首付分期、首付折扣等營銷手段通常出現(xiàn)于樓市成交低迷之時(shí)，也是開發(fā)商刺激購房人出手的慣用手段。過去一年在北京市場消失許久的首付分期、優(yōu)惠的政策近日又有重燃之勢。北京商報(bào)記者走訪樓盤發(fā)現(xiàn)，大興部分項(xiàng)目推出了首付分期、緩交首付、無憂退房的促銷計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士分析，去年“9·30”政策之后北京樓市降溫明顯，成交量的連續(xù)4個(gè)月下滑，也是促使開發(fā)商使用多種促銷手段的源頭。此外，促銷可以加速去庫存、回籠資金，也能規(guī)避潛在的政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

首付分期

近日，位于大興高米店區(qū)域的商住類項(xiàng)目天恒世界集做出首付優(yōu)惠活動(dòng)。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，“雖然沒有明確可以分期首付，但是首付也可以緩交2-3個(gè)月”。無獨(dú)有偶，位于地鐵4號線義和莊站的某項(xiàng)目推出了首付分期以及無憂退房穩(wěn)定收益的計(jì)劃。

據(jù)了解，該項(xiàng)目將于本周開盤，在售戶型59-118平方米，總價(jià)320萬元起。另外，作為一個(gè)商住類項(xiàng)目，該項(xiàng)目對外宣傳時(shí)提到“爆版挑高4.8米”、“商水商電”、“59平方米及以上有燃?xì)?rdquo;。

據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹：“所謂的首付分期是指，認(rèn)購房屋5天內(nèi)交總房款的20%即可簽訂購房合同，剩余首付款再分兩次付齊。4月30日之前再交總房款的10%，7月31日之前再交余下的20%。”

除了推出首付分期活動(dòng)以外，該項(xiàng)目還推出“無憂退房穩(wěn)定收益計(jì)劃”。據(jù)上述銷售人員介紹，這個(gè)計(jì)劃的具體內(nèi)容是，“凡于2017年2月購買本項(xiàng)目的客戶，可于2018年1月享受無條件退房服務(wù)”。同時(shí)，這一條款會落實(shí)到購房合同中。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，所謂首付分期，是指購房人先按照一定的比例支付部分首付款并簽訂貸款合同，然后在一定期限內(nèi)將剩余首付款尾款補(bǔ)齊。開發(fā)商墊付的首期款免息，客戶只需與開發(fā)商簽訂有關(guān)合同，約定分期還款時(shí)間以及相關(guān)違約責(zé)任即可。首付分期是開發(fā)企業(yè)去庫存的營銷手段之一。

近期準(zhǔn)備購房的張先生稱，“交付定金后，按照規(guī)定應(yīng)該是7天內(nèi)交齊購房首付款，但我們的錢需要周轉(zhuǎn)，首付分期的方式給自己留出資金騰挪的時(shí)間，也給自己簽訂購房合同加了一道保險(xiǎn)”。

現(xiàn)金為王

開發(fā)商推出的首付分期等購房優(yōu)惠以及保障，購房者是否認(rèn)可呢？據(jù)上述分期銷售項(xiàng)目的代理銷售機(jī)構(gòu)我愛我家經(jīng)紀(jì)人小王介紹，首付分期尤其是一年后可以無條件退房的保障，讓購房者沒有了后顧之憂，該項(xiàng)目自認(rèn)購當(dāng)日起，包括我愛我家以及鏈家在內(nèi)的代理機(jī)構(gòu)每天成交80套左右，目前項(xiàng)目受市場認(rèn)可度較高。

“首付分期的模式，更多體現(xiàn)的是蓄客的效應(yīng)，通過改變首付的模式，降低了購房者的購房壓力。這使得此類地產(chǎn)項(xiàng)目能夠規(guī)避2017年銷售市場降溫的風(fēng)險(xiǎn)，作為開發(fā)企業(yè)常用的銷售手段，首付分期這種促銷方式，可以加快項(xiàng)目去化速度，達(dá)到快速回籠資金的目的。”嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

