?shù)?，對于港商李忠飛在防城港投資3億元的樓盤被迫停工一事，很多人不勝唏噓。

事情緣于約6年前的一次招商活動(dòng)。

2009年9月，香港尖沙咀一處豪華酒店里，廣西正在此舉辦一場招商推介會，300多人的會場人頭攢動(dòng)，到內(nèi)地吸金成為業(yè)界眾多人士的選擇，身為港人的李忠飛被當(dāng)?shù)卣獙?ldquo;防城港市打造成第二個(gè)深圳”的宏愿所吸引，他當(dāng)即打算利用自有富余資金到防城港投資興業(yè)。

李忠飛告訴長江商報(bào)記者，進(jìn)入防城港后，他拿下該市原客運(yùn)站地塊做舊城改造，項(xiàng)目占地29.2畝，總建筑面積約14.3萬平方米，總投資6億元，取名“騰飛廣場”。

拿地后，先后給政府墊資幾千萬元用于拆遷，直到2012年6月，才開工建設(shè)。

彼時(shí)，項(xiàng)目被列入防城港重點(diǎn)項(xiàng)目，李忠飛還引進(jìn)央企中建海峽建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱“中建海峽”），項(xiàng)目在當(dāng)?shù)匾粫r(shí)風(fēng)生水起，截至2014年第一季度，住宅銷售已達(dá)900套，占總量的75%。

形勢喜人，李忠飛甚至每天早上都會笑著醒來。不過福禍相依，當(dāng)年國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢因國家推行的限購政策急轉(zhuǎn)而下。

李忠飛回憶，約在2013年6月份左右，防城港公積金管理中心上門要求與其合作，當(dāng)時(shí)他才了解到公積金貸款的優(yōu)勢在于不限購，利率便宜，僅為4.2%。

2013年8月15日，雙方簽署《住房公積金按揭貸款合作協(xié)議》，公積金中心為騰飛公司業(yè)主最高貸款額度為40萬元，最長貸款期限為30年，且承諾對符合條件的購房人在7個(gè)工作日內(nèi)完成放貸審批手續(xù)。合作期限由2013年8月15日至2014年12月31日止。

李忠飛向長江商報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，當(dāng)時(shí)公積金中心的宣傳是，一次性繳納6個(gè)月公積金即可享受公積金按揭貸款資格，不限戶籍。

當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目投資已超3億元，李忠飛認(rèn)為，利用公積金按揭貸款對繼續(xù)回籠資金非常有好處，旋即，他授權(quán)代理公司廣西居從容房地產(chǎn)投資有限公司（下稱“居從容公司”）向客戶推介公積金貸款，以促成銷售。

市場很快得到回應(yīng)，前后有213位購房者資料被公積金中心批準(zhǔn)房貸。

不過，讓李忠飛沒有預(yù)料到的是，2013年底，時(shí)任公積金中心主任銀景平卸任后，公積金中心對其項(xiàng)目的態(tài)度急轉(zhuǎn)而下，先是一筆3900萬元的貸款分3次以2300萬元、1098萬元和502萬元發(fā)放。不僅如此，李忠飛因與新調(diào)任的公積金中心主任羅炳忠發(fā)生激烈沖突，之后，李忠飛還向上級紀(jì)委實(shí)名舉報(bào)其涉嫌經(jīng)濟(jì)問題，兩人交惡。

據(jù)了解，交惡進(jìn)一步升級出現(xiàn)在2015年2月14日，該市針對騰飛公司召開專題辦公會議上，李忠飛公開質(zhì)問羅炳忠，雙方不歡而散。

長江商報(bào)記者獨(dú)家獲取的一份李忠飛與某位領(lǐng)導(dǎo)的通話記錄顯示，該領(lǐng)導(dǎo)質(zhì)問他：“你寫舉報(bào)信舉報(bào)羅炳忠干嘛？你現(xiàn)在吃苦果了吧！”

限購時(shí)期“貸款協(xié)議”被認(rèn)定違法

利用自有資金建項(xiàng)目，資金沒有持續(xù)回籠，直接導(dǎo)致騰飛公司陷入大麻煩。

根據(jù)李忠飛估算，項(xiàng)目中的住宅和商業(yè)項(xiàng)目售完將達(dá)到10億元規(guī)模，此前已收到銀行放款2億元左右，如果資金能持續(xù)流動(dòng)，除去本金和財(cái)務(wù)成本，項(xiàng)目應(yīng)該有4億到5億元的收益。

不過，這只是一個(gè)美好的泡沫。

據(jù)長江商報(bào)記者調(diào)查，按照規(guī)劃，項(xiàng)目所在的3棟30層、3棟31層住宅設(shè)計(jì)住戶1123戶，主體工程應(yīng)該在2013年11月完工。

