1月20日，滬上首個國企租賃住房業(yè)務品牌——城方，由功能性國企上海地產(chǎn)集團正式發(fā)布。同時，上海地產(chǎn)集團與臨港集團、建設銀行、申壽潤投資、中信證券、中國通服、阿里云等二十多家企業(yè)組成的租賃住房建設運營生態(tài)合作聯(lián)盟正式成立。按照計劃，首套租賃住房樣板房將在本月完成，面向社會、融合租賃住房運營服務管理功能的租賃住房代經(jīng)租信息化平臺將在年內(nèi)正式上線。2017年下半年以來，上海地產(chǎn)集團確定了首批17幅租賃房地塊（其中10幅在公開市場獲取、7幅為自有用地），總建筑面積超過100萬平方米，計劃投資約180億元，全部建成后可供應約2萬套租賃住房。上海地產(chǎn)集團有限公司黨委副書記、總裁朱嘉駿在品牌發(fā)布會上宣布，2018年是租賃住宅的發(fā)展元年，上海地產(chǎn)集團租賃住房業(yè)務板塊全面啟動。房東東公寓研究中心負責人全靂認為，該舉措

一方面積極響應中央號召，房住不炒的號召，另一方面讓國企全面進入到租賃領域”。房東東公寓研究中心數(shù)據(jù)顯示，三大地方國企儲備的租賃用房數(shù)量大致在20萬間，而其他租賃房主要通過國有企業(yè)聯(lián)合體持有。其中，申通集團和央企合作的單一公寓項目體量就超過5000套。目前，上海各區(qū)都在積極推進住房租賃政策。上海城市房地產(chǎn)估價有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項目經(jīng)理邵明浩分析認為，國企上海地產(chǎn)集團作為上海開發(fā)平臺之一先一步來做這件事情，起到了推動與穩(wěn)定作用，具有積極意義，接下來其他國有企業(yè)也會陸續(xù)有動作。國企排頭兵上海地產(chǎn)集團以城市更新為核心的各項功能性業(yè)務板塊正在加快布局，一批區(qū)域開發(fā)、生態(tài)環(huán)境、開發(fā)園區(qū)、大眾養(yǎng)老、岸線碼頭等項目穩(wěn)步推進。比如，三林楔形綠地項目，規(guī)劃面積4.46平方公里，作為上海最大城中村改造項目，改造后綠化面積將達到65%，相當于兩個世紀公園大??；寶山新顧城項目，規(guī)劃面積8.3平方公里。

城方”目前已布局上海六大核心區(qū)域，包括上海地產(chǎn)集團2017年公開市場獲得的10幅地，以及自持的7幅地。據(jù)了解，這些地塊主要位于古北、虹橋、大陸家嘴(20.350,　0.00,　0.00%)、張江、世博等中心城區(qū)中央活動區(qū)、黃金地段，周邊產(chǎn)業(yè)集聚、交通便利、生活配套齊全。按照

啟動一批、改建一批、儲備一批”原則，今年上半年計劃開工4000套，年底前全面開工，2020年實現(xiàn)交付。目前古北、耀華、世博等地區(qū)7個項目正在深化方案。上海地產(chǎn)集團租賃住房業(yè)務總顧問鄭華透露，團隊花了用半年時間做了五千份面對面的客戶調研，發(fā)現(xiàn)很多客戶愿意共享廚房與客廳。因此，上海地產(chǎn)集團所打造的租賃社區(qū)中，提供了更多的共享空間和共享交流的方式；開放性社區(qū)是

城方”的標志之一，未來的社區(qū)一樓就是城市公園，二樓之上是封閉小區(qū)。上海地產(chǎn)集團有限公司戰(zhàn)略投資部經(jīng)理楊勇表示，產(chǎn)品租金定價將走市場化運營之路。集團手中一百多萬平方米的公租房，是有入住門檻的，而租賃住房是沒有門檻的。

但我們肯定會傾斜，政府也希望人才能夠留下來。”楊勇強調，城方提供的服務也不一樣，

租金按照面積算，還是按照性價比定，還有待商榷，集團方面有將近一年的時間去考量這個問題”。他舉例稱，比如市場價六千塊一套，我們租四千塊一套，這個對市場化發(fā)展會產(chǎn)生負面影響。但并非沒有辦法解決差異化問題，比如企業(yè)可以稅負抵押租金折扣款。

