高房?jī)r(jià)是改革開放以來諸多矛盾的一個(gè)側(cè)影，不僅涉及城市發(fā)展理念、中央地方財(cái)權(quán)分配、國(guó)有土地供應(yīng)體制，也與收入分配格局、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、信貸等因素密切相關(guān)。高房?jī)r(jià)是市場(chǎng)效率與公共利益失衡的直接體現(xiàn)。解決高房?jī)r(jià)問題，必須堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，政策工具長(zhǎng)短結(jié)合，長(zhǎng)效機(jī)制穩(wěn)定購(gòu)房預(yù)期、行政控制穩(wěn)定短期價(jià)格，形成“長(zhǎng)槍短炮”結(jié)合的平衡政策火力，才能走出十年來房地產(chǎn)調(diào)控“越調(diào)房?jī)r(jià)越高”的泥淖。

一、短期加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、消除“恐慌性”購(gòu)房預(yù)期

2016年部分城市房?jī)r(jià)暴漲，除剛需、改善型需求入場(chǎng)外，更多的是提前剛需、提前改善型需求釋放。在房?jī)r(jià)即將暴漲的強(qiáng)烈預(yù)期下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“捂盤惜售”，一些中介機(jī)構(gòu)趁機(jī)炒作房?jī)r(jià)，營(yíng)造“一房難求”的市場(chǎng)氛圍，更有各種“首付貸”押寶房?jī)r(jià)短期暴漲套利，這些都是市場(chǎng)短期失靈的直接表現(xiàn)。

逐利是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的天性，利用“買漲不買跌”的心理促使迅速成交也是房地產(chǎn)中介的最優(yōu)選擇。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是先天的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，老百姓本來就是信息弱勢(shì)的群體，如果強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)主體利用掌握的信息操縱、影響市場(chǎng)，政府就必須出手，對(duì)不規(guī)范的市場(chǎng)行為進(jìn)行堅(jiān)決的打擊。政府出手，直接目的在于糾正微觀主體的不當(dāng)行為，最終目的還是防范可能引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。住房作為資產(chǎn)，價(jià)格具有剛性，“十次危機(jī)九次地產(chǎn)”，在市場(chǎng)失靈時(shí)，政府必須直接亮劍，給百姓吃定心丸。

二、長(zhǎng)期構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建“階梯型”消費(fèi)預(yù)期

1998年以來，我國(guó)停止住房實(shí)物分配，商品房市場(chǎng)逐漸成為滿足城鎮(zhèn)居民住房需求的主渠道。從計(jì)劃到市場(chǎng)，改革的成就不僅體現(xiàn)在人均住宅建筑面積從6.7平米到30多平米的巨大飛躍，還一舉奠定了房地產(chǎn)這個(gè)萬億級(jí)行業(yè)的支柱地位，使其成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。

然而，在當(dāng)前信用貨幣制度下，房地產(chǎn)的流動(dòng)性大大提升，有流動(dòng)性就有貨幣性，有貨幣性資產(chǎn)就具有了金融性。

美聯(lián)儲(chǔ)頻繁使用“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”這個(gè)詞，直指除去房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)之外的部分，就是充分考慮了房地產(chǎn)的“金融性”。當(dāng)房子從“磚瓦水泥”變成金融產(chǎn)品，就一定具有適合投資、投機(jī)的特征，我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)也應(yīng)隨之深化。

第一，調(diào)控主體應(yīng)從中央轉(zhuǎn)移到地方，形成中央和地方調(diào)控合力。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控始于2002年，建設(shè)部等6部委印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，拉開全國(guó)一盤棋調(diào)控房地產(chǎn)的大幕。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年的升勢(shì)，但區(qū)域分化、冷熱不均的態(tài)勢(shì)更加明顯。面對(duì)區(qū)域分化的市場(chǎng)，作為宏觀調(diào)控的主體，中央政府應(yīng)著手建立長(zhǎng)效機(jī)制，更多的行政調(diào)控責(zé)任，應(yīng)交給地方政府，“因城施策”。土地、稅收等關(guān)鍵要素在地方，只有地方政府承擔(dān)主體責(zé)任，才能上下聯(lián)動(dòng)，在房地產(chǎn)調(diào)控上形成合力。

第二，控房?jī)r(jià)應(yīng)與防風(fēng)險(xiǎn)并重。房地產(chǎn)調(diào)控，目的在于抑制泡沫形成，不能持續(xù)高歌猛進(jìn)，形成“大起”；也不能過度影響信心，造成“大落”。日本在90年代金融和房地產(chǎn)政策出臺(tái)的節(jié)奏和時(shí)機(jī)上出現(xiàn)誤判，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅非常劇烈，是為前車之鑒。長(zhǎng)效機(jī)制的著眼點(diǎn)，在于效果長(zhǎng)期、預(yù)期長(zhǎng)期，目的是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

