在“租售同權(quán)”的大背景下，長租公寓站上了政策的風(fēng)口。

7月初，上海推出兩塊分別位于張江南區(qū)和嘉定新城的“只租不售”地塊。同樣在7月，廣州率先明確保障租購?fù)瑱?quán)，賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，允許商業(yè)用房改租賃住房，鼓勵城中村做好安防統(tǒng)一出租。

隨后，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》)，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，在廣州、深圳等12個城市開展首批住房租賃試點，明確各地要搭建住房租賃交易平臺。

加快住房租賃市場的發(fā)展，除了規(guī)范監(jiān)管外，一個非常重要的支點是提供大量穩(wěn)定持久的可租房源，尤其是長租公寓在未來的發(fā)展引人關(guān)注。

長租公寓成風(fēng)

“未來，傳統(tǒng)租賃模式將會逐漸消逝，規(guī)?；C構(gòu)化、專業(yè)化的資產(chǎn)托管是主流模式，同時會誕生超大型的資產(chǎn)托管企業(yè)?！笨偛吭?a href="http://m.jingsongyx.com/city/beijing/" target="_blank">北京的長租公寓企業(yè)自如的CEO熊林告訴中國青年報·中青在線記者。

熊林說，雖然長租公寓行業(yè)競爭激烈，但是房屋租賃的市場占比仍然較低，目前政策環(huán)境寬松，長租公寓行業(yè)的發(fā)展勢頭很好。自如已進入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市，房源保有量超過35萬間，累計租客超過85萬人，業(yè)主數(shù)量超過15萬。

“過去租賃市場的供給方主要是散戶房東，國家有意支持、引導(dǎo)機構(gòu)和長租公寓的發(fā)展，提供有組織、成規(guī)模的租房供應(yīng)和管理?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊旭紅向中國青年報·中青在線記者表示，隨著一系列租房政策的出臺，整體環(huán)境越來越有利于長租公寓市場的發(fā)展。

看到《通知》后，優(yōu)客逸家CEO劉翔感嘆，一些列租房新政對整個長租公寓行業(yè)既帶來利好，也提出了挑戰(zhàn)。他所創(chuàng)辦的優(yōu)客逸家公司是一家長租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司，目前在成都、武漢、北京、杭州4地運營，累計管理房屋超過30000間。

根據(jù)華菁證券今年6月底發(fā)布的《長租公寓行業(yè)報告》(以下簡稱《報告》)的預(yù)測，未來中國的品牌公寓將同時存在集中式、分散式和托管式三種模式，如果品牌公寓未來能達到10%的市場占有率，整體的公寓數(shù)量將達到1060萬間，Top10的管理公司平均管理間數(shù)為46.8萬間，TopOP2的公司平均的管理數(shù)量將達到99.3萬間。

應(yīng)屆畢業(yè)生成爭奪焦點

長租公寓正受到各方青睞，不僅許多專注長租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司獲得資本的垂青，房地產(chǎn)企業(yè)、酒店集團、住房中介機構(gòu)也紛紛入場。

《報告》顯示，目前長租公寓市場主要有四類參與者：以萬科泊寓、招商壹棧為代表的具有房地產(chǎn)開發(fā)商背景的公寓管理公司，利用母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進行升級改造；以自如、相寓為代表的具有中介背景的公寓機構(gòu)，將長租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場；酒店類背景的公寓商，如華住集團參與投資的城家、鉑濤集團打造的窩趣等，其對住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗十分豐富；創(chuàng)業(yè)公司則是目前長租公寓領(lǐng)域數(shù)量最多的參與者，他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢，但經(jīng)營思路和方式靈活，通常能在一個細分領(lǐng)域中實現(xiàn)超速跨越。

雖然各類長租公寓都有不同的運營風(fēng)格和特色，但年輕人，尤其是應(yīng)屆畢業(yè)生，已然是這個市場競爭的焦點。免押金，房租月付，免服務(wù)費……各家長租公寓推出的租房優(yōu)惠一波接一波。

日前，58同城推出一項專門面向2017年應(yīng)屆畢業(yè)生的租房活動——新巢計劃。6月15日～7月21日，2017年應(yīng)屆畢業(yè)生在北上深租賃58品牌館旗下合作的公寓，可申請“零押金”、“房租月付”等福利。

“新巢計劃”的畢業(yè)季租房優(yōu)惠并非國內(nèi)首例。蛋殼公寓、自如等都相繼推出畢業(yè)季房屋租賃的優(yōu)惠活動，且優(yōu)惠形式大同小異。這些優(yōu)惠活動緊扣應(yīng)屆畢業(yè)生資金短缺的痛點，主打“零押金”、“月付”。

例如，自如從2013年開始推出的“海燕計劃”，旨在為初入社會的大學(xué)畢業(yè)生提供專屬租房資金支持，每一年都在延續(xù)“月付0押金”政策。據(jù)自如公關(guān)負責(zé)人宋麗亞介紹，截至7月14日，已有超過2萬名應(yīng)屆畢業(yè)生通過“海燕計劃”入住自如，較去年同期增長近一倍。