有一個改造項目2018年就可以面市了。純建設項目應該是2019年下半年或者是2020年上半年面市。”楊勇透露，

全部2萬套租賃住房將在2020年全部推出市場。”依據(jù)上海地產(chǎn)集團的功能性平臺優(yōu)勢，

城方”將由已成立的租賃住房建設發(fā)展公司負責項目開發(fā)建設，并將成立租賃住房運營管理公司，引入職業(yè)經(jīng)理人團隊，探索專業(yè)化、市場化運作機制。存量探索誠然，上海規(guī)劃中的70萬套租賃住房，除了國企擔當領頭羊建設作用之外，更多的供應仍然來自城市存量。有業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)70萬套租賃住房的階段性整體目標推算，目前上海各個區(qū)的土地供應是個值得關注的問題。

從區(qū)政府的角度來看，本來賣一塊地，能收到幾十億甚至上百億土地款，如果是租賃住房用地，不僅不能收到這么多土地款，還要投入幾十億建設，（盈利）還不確定，財政緊張的區(qū)域就會有壓力。”一名業(yè)內(nèi)人士指出，這是一個愿景，以地產(chǎn)集團為代表的國有企業(yè)，也正在結合自有的資源優(yōu)勢在往前推進，上海各方都在努力做，共同把上海租賃市場規(guī)范起來。

國企打造的產(chǎn)品是集中式的、長期經(jīng)營，如果引導散戶的房子也拿出來，形成完整的市場供應鏈條，市場供應的總格局就形成了。”談及上海租賃市場大格局，楊勇如此對21世紀經(jīng)濟報道記者說，這將牽涉到上海到底有多少需求，多少供應，進而與上海房價、上海人才問題等系統(tǒng)的社會問題相關。

我們只是其中一個環(huán)節(jié)，建立一個標準，做一個示范，我們做的是很小的工作。所以存量有多少套，我們說不清楚，這個取決于每個區(qū)的政府能夠拿出來多少資源。最終決定的是到底有多少人需要這個房子。”楊勇認為，租賃住房供應體系的形成是上海城市結構性調整的漫長過程。以目前掌握的數(shù)據(jù)來看，上海并沒有年輕人或者說各種年齡段的人租不到房子，租到外地去的，只是租賃市場不規(guī)范。

所以在這個過程中，我們樹立了租賃市場規(guī)范的運作，這個國際化大城市需要這樣的市場標準。”邵明浩分析指出，國家隊入場對長租公寓整體發(fā)展將起到再次定性的作用。由于國有企業(yè)整體拿地運營成本相比民企有較大優(yōu)勢，很多后發(fā)優(yōu)勢將逐步體現(xiàn)，在這一領域的整體份額與發(fā)言權都會非常大。上海租賃住宅發(fā)展，第一階段的主要任務包括企業(yè)摸索租賃住宅的運作過程、如土地出讓、租金定位、運營模式，預計在一年半左右完成。邵明浩指出，上海國企擎起大旗起到引領市場的作用之后，接下來上海租賃住房市場將會有兩條主線內(nèi)容：一是向更多開發(fā)企業(yè)放開準入門檻。現(xiàn)在主要土地是新增供應量，未來主要依賴存量。換言之，在70萬套標準中，新增土地供應量是一個比較小的比例，這個比例在最近一年多會大量出現(xiàn)，8萬-10萬套已經(jīng)非常大規(guī)模了；二是未來更多從存量中挖掘市場。主要來自存量土地和物業(yè)，這方面的政策通道已在慢慢釋放，目前還不適宜以具體政策呈現(xiàn)，更多來自地塊轉性，包括物業(yè)轉型，主要以區(qū)政府的集體決議來實施。邵明浩認為，由區(qū)政府集體決議來實施地塊與物業(yè)的轉性、轉型，都是階段性的過渡性的政策，未來將會在全市范圍內(nèi)實施指導意見，規(guī)范包括物業(yè)轉性、改造的做法，

這樣的局面在2018年是可以預期的”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。