第三，適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長(zhǎng)城市的土地供給彈性。“量出為入”的土地經(jīng)營(yíng)思維、要人不供地，是部分城市住房供應(yīng)短缺的直接因素。改革之初，農(nóng)民工做候鳥，春來冬去，城市是掙錢的驛站，家鄉(xiāng)是最終的居所。隨著戶籍改革的深入推進(jìn)，到城市尋找美好生活，不再是一種奢求。每年新就業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員，是城市的建設(shè)者，也應(yīng)該成為城市成熟基礎(chǔ)設(shè)施的享有者。未來的城市也會(huì)有人口的爭(zhēng)奪，一個(gè)土地供應(yīng)有彈性、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的城市，才能吸納就業(yè)、吸納人口，最終實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

第四，推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、提高保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，適時(shí)開征空置房房產(chǎn)稅。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系主要有10個(gè)稅種，涵蓋開發(fā)建設(shè)、交易和保有等各環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)呈“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”的特征。房地產(chǎn)行業(yè)稅賦之重，遠(yuǎn)高于全國(guó)整體水平。應(yīng)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，對(duì)各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、支持居民置換和房產(chǎn)流通；增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。通過簡(jiǎn)并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時(shí)，應(yīng)開展空置房房產(chǎn)稅試點(diǎn)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，引導(dǎo)購(gòu)房預(yù)期，避免住房成為炒作的工具。

第五，改革住房公積金制度，真正發(fā)揮政策性金融機(jī)構(gòu)的作用。住房公積金制度作為房改的產(chǎn)物，長(zhǎng)期以來，給繳存者提供了低利率的貸款支持，并以稅前抵扣的方式，給繳存職工節(jié)省了個(gè)稅支出。制度發(fā)展二十年，已面臨資金池較為封閉、貸款額對(duì)購(gòu)房支持相對(duì)不足等問題，亟需改革。各地公積金中心積累了大量繳存職工的工資收入、職業(yè)變動(dòng)等信息，并已擁有可觀的優(yōu)質(zhì)貸款資產(chǎn)，已頗具政策性金融機(jī)構(gòu)的雛形。如以改善職工體驗(yàn)為導(dǎo)向，以增加繳存職工購(gòu)房支持為抓手，深入推進(jìn)住房公積金制度改革，相信公積金制度會(huì)煥發(fā)新的生機(jī)，也會(huì)給房地產(chǎn)供需兩端提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源。

最后，在建立長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)，應(yīng)注意劃分市場(chǎng)和保障的界線。早在“十二五”時(shí)期，我國(guó)就已新建各類保障性住房3600萬套，基本實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”，當(dāng)前，應(yīng)停止實(shí)物保障房建設(shè)，變補(bǔ)“磚頭”為補(bǔ)“人頭”，實(shí)現(xiàn)保障房和商品房供應(yīng)并軌。房改以來，中央和各級(jí)政府從財(cái)政、金融、土地各方面支持保障房建設(shè)，不僅對(duì)保障房免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)，還對(duì)保障房貸款進(jìn)行利息優(yōu)惠和財(cái)政貼息，對(duì)保障房用地優(yōu)先供應(yīng)并實(shí)行劃撥管理。種種優(yōu)惠，并給予部分保障房產(chǎn)權(quán)，可能形成新的“分配不公”，也使得詬病保障房的聲音屢屢出現(xiàn)。在目前實(shí)物保障房已基本滿足需求的情況下，將住房供應(yīng)交給市場(chǎng)，對(duì)貧困人群進(jìn)行精準(zhǔn)補(bǔ)貼，是兼顧公平和效率的最優(yōu)選擇。

穩(wěn)房?jī)r(jià)，就是穩(wěn)民心。穩(wěn)房?jī)r(jià)，重在穩(wěn)預(yù)期。權(quán)威人士早就說過，“在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，宏觀調(diào)控本質(zhì)上是預(yù)期管理。國(guó)際金融危機(jī)后，世界經(jīng)濟(jì)更加復(fù)雜多變，導(dǎo)致預(yù)期不確定性加大。在這種情況下，我們更要注重加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)。怎么穩(wěn)預(yù)期？關(guān)鍵是穩(wěn)政策。”房?jī)r(jià)現(xiàn)已“高處不勝寒”，政策騰挪空間已越來越小，只有長(zhǎng)短結(jié)合，打好“組合拳”，才能“好風(fēng)憑借力”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。