7月30日，《武漢市關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃試點工作的實施意見（征求意見稿）》完成意見征集（下稱《實施意見》），進入修改、完善和審議環(huán)節(jié)，將于近期公布。

《實施意見》征求意見稿提出，選擇武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為住房租賃試點區(qū)域，根據(jù)企業(yè)運營規(guī)模、資金實力、運營能力、信用等因素，選擇不少于5家國資企業(yè)、5家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)?；?jīng)營試點企業(yè)，爭取于今年底之前實現(xiàn)住房租賃項目落地，新增租賃住房7000間，面積不少于30萬平方米。

本輪試點工作由住建部等國家九部委共同發(fā)文推動，因7月17日廣州租房新政16條中的“租購?fù)瑱?quán)”條款而備受關(guān)注。不少網(wǎng)絡(luò)媒體將這一條款解讀為“租購?fù)瑱?quán)可讀名?！?。

多位武漢資深房地產(chǎn)人士均表示，網(wǎng)上這些說法失之偏頗，有博取眼球之嫌。

“租購?fù)瑱?quán)可讀名校”系誤讀

7月17日，廣州市政府印發(fā)《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，提出16條措施，全力推進住房租賃市場發(fā)展。

記者查詢原文發(fā)現(xiàn)，引發(fā)熱議的條款完整表述如下：“賦予符合條件的承租子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。兩類人租房有機會入讀義務(wù)教育階段公辦學(xué)校。一類是有戶籍或政策性照顧借讀生，沒有自購房產(chǎn)；一類是符合市或區(qū)積分入學(xué)政策條件的，沒有戶籍的隨遷人員子女按照積分高低統(tǒng)籌安排入學(xué)?！?/p>

廣東一資深教育界人士指出，租購?fù)瑱?quán)中的“權(quán)”，只是指符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學(xué)校的資格，并不是擁有讀名校的資格。一直以來，廣州都有“具備正規(guī)租賃合同就有可能入讀公?！钡囊?guī)定，新政措施并無多大變化。

武漢情況與廣州類似。市教育部門相關(guān)人士表示，武漢已于多年前出臺《居住證服務(wù)與管理暫行辦法》，明確租房子女能夠就近入學(xué)享受義務(wù)教育，但條件是當(dāng)學(xué)區(qū)生源不足時，符合條件的租戶子女才能就近入學(xué)。如果學(xué)區(qū)生源超額，武漢則實行戶口、房屋產(chǎn)權(quán)優(yōu)先政策，即學(xué)齡兒童戶口、父母戶口和家庭住房三者一致者，由教育服務(wù)區(qū)的學(xué)校優(yōu)先安排就近入學(xué)，“第二順位是有房無戶者，最后才是租戶子女。”

現(xiàn)實情況是，無論是廣州還是武漢，熱點公辦小學(xué)按戶口、房屋產(chǎn)權(quán)優(yōu)先政策排序早已排滿，沒有“人戶合一”的學(xué)區(qū)房業(yè)主子女都難以實現(xiàn)就近入學(xué)，更遑論租戶子女。

專業(yè)人士指出，購房獲得的產(chǎn)權(quán)包括房屋的所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，與租房獲得的使用權(quán)不可同日而語，“從法律上講，租購?fù)瑱?quán)也有歧義?！?/p>

中國指數(shù)研究院（華中）市場研究總監(jiān)李國政認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)上不少自媒體將租購?fù)瑱?quán)“可讀公?！被煜秊椤翱勺x名校”，“正是鑒于此，武漢在《實施意見》中回避了 租購?fù)瑱?quán) 這一說法，改用 保障承租人享有公共服務(wù)政策 ，這一表述更為準(zhǔn)確明晰。”

新政旨在破解租房之痛

業(yè)內(nèi)人士介紹，本輪租房新政的總體目標(biāo)，是加快培育和發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建起“購租并舉”的住房體系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

