廣鋼新城入市或超4萬元/平方米周邊的房?jī)r(jià)尚未應(yīng)聲而起

文/記者林琳

圖/記者王維宣

廣州日?qǐng)?bào)訊（記者潘彧）“由于拿地價(jià)都在2萬元左右，廣鋼新城單價(jià)突破4萬元并不意外。”在昨日舉辦的廣鋼新城CLD高峰論壇上，記者獲悉，廣鋼新城首盤開售起就可能直指4萬元/平方米。

記者了解到，官方數(shù)據(jù)顯示，6月廣州市一手樓網(wǎng)簽價(jià)格已重上1.5萬元/平方米，近兩周均價(jià)還在不停上漲之中。

不過，雖然廣鋼新城喊出如此高價(jià)，但周邊的房?jī)r(jià)尚未應(yīng)聲而起。業(yè)內(nèi)人士分析稱，廣鋼新城新盤入市將對(duì)周邊房?jī)r(jià)產(chǎn)生提振。

廣州樓市已悄然回暖

官方數(shù)據(jù)顯示，廣州6月一手住宅網(wǎng)簽達(dá)9598套，破歷史紀(jì)錄，樓價(jià)也重上1.5萬元/平方米大關(guān)。全市一手網(wǎng)簽面積112.27萬平方米，創(chuàng)去年以來最高紀(jì)錄；套數(shù)創(chuàng)歷史高位。二手房方面，6月登記面積達(dá)65.79萬平方米，同樣創(chuàng)去年以來最高紀(jì)錄。

而在近期的簽約數(shù)據(jù)上，雖然量跌，但價(jià)格依然上漲。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，7月13日~7月19日，廣州一手住宅共網(wǎng)簽1458套，和上上周的1596套相比，環(huán)比跌9%，而成交均價(jià)方面則出現(xiàn)環(huán)比2%的微升。而這一成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩周上漲。“現(xiàn)在北、上、廣、深4月份的數(shù)據(jù)，北上深三個(gè)城市的均價(jià)均突破了3萬元/平方米，廣州只有他們的一半，1.5萬元/平方米。”中海地產(chǎn)集團(tuán)營銷公司總監(jiān)陳雙全表示。

廣州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年老城四區(qū)的供應(yīng)量?jī)H33萬平方米，僅占上半年全市供應(yīng)量的7.6%，再度創(chuàng)下歷史的新低。

陳雙全認(rèn)為，這說明一手房對(duì)于廣州老城區(qū)的人群來說應(yīng)該是供不應(yīng)求。

市中心最大中央居住區(qū)8月以4萬元/平方米開局

而對(duì)廣州市區(qū)最大的中央居住區(qū)，即將入市的廣鋼新城區(qū)域備受關(guān)注。“由于廣鋼拿地價(jià)都在2萬元，廣鋼新城樓價(jià)8月開盤突破4萬元并不意外。”合富輝煌首席分析師黎文江表示。

而作為第一個(gè)推出的項(xiàng)目，中海雖未公布其中?；ǔ菫稠?xiàng)目的定價(jià)，但中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜預(yù)計(jì)“價(jià)格可能在40000~50000元/平方米。”

去年開始，廣鋼新城板塊土地開始陸續(xù)出讓，2月廣州國土房管局以“定地價(jià)、競(jìng)配建”的方式出讓廣鋼新城首批5宗土地，單日賣地收入達(dá)到155億元，中海地產(chǎn)奪得5宗地中的3宗，珠海華發(fā)與北京金融街控股各落袋一宗，樓面地價(jià)在1.8萬元~2.2萬元/平方米。

而第二波共6塊土地于當(dāng)年9月推出，被五房企“瓜分”，保利獨(dú)中兩元，方興、北大資源、深振業(yè)、中海各獲一塊，樓面地價(jià)比半年前大幅下降，大都在1.5萬元/平方米左右，最貴的一塊達(dá)到1.8萬元/平方米。

當(dāng)時(shí)，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，土建成本大約2000~3000元/平方米，裝修成本頂多3000元/平方米，加上13%的稅費(fèi)及年均10%左右的資金成本及一些額外花銷，按1.5萬元/平方米樓面地價(jià)，建成住宅2.5萬元/平方米才可保本。

廣鋼新城新盤入市將提振周邊的樓市價(jià)格

記者發(fā)現(xiàn)，雖然廣鋼新城喊出如此高價(jià)，但周邊的房?jī)r(jià)尚未應(yīng)聲而起。記者從廣州陽光家緣數(shù)據(jù)了解到，近1個(gè)月，越秀區(qū)一手樓簽約均價(jià)達(dá)到4.4萬元/平方米，天河達(dá)3.7萬元/平方米，而荔灣、海珠區(qū)均價(jià)都在3萬元/平方米以下，其中荔灣區(qū)銷售均價(jià)僅2.5萬元/平方米。