實(shí)際上，自“9·30”新政出臺以后，一系列樓市調(diào)控政策相繼落地，北京樓市在需求端受限、供給端嚴(yán)控的情況下，一直處于趨冷的走勢中，成交量不斷下滑，新政對樓市抑制作用較為明顯。開發(fā)商也感受到了樓市的寒意，在成交低迷的情況下，促使項(xiàng)目推出首付分期以及無憂退房保障收益等活動(dòng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前限購政策下潛在的購房機(jī)會減少，依然存在部分投資者認(rèn)可房產(chǎn)投資，所以在信貸政策預(yù)期收緊、各類物業(yè)投資門檻提高的情況下，各類優(yōu)惠措施依然可以刺激此類購房者積極入市，進(jìn)而推高市場成交量。

值得注意的是，目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道趨緊，從市場趨勢看，房企的多種融資難度都在增加，按揭貸款也提高了利率，整體看，房企的壓力會繼續(xù)提升?；诖耍科髮τ诩涌熹N售回籠資金更為渴望，也是為了防范各類庫存壓力出現(xiàn)，同時(shí)通過資金回籠能夠促進(jìn)新投資機(jī)會的產(chǎn)生。

“盡管市場預(yù)期在下滑，但整體需求依然存在。對于總價(jià)相對較高的住宅項(xiàng)目以及商住產(chǎn)品而言，首付較高制約著購房者，購房能力達(dá)不到就只能放棄新房轉(zhuǎn)而選擇二手房市場。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，房企推出首付分期的優(yōu)惠，降低購房門檻，對拉動(dòng)成交有明顯效果。另外，在首付能夠達(dá)到的基礎(chǔ)上保障購房收益，對購房者來說有一定吸引力，畢竟樓市長期仍處于上漲曲線中。

不過，在制定銷售策略時(shí)，房企會根據(jù)自身資金緊張程度、庫存量以及集團(tuán)對于各個(gè)地區(qū)房企銷售業(yè)績的要求綜合權(quán)衡。因此，盡管市場下滑，房企銷售策略仍會不同，有的會采取促銷手段，也會有企業(yè)出現(xiàn)惜售的情況。

商辦危機(jī)

值得一提的是，上述兩個(gè)項(xiàng)目均為商辦項(xiàng)目，商辦雖然有特殊性，但是首付分期的現(xiàn)象也有可能傳導(dǎo)至住宅市場。郭毅表示，商辦類項(xiàng)目推出首付分期活動(dòng)，提前蓄客促進(jìn)成交，是在調(diào)控可能收緊的前提下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種措施。

有市場消息稱，近日，京滬正在醞釀針對商辦類住宅的新一輪調(diào)控，有北京通州先例在前，“限購”將是大概率事件。事實(shí)上，早在2016年8月規(guī)土委和住建委聯(lián)席召開的商住房專題會議上，就流傳出“不再新增商住”的高層表態(tài)。此后兩部門相繼展開了針對商辦類住宅的整頓，各項(xiàng)目連夜下刊廣告、封存物料、鎖上樣板間，一時(shí)間，“商住”成為開發(fā)商緘口不提的“禁詞”。

而上海市場，自1月暫停128個(gè)商辦類住宅的銷售，迄今為止鎖定期已長達(dá)40天之久，開發(fā)商為之付出的代價(jià)亦已超過百億，然而何時(shí)解禁仍舊遙遙無期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商住產(chǎn)品政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)依舊存在，該類項(xiàng)目通過促銷手段提前跑量，可以規(guī)避潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)。

商住類產(chǎn)品可能出現(xiàn)調(diào)控的條件在于市場成交的快速上行。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京商辦類住宅產(chǎn)品成交67378套，同比上漲213%，且首次超越住宅，占到商品住宅市場接近六成的比重。銷量大漲的同時(shí)價(jià)格的穩(wěn)定勢頭被打破，今年以來，北京商辦類住宅的成交均價(jià)已高達(dá)46475元/平方米，相比去年漲幅高達(dá)54%，遠(yuǎn)超純商住宅同期12%的漲幅數(shù)字。

從供應(yīng)端來看，在經(jīng)歷了過去一年的熱銷之后，商辦類住宅的庫存岌岌可危。截至目前，北京最近三年取證的商辦類住宅僅有2.5萬套庫存，按去年的交易水平計(jì)算，庫存去化周期不過4.5個(gè)月，遠(yuǎn)低于8-10個(gè)月的合理去化周期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。