日前，鏈家研究院發(fā)布2018年第一季度《鏈家職業(yè)經(jīng)紀人預(yù)期市場調(diào)研報告》。該報告通過對鏈家職業(yè)經(jīng)紀人的問卷調(diào)研，追蹤房產(chǎn)交易市場一線參與者的預(yù)期變化從而分析和預(yù)判市場走勢。報告指出，2018年第一季度，市場情況主要表現(xiàn)為“穩(wěn)定”。雖然不同城市區(qū)域市場各有不同，但總體投資占比不高，剛需增長趨勢明顯。從此次調(diào)研的鏈家職業(yè)經(jīng)紀人反饋來看，其對市場走勢的預(yù)期為“下行”，但程度較上季度減小。

重點城市進入“剛需年”投資占比明顯下滑

2017年，全國大部分城市都處在調(diào)控狀態(tài)中，尤其是全國重點城市“認房認貸”。從近兩次全國鏈家經(jīng)紀人目前所接觸的購房者買房需求對比情況來看，剛需占比出現(xiàn)明顯增長2018年第一季度較2017年第四季度，剛需增長達8-9%，目前全國首置剛需已接近五成比例。

調(diào)研分析指出，居住升級時代下?lián)Q房是大勢所趨，但受制于目前的首付門檻，換房占比有所下滑，首次置業(yè)的剛需占比提升，預(yù)計2018年在現(xiàn)有調(diào)控政策不變的情況下剛需占比會繼續(xù)增加，2018“剛需年”特征明顯。

關(guān)于各個城市的投資性需求占比，調(diào)研結(jié)果顯示北京的投資占比最低，僅為1%，重點14個城市中有10個城市的投資占比小于10%，除重慶、西安、中山等政策相對寬松的城市投資占比相對略高（分別為11%、12%和13%），總體投資占比并不高。

一二手價格“倒掛”但一房難求是個例

2017年新房“限價”是調(diào)控的重要方向，限價背景導(dǎo)致部分城市出現(xiàn)一二手倒掛，部分地區(qū)“非市場“的新房價格甚至引來購房者爭相搶購。調(diào)研顯示，成都和長沙兩地情況最為嚴重，高達88%的成都經(jīng)紀人，以及87%的長沙經(jīng)紀人，分別認為自己所在的片區(qū)存在一二手價格倒掛的現(xiàn)象。

從“更加市場化“的二手數(shù)據(jù)來看，成都市場其實已經(jīng)出現(xiàn)降溫，新增需求在四季度已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑。業(yè)主預(yù)期方面也在隨著降溫的市場持續(xù)松動，調(diào)價中漲價業(yè)主的占比在持續(xù)下滑。對此，報告還進一步分析指出，一二手價格倒掛較為嚴重片區(qū)的個別案例，并不能代表整體市場情況。

預(yù)期政策穩(wěn)中偏緊下季度量價將保持穩(wěn)定

整體來看，各大城市鏈家經(jīng)紀人對后期政策調(diào)控的預(yù)期是穩(wěn)中偏緊，其中有35%的經(jīng)紀人認為調(diào)控還將繼續(xù)收緊，而僅有11%的經(jīng)紀人認為政策可能會適當放松，預(yù)期政策穩(wěn)定的經(jīng)紀人占比最高。報告指出，預(yù)計2018年第二季度政策將會以穩(wěn)為主，部分區(qū)域存在繼續(xù)收緊的可能。

而對于房價走勢的預(yù)判，經(jīng)紀人預(yù)期下季度市場量價將保持穩(wěn)定，成交量環(huán)比20%以內(nèi)上下波動，價格環(huán)比5%以內(nèi)上下波動。而業(yè)主預(yù)期方面，當前各大城市鏈家經(jīng)紀人接觸的業(yè)主同樣認為未來房價將保持穩(wěn)定，房價預(yù)期平穩(wěn)的業(yè)主達到40%。在14大重點調(diào)研的核心城市中，僅有西安一城的經(jīng)紀人和業(yè)主相信房價會上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。