從近期荔灣區(qū)住宅網(wǎng)簽看，臨近地鐵五、六號(hào)線交匯站坦尾站的花語水岸，最近3個(gè)月的網(wǎng)簽均價(jià)僅2.61萬元/平方米，相比3月前價(jià)格沒有明顯變化。而荔灣原芳村高爾夫球場(chǎng)板塊幾個(gè)樓盤最近的簽約均價(jià)在1.4萬~2.1萬元/平方米。最靠近廣鋼新城在售的是元邦·明月水岸，最近3個(gè)月簽約均價(jià)僅1.8萬元/平方米。

趙卓文表示，首先廣鋼新城的土地成本比較高，售價(jià)4萬元/平方米只是保本，因此新盤入市必須賣到這個(gè)價(jià)格，“此外，廣鋼新城配套完善，新盤入市將會(huì)對(duì)周邊的樓市價(jià)格帶來提升。”

電商沖擊大

“底商”吃香

業(yè)內(nèi)人士建議投資商鋪?zhàn)⒁獯蟓h(huán)境

“假設(shè)成熟板塊商鋪的價(jià)格為30萬元／平方米，漲到40萬元／平方米并不容易，而新區(qū)域3萬元／平方米的商鋪漲到4萬元／平方米卻不是難事。”有多年商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的莊先生向來青睞新區(qū)域商鋪，南沙和東部是他最新的目標(biāo)。市場(chǎng)人士認(rèn)為，受到電商沖擊，社區(qū)商鋪“抗壓性”最強(qiáng)，建議選擇開售后1~2年的樓盤的商鋪投資。

投資經(jīng)驗(yàn)：投資者轉(zhuǎn)向社區(qū)商鋪

投資經(jīng)驗(yàn)豐富的莊先生最終還是選擇了社區(qū)商鋪：“商鋪主要有傳統(tǒng)的街鋪、專業(yè)市場(chǎng)鋪以及社區(qū)樓盤的‘底商’。因?yàn)槭茈娚痰臎_擊比較大，很多傳統(tǒng)的商業(yè)街鋪都以百貨零售業(yè)為主，所以現(xiàn)在包括我在內(nèi)的投資者對(duì)這一類型的商鋪入市比較謹(jǐn)慎。”

2014年前后，投資者因?yàn)橄拶彴涯抗鈴淖≌D(zhuǎn)移到商業(yè)市場(chǎng)，不約而同選擇了相對(duì)穩(wěn)健的社區(qū)商鋪：“說穩(wěn)健，主要就是門檻低，200萬~300萬元就有能買到不錯(cuò)的店面；其次是經(jīng)營比較穩(wěn)定，作為配套服務(wù)于樓盤及周邊的人群，受電商的沖擊小，租賃回報(bào)也相對(duì)穩(wěn)定。”

從合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理郭海波提供的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2011年廣州商鋪成交達(dá)到12000宗以上，但2012年、2013年卻開始下滑，原因是2012年年底至2013年是“電商爆發(fā)期”。而2014年一手商鋪成交量大增，尤其是“社區(qū)底商”成交火爆，2014年全年總體的成交數(shù)據(jù)接近15000套。

觀點(diǎn)：新社區(qū)“底商”漲價(jià)能力強(qiáng)

“投資一定要跟著規(guī)劃走。”莊先生認(rèn)為，南沙和東部將是最有潛力的兩個(gè)板塊。郭海波分析稱，2015年番禺、羅崗、南沙都有不少新的大型社區(qū)在發(fā)展，商鋪的升值前景和空間相對(duì)來說較大，因?yàn)榈罔F的開通和周邊的市政配套完善之后，預(yù)計(jì)一部分商鋪在兩三年內(nèi)的升值幅度可達(dá)50%左右。

合富置業(yè)業(yè)務(wù)副總監(jiān)羅大勇提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年1月~5月廣州市區(qū)中心商用物業(yè)商鋪和寫字樓成交量為5709套，而南沙和東部的總成交量是5168套：“在一個(gè)新區(qū)和一個(gè)成熟市區(qū)，同樣購買單價(jià)3萬元／平方米的商鋪，新區(qū)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)是投資成本低，另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是可能漲到4萬元／平方米。但是成熟片區(qū)的商鋪單價(jià)要從30萬元／平方米漲到40萬元／平方米卻不容易，新城區(qū)的升值能力比舊城區(qū)而言相對(duì)更大。”

“底商”

即裙樓底下的商鋪。是商業(yè)街、商業(yè)路段如北京路、上下九等傳統(tǒng)的街鋪。 廣州日?qǐng)?bào)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。