至少在2014年春節(jié)前，騰飛廣場已出現(xiàn)資金緊張的跡象。李忠飛透露，當(dāng)時(shí)為給付工程款，向外界拆借2000多萬元資金，且向中建海峽抵押約3000平方米的商鋪，價(jià)值1.5億元，加上另外的債務(wù)糾紛，已讓騰飛公司難以運(yùn)轉(zhuǎn)。

更重要的是，該市認(rèn)為，此前騰飛公司與公積金管理中心簽訂的協(xié)議無效，這無異于晴天霹靂，擊垮了李忠飛。

12月4日晚，廣西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房公積金監(jiān)管處回應(yīng)記者稱，該省從2012年正式執(zhí)行的《廣西住房公積金業(yè)務(wù)管理規(guī)范》中明確規(guī)定，“已連續(xù)正常繳存住房公積金6個(gè)月以上”的職工可以申請貸款，并非一次性繳納6個(gè)月公積金就能申請，且規(guī)定“發(fā)放貸款后，如借款人有未經(jīng)規(guī)定程序批準(zhǔn)不正常繳存公積金行為的，公積金中心有權(quán)終止合同”。

李忠飛反問記者，政府簽署的協(xié)議怎么說無效就無效呢？

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)購房者繳納公積金是按照月供款的6倍繳納，若每月繳納1800元月供，則須一次性繳納公積金1.08萬元。

記者注意到，2014年當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)職工的年平均收入約為4萬元，即便按照最高繳納12%的比例（范圍5%至12%），每月須繳納400元。也就是說，購房者繳納的并不是6個(gè)月的公積金。

2014年，防城港市審計(jì)局出具專門對原公積金管理中心主任、黨組書記銀景平任期經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)報(bào)告。2014年22號審計(jì)報(bào)告顯示，“截至2013年12月31日，該市住房公積金管理中心向一次性繳存6個(gè)月住房公積金的970名購房者發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)22260萬元，其中784名購房者在取得貸款后不再續(xù)繳住房公積金”。

審計(jì)部門認(rèn)為：“上述行為違反《廣西住房公積金業(yè)務(wù)管理規(guī)范》（桂建金管（2011）26號）”中，“借款申請人在申請貸款時(shí)，應(yīng)已連續(xù)正常繳納住房公積金6個(gè)月以上……如借款人有未經(jīng)規(guī)定程序批準(zhǔn)不正常繳納住房公積金行為的，貸款委托人有權(quán)終止合同”的規(guī)定，建議防城港市住房公積金管理中心按規(guī)定自行糾正。”

也就是說，繳納6個(gè)月公積金才有資格申請住房貸款，還必須每月續(xù)繳。長江商報(bào)記者采訪了解到，上述協(xié)議簽署的背景是限購政策條件下的，當(dāng)?shù)爻雠_政策只要一次性繳納6個(gè)月公積金即取得申請公積金按揭貸款購房資格。

中心副主任承認(rèn)“面審”走過場

彼時(shí)，防城港市公積金管理中心對騰飛廣場購房申貸人的面簽審核過于草率和粗放。多位購房者向記者證實(shí)，當(dāng)時(shí)面簽通過即僅10分鐘，并未獲知還必須每月續(xù)繳公積金。

該中心副主任吳永堂12月3日接受長江商報(bào)記者采訪時(shí)承認(rèn)，由于申貸資料眾多，經(jīng)常加班，面簽審核時(shí)間壓縮到10分鐘至15分鐘，確實(shí)存在某些瑕疵。

該中心相關(guān)人士告訴記者，公積金貸款業(yè)務(wù)由原來的5個(gè)環(huán)節(jié)縮短為3個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)際放款最快會壓縮到6天左右完成，經(jīng)常加班已是常態(tài)。

不僅如此，與該公積金中心合作的當(dāng)?shù)亟ㄐ幸泊嬖阼Υ?。其中一位東北口音業(yè)主在2013年7月15日面簽通過后，兩年后被建行通知所報(bào)送申貸材料是虛假的。那么為什么兩年后才通知？

記者獨(dú)家獲取一份業(yè)主向建行防城港分行質(zhì)問的視頻，視頻中被稱為行長助理的男士并未解釋上述原因，不過他回應(yīng)半夜給業(yè)主電話的原因：“我們著急半夜整理材料，所以才半夜打電話，原因就是這么回事”。

建行半夜打電話致使數(shù)百位業(yè)主頗為不爽，很多人認(rèn)為是騙子，加上遲遲不交房，致使對開發(fā)商和營銷代理公司的信任急劇下降，去年以來，業(yè)主輪番組團(tuán)前來維權(quán)。

一邊是公積金管理中心認(rèn)為申貸資料虛假，另外是建行半夜打電話，導(dǎo)致眾多業(yè)主人心惶惶。

此外，根據(jù)前述審計(jì)結(jié)果，當(dāng)?shù)夭粌H要求公積金管理中心自我糾正，還要求追究銀景平的責(zé)任。

據(jù)了解，銀景平是當(dāng)年改革先鋒人物，有知情人士向記者轉(zhuǎn)述正在外地養(yǎng)病的銀景平的質(zhì)疑：“政策應(yīng)具備連續(xù)性，不能因?yàn)閾Q了領(lǐng)導(dǎo)就顛覆前任政策。”