李國政分析說，所謂住有所居，是指人人都有房子住，但并非人人都買房。從長遠來看，“購租并舉”有利于減少市場對于住宅的需求量，從根本上穩(wěn)定或降低房價，“但此過程絕非一朝一夕可以達成，現(xiàn)在就斷言房價下跌有些一廂情愿”。

究其原因，一方面購房仍是回報率最高、最穩(wěn)定的投資方式之一，國人“買房才算安居”的社會觀念，難以短時間改變；另一方面，長期以來，我國租房市場以個人業(yè)主散租為主，交易不規(guī)范、不透明，“黑中介”、二房東、房租欺詐、膠囊房等現(xiàn)象大量存在，拉低了租房的幸福感。

在此背景下，武漢《實施意見》明確提出，支持企業(yè)從事房屋租賃規(guī)?；?jīng)營業(yè)務(wù)，即讓房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)和租賃企業(yè)自建或包租一定數(shù)量的屋宇，進行改造裝修后統(tǒng)一面向市場出租，以收取穩(wěn)定租金。這些屋宇往往被打造為集中式或分散式的長租公寓，通過統(tǒng)一化、專業(yè)化管理，形成規(guī)模化、集約化經(jīng)營，避免散租市場的種種弊端，進而提升租房幸福感與含金量。

長租公寓需破解諸多瓶頸

多位房屋租賃企業(yè)負責(zé)人表示，作為新生事物，長租公寓在武漢及全國的發(fā)展都存在諸多瓶頸，“在工商注冊中，連房屋租賃服務(wù)這個類目都沒有。”而且，房屋租賃主要靠房租差價來獲取利潤，行業(yè)平均凈利潤僅在3%左右，投資回報率低。

最令人頭疼的是房源問題。據(jù)介紹，長租公寓一般需租下或建設(shè)整棟建筑進行改造裝修，自建周期太長，租賃卻很難找到合適的房源。因為很少有業(yè)主會持有一整棟居民樓的產(chǎn)權(quán)，一般都是閑置的企業(yè)、學(xué)校宿舍、寫字樓或工廠，“宿舍數(shù)量畢竟是少數(shù)，寫字樓、工廠又受限于土地性質(zhì)、住房用途等政策限制，無法進行改造?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士介紹，武漢《實施意見》正是立足長租公寓發(fā)展痛點，從規(guī)范管理、增加房源、利稅優(yōu)惠等多方面給予支持。

——市場主體方面，鼓勵武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團有限公司等市屬國資企業(yè)從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)。李國政認(rèn)為，這是因為房屋租賃難賺錢，所以需要國企發(fā)揮引領(lǐng)、帶動作用，承擔(dān)社會責(zé)任。

——稅收方面，在增值稅、企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅三大領(lǐng)域給予了優(yōu)惠政策。如對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的征收稅率征收房產(chǎn)稅。

——融資貸款方面，協(xié)調(diào)國家政策性銀行和部分商業(yè)銀行安排一定貸款額度，對從事租賃住房建設(shè)和經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供長期貸款支持；落實推進房地產(chǎn)投資信托基金試點政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。

——租賃房源方面，在符合城市規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定的條件下，在不影響城市功能和城市整體風(fēng)貌的前提下，允許通過規(guī)劃論證將賓館、酒店、寫字樓等商業(yè)用房改建為租賃住房。

一批知名企業(yè)加快進駐

武漢長租公寓年底將突破1萬間

記者走訪發(fā)現(xiàn)，近年來，武漢住房租賃市場自然生長，已出現(xiàn)芒果公寓、可遇公寓等一批本土住房租賃企業(yè)，還有“魔方”公寓等外來企業(yè)。此外，龍湖地產(chǎn)、萬科等全國知名地產(chǎn)開發(fā)商均在加速在漢布局。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年年底，武漢長租公寓總量將突破1萬間。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來3至5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元，到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達2.7億人。其中，武漢長租公寓市場容量將在千億級以上。

