商改住”的建筑設計、施工、驗收、銷售、宣傳等層面，提出限制性的調(diào)控政策。這是繼北京、上海、成都、廣州、深圳之后，又一個出臺政策管控

商改住”的城市，東莞此次的政策，被認為是當前

因城施策”的背景下，根據(jù)自身房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進行調(diào)控的又一大案例。嚴禁

商改住”東莞發(fā)布的《通知》指出，開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照批準的規(guī)劃用途進行開發(fā)、建設、銷售和使用，不得改變?yōu)榫幼∮猛?。商業(yè)、辦公類建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式設計?！锻ㄖ愤€對套內(nèi)建筑面積作出明確規(guī)定，帶獨立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元的套內(nèi)建筑面積不得超過所有商業(yè)、辦公總套內(nèi)建筑面積的30%。確需設置套內(nèi)帶獨立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于250平方米。此外，在宣傳、銷售方面，《通知》指出，開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對虛假宣傳的開發(fā)企業(yè)，停止辦理后續(xù)手續(xù)。一直關注東莞房地產(chǎn)市場的合富研究院高級分析師李興旺認為，此次東莞政策相對比較溫和，主要針對在建和未建商業(yè)用地項目，對已售項目沒有更多條款限制。李光旺表示，受多輪調(diào)控影響，東莞住宅市場熱度較低，一些購房者和投資者開始將目光轉(zhuǎn)向

商改住”市場，使得東莞商業(yè)用地市場開發(fā)熱度在2017年達到高峰，商業(yè)用地出讓量大且價格上漲，此次文件主要是為了預防商業(yè)地產(chǎn)項目大量上市后，對當?shù)厥袌鲈斐刹涣紱_擊，所以沒有更多地對已售出的項目作出限制。暨南大學公共管理學院教授胡剛則認為，近年來，隨著東莞產(chǎn)業(yè)

騰籠換鳥”，高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，外來人口結(jié)構(gòu)發(fā)生迅速變化，對租賃住房、商業(yè)公寓包括商改住的需求進一步提升，因此，如何使東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應，應當是下一階段政策關注的焦點。

商改租”還待探索實際上，不僅是東莞，今年以來，多個城市均已對

商改住”發(fā)布政策，主要集中在一二線熱點城市。今年3月，北京市率先發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項目，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?月，北京連續(xù)出臺《關于嚴格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設行政審批的通知》和《關于進一步加強產(chǎn)業(yè)項目管理的通知》，明確監(jiān)管實施細則。隨后廣州、上海、成都、深圳也出臺政策限制

商改住”現(xiàn)象。其中，對于政策最嚴厲、調(diào)控層次最完整的北京，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，從規(guī)劃到持有，再到交易環(huán)節(jié)，北京已經(jīng)形成了一整套閉環(huán)政策體系，對以商住房為代表的所謂

類住宅”市場進行全面

封堵”。項目規(guī)劃層面，北京要求政策實施前未辦理施工許可證的項目均需按照

單層套內(nèi)建筑面積核算、最小分割單元不得低于500平方米”的要求進行設計；商業(yè)、辦公、科研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂類項目均不得轉(zhuǎn)為居住。銷售層面，北京市要求開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目不得出售給個人，已售項目則只能銷售給符合條件的個人，包括在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會保險等等。此外，廣州方面規(guī)定，相關通知施行前已購買的商服類物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可轉(zhuǎn)讓給個人；個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。而成都與深圳的相關規(guī)定則與東莞類似，文件主要針對

商改住”的規(guī)劃設計層面。政策制定的力度差異，與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展程度相關。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，過去多年發(fā)展過程中，一二線城市住宅價格高，且限購比較嚴格，導致

商改住”比例很高。因此

商改住”相關政策主要在一二線城市，北京上海的政策尤其嚴格。他進一步指出，去年國務院發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，允許申請將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，目前地方實施積極性不大，這主要是因為轉(zhuǎn)為租賃住房后，企業(yè)回報率較低的問題尚未解決。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。