吳永堂向記者回應(yīng)稱，該中心已經(jīng)向騰飛公司213戶業(yè)主發(fā)放貸款7637萬元，占當(dāng)年市本級的74%，他認(rèn)為，公積金中心認(rèn)為騰飛公司資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較大，出于風(fēng)控的需要，暫停對其放款和審核，另外還發(fā)現(xiàn)一些虛假資料。記者兩次向吳追問到底有多少虛假資料實(shí)施騙貸，吳顧左而言右。

2015年6月11日，防城港住房公積金中心向騰飛公司的一份《復(fù)函》中顯示，認(rèn)為騰飛廣場項(xiàng)目貸款申請人不符合住房公積金貸款條件，此外貸款申請人提供的貸款信息虛假，第三則是抵押物抵押單價(jià)明顯偏高。據(jù)該中心調(diào)查，騰飛廣場貸款樓盤最高單價(jià)6774元/平方米，最高貸款抵押單價(jià)5131元/平方米，比同類型樓盤最高抵押物抵押單價(jià)高出1000元/平方米以上。

據(jù)此，騰飛廣場項(xiàng)目貸款申請人共352戶，342戶月欠繳公積金約80萬元，其貸款申請人自2014年1月至2015年5月，應(yīng)補(bǔ)繳住房公積金約1562.8萬元。

12月3日，居從容公司負(fù)責(zé)人豐秋紅向記者證實(shí)：“我們的客戶都是真實(shí)的客戶，都是我們海內(nèi)外推廣帶來的，這點(diǎn)沒問題”。

盡管如此，由于資金短缺，騰飛廣場于2014年7月被迫停工。

多方斡旋協(xié)調(diào)項(xiàng)目仍無法復(fù)工

騰飛廣場項(xiàng)目從興盛到爛尾的變遷，其實(shí)就是一場賭局，被演繹得淋漓盡致。對于李忠飛來說，開發(fā)周期越長，損失越大，至今他還在承受著每天30萬元的損失。

長江商報(bào)記者了解到，目前騰飛廣場復(fù)工必須解決資金難題，按照李忠飛的估算，實(shí)際目前尚欠外債共約2.7億元，首當(dāng)其沖的是解決一筆8000萬元的債務(wù)問題。

對此，有當(dāng)?shù)夭块T主要負(fù)責(zé)人在電話里向李忠飛給出解決的路徑，最好的辦法就是“將項(xiàng)目賣給中建海峽，中建海峽買了，你不僅損失少還有錢賺”，這一方案當(dāng)即被李忠飛嚴(yán)詞拒絕。

此外，該負(fù)責(zé)人還在電話里向李忠飛明示：即先做工作將那筆8000萬元的債務(wù)達(dá)成和解，之前抵押的資產(chǎn)價(jià)值2億元，再和中建海峽搞好關(guān)系，求中建海峽解押資產(chǎn)，做工作求法院解封，桂林銀行自然就履行之前1個(gè)億的授信，這才是項(xiàng)目活下來的關(guān)鍵。

不服輸?shù)睦钪绎w認(rèn)為只要公積金中心履行協(xié)議放款，“最多三個(gè)月項(xiàng)目就能竣工”。

此前，中建海峽曾派人托管騰飛廣場，將騰飛廣場售樓部鎖了4個(gè)月。

李忠飛自言，他并非不懂商戰(zhàn)的殘酷，他告訴記者，上述路徑實(shí)則是將其帶入坑內(nèi)，曾有人帶話要以盤活資產(chǎn)為由控股騰飛公司，逐步吃掉項(xiàng)目資產(chǎn)。

李忠飛對上述建議保持高度警惕，他認(rèn)為目前賺錢已不重要了，按照財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，目前項(xiàng)目能順利完成，繳稅完畢，順利拿回投資本金，已經(jīng)是很不錯(cuò)的結(jié)果。

進(jìn)退之間，李忠飛處境尷尬，一籌莫展。

長江商報(bào)記者了解到，針對騰飛廣場復(fù)工事宜，當(dāng)?shù)卦M織不少于10次協(xié)調(diào)會，先后有當(dāng)?shù)刂饕?fù)責(zé)人多次要求穩(wěn)妥解決盡快復(fù)工。豐秋紅對記者表示，如今，這個(gè)項(xiàng)目迫使居從容和騰飛公司兩家公司信用破產(chǎn)，其個(gè)人信用也受到嚴(yán)重影響，以至于她在南寧200多員工的公司被迫關(guān)閉。

12月3日，48歲的李忠飛癱坐在位于22樓的港宸酒店椅子上，刺眼的陽光直射進(jìn)來，他一臉疲憊，向記者長嘆一口氣，欲言又止。

對該事件的進(jìn)展，長江商報(bào)將保持持續(xù)關(guān)注。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。