“對應(yīng)屆畢業(yè)生的持續(xù)高頻投入，從長遠來看是正確的選擇?！彼嘻悂喨绱吮硎?，這或許可以解釋長租公寓費盡心思吸引畢業(yè)生的原因。

價格偏高，可望不可即

不過，對大多應(yīng)屆畢業(yè)生而言，長租公寓似乎仍有點可望不可即。

2014年大學(xué)畢業(yè)后，張秋正式開始了“北漂”生活。3年來，她大部分時間租住的都是自如的房間。她認為，對于沒有租房經(jīng)驗的畢業(yè)生來說，自如等明碼標價的品牌公寓比較合適?！暗葪l件的房子，自如的價格會比其它品牌貴一些，所以手頭資金緊張的學(xué)生可能會嫌貴?！?/p>

在記者采訪中，很多應(yīng)屆大學(xué)生表示還是傾向選擇小中介，“初來北京，現(xiàn)在還在實習(xí)期，生活費本來就已經(jīng)緊巴巴的，能省一點是一點?！?0后的李濤(化名)現(xiàn)在住的是自如，剛畢業(yè)的時候租的是地下室。

除了價格偏貴之外，年輕人對長租公寓的另一個切身感受是想找到合適的房源非常難。“想在北京找到滿意的房東和房源實在不容易?！睆埱锔袊@。

據(jù)《報告》統(tǒng)計，我國目前品牌公寓的數(shù)量不到200萬間，占整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2萬～3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。

針對房源不足，《通知》提到積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房；改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價格，并應(yīng)具備消防安全條件。探索采取購買服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運營管理。

上述規(guī)定和市場趨勢讓優(yōu)客逸家長租公寓CEO劉翔感到，未來在房源獲取問題上，將與國企有更多合作機會：“當下的最佳選擇是，讓有低成本資金和房源政策優(yōu)勢的國企解決好資源供給問題，有活力、市場化的民營企業(yè)解決好效率和用戶體驗等服務(wù)運營問題?！?/p>

穿高跟鞋做百米沖刺

在長租公寓企業(yè)的運營管理中，獲取房源只是第一步，之后的出租營銷、租后服務(wù)等許多環(huán)節(jié)都考驗企業(yè)經(jīng)營者的運營管理能力。因為產(chǎn)業(yè)鏈條太長，盈利一直是長租公寓行業(yè)的普遍難題。

《報告》指出，我國長租公寓一直處于謹慎發(fā)展狀態(tài)，原因之一是資產(chǎn)價格的高企導(dǎo)致國內(nèi)租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)。

相關(guān)統(tǒng)計顯示，在入住率為95%的情況下，拿房成本達到租金收入的60%，則息稅前利潤率為0。人房比達到11人/百間則息稅前利潤率也將為0。綜合來看，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點。這樣的利潤結(jié)構(gòu)意味著長租公寓并不是一個盈利空間很豐厚的行業(yè)。

在實現(xiàn)盈利的問題上，劉翔和他帶領(lǐng)的優(yōu)客逸家團隊頗有心得。今年4月，優(yōu)客逸家在成都市場首次實現(xiàn)單城盈利，目前已經(jīng)連續(xù)3個月實現(xiàn)盈利，且盈利增速在加快。據(jù)劉翔透露，“上個月是3%的息稅后凈利潤率”。成立于2012年的優(yōu)客逸家也由此成為長租公寓行業(yè)首家宣布規(guī)?；钠髽I(yè)。

對于大多數(shù)長租公寓企業(yè)的盈利難問題，劉翔認為，首先是房源覆蓋密度不夠，或者說房源規(guī)模還沒到盈利的臨界點。“半徑3公里內(nèi)，你有10套房子，和有200套房子，所對應(yīng)的人效有巨大差異。房源越集中，人效就越高，運營成本就越低?！眲⑾枵f，規(guī)模和密集度是長租公寓行業(yè)盈利的基礎(chǔ)。“基本上一個城市在1.5萬間左右的規(guī)模，才是個比較舒服的臨界點，這個優(yōu)客在成都是驗證過的?！?/p>

熊林則表示，長租公寓市場的利潤空間主要來自創(chuàng)造產(chǎn)品附加值和提升運營效率。他介紹了自如的具體做法：通過大規(guī)模的供應(yīng)鏈提供優(yōu)質(zhì)低價產(chǎn)品，“原來個人采購一個床墊要1000多元，自如整體采購可能只需要800元”；提供增值服務(wù)以創(chuàng)造附加值，“收取一個月的傭金，不僅匹配信息，還提供寬帶、雙周保潔、維修等基礎(chǔ)服務(wù)”。

由于具有跨行業(yè)、跨地域、跨周期、分散化、非標準、推廣銷售不同步等特點，長租公寓的規(guī)模化復(fù)制和運營效率提升并沒有那么容易。如何既保持增長，又保持健康指標？用劉翔的話說，“這就像穿高跟鞋做百米沖刺，是對管理運營能力的極大考驗”。

“這個行業(yè)價值鏈很長，從拿房、生產(chǎn)、租房和運維，每個環(huán)節(jié)都有很多風(fēng)險點，都會把你的利潤吞噬?！庇慕?jīng)驗告訴劉翔，要實現(xiàn)對各個環(huán)節(jié)的有效運營管控，背后需要依托非常強大的IT系統(tǒng)支持。

對于長租公寓的未來前景，楊旭紅認為，企業(yè)自身難以盈利是一方面，政府的政策支持力度偏小也是原因之一。楊旭紅建議，政府可以考慮給長租公寓企業(yè)減免企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅，或者縮短租賃用地使用權(quán)的年限，從而降低租賃企業(yè)的成本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。