無(wú)論怎樣，多年利好終于落地。隨著北京行政副中心的確立，通州人民終于等到這一天。

雖然“史上最嚴(yán)限購(gòu)”令通州樓市從此前的火爆行情一度跌入冰窖。但未受限購(gòu)政策影響的商住產(chǎn)品，則成為去年通州樓市上的一匹黑馬。

限購(gòu)升級(jí)，通州樓市成交不降反升

2015年開(kāi)年以來(lái)，京津冀協(xié)同發(fā)展加速落地。在交通、醫(yī)療等資源在三地加速融通的同時(shí)，通州即將成為北京城市副中心的傳聞一度傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

自去年3月份602套的成交，到8月份2454套的新房成交量，通州樓市在京津冀協(xié)同發(fā)展和城市副中心的利好刺激下一路狂飆。與此同時(shí)，通州二手房成交量?jī)r(jià)也一路上漲，業(yè)主報(bào)價(jià)不斷上漲，市場(chǎng)熱度不斷上升。

然而就在市場(chǎng)火爆之時(shí)，突如其來(lái)的限購(gòu)令令市場(chǎng)迅速冷凍。2015年8月14日下午，有關(guān)通州限購(gòu)的消息便已在坊間流傳。8月14日晚間，北京市住建委與通州區(qū)政府聯(lián)合發(fā)布限購(gòu)政策，通州多個(gè)樓盤紛紛趕在項(xiàng)目落地前推動(dòng)成交，甚至有項(xiàng)目連夜開(kāi)盤。

雖然限購(gòu)后的9月份通州樓市成交跌回千套之下，但從10月份開(kāi)始通州樓市成交量再次走出低谷。同時(shí)，新房和二手房價(jià)格持續(xù)走高。來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，2015年通州的新房交易量占全年北京網(wǎng)簽總量的16.9%，成為2015年北京新房交易最多的區(qū)域。與此同時(shí)，2015年（截至11月），通州的二手房交易量為11885套，較2014年同期大漲91.3%，創(chuàng)2010年以來(lái)的新高；成交均價(jià)為22521元/平米，較2014年上漲5.3%。

北京十三五規(guī)劃建議公布后，再次為通州帶來(lái)樓市利好。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，面對(duì)產(chǎn)業(yè)和人口利好，通州樓市仍有升值空間。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從去年年初傳言到7月10日至11日的中共北京市委十一屆七次全會(huì)，再到11月25日的北京市委十一屆八次全會(huì)，通州的行政副中心規(guī)劃被逐步確認(rèn)。這一利好深刻影響了通州樓市，導(dǎo)致了2015年通州樓市的不斷升溫，下半年尤甚，并使得2015年通州的新房交易量再次位居北京各區(qū)縣之首。

●備忘欄

行政副中心

2015年11月25日，閉幕的北京市委十一屆八次全會(huì)公布消息稱，北京市各市屬行政事業(yè)單位，將在2017年整體或部分遷入北京通州行政副中心。行政副中心的行政辦公區(qū)所在地——通州區(qū)潞城鎮(zhèn)郝家府村的拆遷工作已經(jīng)完畢，核心區(qū)的建設(shè)已全面展開(kāi)，一些樓宇已經(jīng)封頂。

目前，通州北京行政副中心規(guī)劃將于今年上半年完成，通州區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口等各方面的調(diào)整工作也在推進(jìn)中。

根據(jù)媒體報(bào)道，明年，通州將再退出500家以上污染企業(yè)。同時(shí)，至少減少5%的流動(dòng)人口。據(jù)了解，“十三五”期間，通州區(qū)的人口調(diào)控上限約為160萬(wàn)人。隨著行政副中心功能定位，通州將采取以房和以業(yè)控人的方式。在控人方面，將進(jìn)一步加大對(duì)違法使用地下空間、經(jīng)營(yíng)群租房等行為的治理力度，確保年內(nèi)完成全區(qū)所有地下空間的綜合整治和人員清退。

以業(yè)控人方面，岳鵬表示，八里橋市場(chǎng)搬遷工作明年將啟動(dòng)，目前，搬遷的前期工作已經(jīng)開(kāi)始。

燕郊“沾光”

人口遷入、住宅供應(yīng)偏緊，無(wú)疑為緊鄰?fù)ㄖ莸难嘟紖^(qū)域帶來(lái)新機(jī)會(huì)。實(shí)際上，借助京津冀協(xié)同發(fā)展等利好，燕郊樓市早已從上一次的寒冬中復(fù)蘇，目前不少項(xiàng)目的售價(jià)已達(dá)15000元/平方米，甚至更高。

曾經(jīng)北漂客住得起的上上城，新推項(xiàng)目也在1.7萬(wàn)元/平方米，同一條街上的黃金藍(lán)灣開(kāi)盤更是報(bào)出2.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格。盡管2萬(wàn)+的項(xiàng)目在燕郊是少數(shù)，但燕郊房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏卻根本停不下來(lái)。

業(yè)內(nèi)人士表示，副中心規(guī)劃的確立，為燕郊樓市帶來(lái)了切實(shí)利好。面對(duì)大批人口遷入，燕郊也將進(jìn)一步承接在北京工作的新通州人。同時(shí)，由于京津冀三地協(xié)同規(guī)劃，燕郊也將告別以住宅為中心的開(kāi)發(fā)模式，未來(lái)區(qū)域里的住宅產(chǎn)品價(jià)值將進(jìn)一步提升。

最“因禍得福”

商住房不限購(gòu)，成“黑馬”

通州樓市限購(gòu)，冷凍了住宅供應(yīng)，火了商住房。

2015年北京商住產(chǎn)品成交超1.9萬(wàn)套，同比2014年增長(zhǎng)五成。而且商住產(chǎn)品的成交價(jià)格也同比上漲了三成，成為2015年市場(chǎng)上的一匹黑馬。而商住產(chǎn)品更是撐起了通州商品房成交的大戲。保利大都匯、新北京中心等項(xiàng)目的商住產(chǎn)品成交火爆。其中，新北京中心曾創(chuàng)下日銷15億元的業(yè)績(jī)。2016年元旦，位于通州運(yùn)河CBD的保利大都匯項(xiàng)目再次開(kāi)盤，取得了日銷三億的銷售業(yè)績(jī)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年通州12月的商住房交易量，甚至達(dá)到了通州12月全部新房交易量的近7成。

胡景暉分析，目前北京高價(jià)地頻現(xiàn)，商品房市場(chǎng)豪宅化趨勢(shì)明顯。商住房擁有不限購(gòu)以及面積偏小、總價(jià)偏低的優(yōu)點(diǎn)，既能夠吸引投資人，又能吸引部分剛需人群，因而在北京整體市場(chǎng)上都已成為熱點(diǎn)，而加強(qiáng)版限購(gòu)令的存在則讓通州的商住房尤其火爆。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，通州的行政副中心地位已然確立，2016年將進(jìn)行一系列的規(guī)劃建設(shè)，限購(gòu)令也將繼續(xù)存在。因此，2016年的通州樓市基本上將會(huì)延續(xù)2015年的升溫態(tài)勢(shì)，交易量和價(jià)格都將穩(wěn)中有升，而商住房也將持續(xù)火熱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。