7月28日，武漢經(jīng)開區(qū)博學(xué)路的芒果公寓江大社區(qū)，剛住了3個月的租戶小趙來到前臺，一次性續(xù)簽了一年租約。

他說，在這里每月只需1000元，就能住上30多平方米的精裝單間，有獨衛(wèi)、寬帶、空調(diào)、洗衣機和家具，一樓還有咖啡廳和健身房，“關(guān)鍵是沒有房東隨意漲價，沒有 黑中介 坑蒙拐騙，省心省力。”

芒果公寓由武漢本土房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——世紀(jì)宏圖不動產(chǎn)公司開發(fā)，目前在沌口已擁有3個網(wǎng)點。其中，江大社區(qū)由江漢大學(xué)裝置的9棟6層學(xué)生宿舍樓改造而來，有近1000個房間，入住率95%以上，聚集了約5000年輕人。

2015年，芒果公寓整體承租后對宿舍樓進行翻修改造。記者看到，這些房間面積在30到60平方米不等，被改造為單人間、雙人間、4人間、6人間和8人間后對外出租。房間里裝修考究，各式電器、家具配置齊全，可拎包入住。月租金從900元到1500元不等，最便宜的一個床位僅需200多元，可滿足白領(lǐng)和藍領(lǐng)生活所需。

芒果公寓總經(jīng)理童鑫介紹，相較于傳統(tǒng)的“個人房東散租+中介”的租賃模式，長租公寓信息透明，房間大小、樓層、價格、合約都有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)靠規(guī)模化經(jīng)營，更加重視商譽。而且，傳統(tǒng)房東一般只管收租，并不提供相關(guān)服務(wù)，長租公寓可提供專職管家、維修水電、打掃保潔、搬家訂餐等免費或有償服務(wù)，適合現(xiàn)代年輕人的生活居住方式。

龍湖地產(chǎn)：自主開發(fā)將建3000間公寓

據(jù)了解，當(dāng)前長租公寓有兩種商業(yè)模式：一種是像芒果公寓這樣由租賃企業(yè)通過對閑置宿舍樓、舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場；另一種則是房地產(chǎn)開發(fā)商自持物業(yè)從事租賃，如龍湖地產(chǎn)正在打造的長租公寓品牌“冠寓”。

武漢“冠寓”項目負責(zé)人李翱介紹，龍湖地產(chǎn)是全國最早將長租公寓作為核心業(yè)務(wù)全力打造的地產(chǎn)集團，目前正在全國16座一二線城市落地，預(yù)計到年底房源將突破1.5萬間。

在武漢，冠寓已簽約6個項目，今年年底將陸續(xù)建成，房屋總量超過3000間，“起步階段我們以整體租賃加改造為主，后期將轉(zhuǎn)向自己持有、開發(fā)的重資產(chǎn)路線?！?/p>

據(jù)介紹，冠寓主打產(chǎn)品月租金2000元左右，主要針對工作兩三年、小有積蓄的白領(lǐng)群體。除提供標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施的單間外，每座“冠寓”還將打造300到400平方米的公共區(qū)域，包括健身房、水吧、桌游吧、自助KTV、咖啡水吧、洗衣烘干房等。

李翱說，相比于同類產(chǎn)品，“冠寓”的優(yōu)勢在于企業(yè)自行開發(fā)，可依托龍湖集團的地產(chǎn)、商業(yè)和物業(yè)優(yōu)勢，整合其在城市中的商業(yè)、住宅、辦公樓等相關(guān)資源，與長租公寓一起打造一個大型城市居住體，滿足各類人群不同的需求。

目前，成都和重慶兩地的冠寓已成功開業(yè)，入住率均超過95%，杭州冠寓開業(yè)一周入住率就超過80%，“足以說明市場對于長租公寓的認(rèn)可?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。