對于商品房預售制度的討論還在繼續(xù)，福建省會福州的一個新動態(tài)引發(fā)了各方關注。

現(xiàn)房銷售與土拍環(huán)節(jié)直接掛鉤，福州此舉會在多大程度上影響市場？又是否會成為接下來行業(yè)發(fā)展趨勢的前哨？

福州一地土拍要求“現(xiàn)房銷售”

據(jù)福州市永泰縣人民政府官網(wǎng)15日披露的一則公告，永泰縣自然資源和規(guī)劃局決定以拍賣方式出讓縣轄區(qū)一幅國有建設用地使用權。

對于拍賣方式及競價辦法，公告指出，本次國有土地使用權出讓采用公開拍賣方式。同時該宗地采用“限地價、搖號”方式出讓，按照溢價率20%設置最高限制價格，宗地最高限制價為4800萬元。

最為引人關注的是，公告在建設要求中明確提出，該宗地按現(xiàn)房銷售實施。規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。

另外，取得現(xiàn)房銷售許可證之后，五年內(nèi)(含五年)購買商品房的購房業(yè)主自取得房屋不動產(chǎn)權證之日起未滿五年的，不得上市交易轉讓，也不得辦理轉讓公證等手續(xù)。

公告中給出的拍賣時間為2022年8月5日上午9：30時，這一宗頗具代表意義的地塊能否成功出讓、歸屬又如何也將在半個月后見分曉。

雖身為福建省會，但福州房地產(chǎn)市場當下背負的去庫存壓力不小?？硕饠?shù)據(jù)顯示，結合廣義存量來看，福州主戰(zhàn)場商品房的體量超700萬㎡，按照目前的銷售速度，部分板塊的去化周期高達50個月以上，相當于現(xiàn)有新房要4年多才能賣完。

2021年6月，有福建網(wǎng)友在某網(wǎng)絡平臺留言“建議全省盡快取消房屋預售制，實行現(xiàn)房銷售制度”，福建省信訪局對此回應稱：2015年起，省住建廳就開展了現(xiàn)房銷售相關課題研究。省住建廳積極建議國家完善商品房銷售法律體系，逐步推行現(xiàn)房銷售。建議我省自然資源部門，在土地出讓條件中，試點實行現(xiàn)房銷售。

2018年，福建省住建廳《關于加強精準調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》也曾提到，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現(xiàn)房銷售。

值得關注的是，同在上述通知中提出的“限房價+競地價”“公布地塊房價控制限額”等相關要求都已在福州土拍中陸續(xù)推廣，如今現(xiàn)房銷售出現(xiàn)在土拍規(guī)則中也可謂早有預兆。

多地已有嘗試，但初衷不同

從土地出讓環(huán)節(jié)便與現(xiàn)房綁定，其實此前已在我國有過多次嘗試，但中新財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，試點更多集中在一、二線等熱點城市。

2014年，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地以5.77億元成交。當時的報道中提到，該地塊在“特別約定”的第四條中明確“該地塊內(nèi)建成房屋不得預售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

2016年，深圳規(guī)土委決定以公開招標方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進行預售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

2017年時，廣東省在《實施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點工作任務》中也曾提出鼓勵推行現(xiàn)房銷售制度，逐步取消預售制，但后來并無太多實質性落實。

2020年3月，海南出臺《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，被認為是成為唯一實現(xiàn)全省商品住房均現(xiàn)房銷售的省份的標志。新政規(guī)定自3月7日起，新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。

2021年，杭州在第二輪集中土拍中首次推出10宗“競品質”試點地塊并且全部實行現(xiàn)房銷售，并推出普通商品房地塊溢價率上限為15%，現(xiàn)房銷售地塊溢價率最高只能到5%的讓利。但最終這10宗地塊全部流拍。

2021年，北京第二輪集中土拍也首次出現(xiàn)競現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊；北京第三輪集中土拍加強了對于“現(xiàn)房銷售”的規(guī)定，地理位置最佳的朝陽區(qū)勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現(xiàn)房銷售。

“過去和現(xiàn)在對于現(xiàn)房銷售的出發(fā)點是不同的。此前的現(xiàn)房銷售，更多的是從防范地塊炒作的角度出發(fā)，所以是穩(wěn)地價的考慮；而現(xiàn)在提及的現(xiàn)房銷售，則是從保交付的角度出現(xiàn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出。

現(xiàn)房期房，各有利弊

在本輪風波之下開展現(xiàn)房銷售，福州此舉也引發(fā)了更多對于我國自1994年起便實行的商品房預售制度的思考。

“現(xiàn)房銷售可以避免項目停工、爛尾的出現(xiàn)，避免購房者與開發(fā)商因質量問題引起糾紛等；弊端是增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力等。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水分析。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜也表示：商品房預售制度支持了房企的高周轉模式和當前的房地產(chǎn)市場規(guī)模，涉及投資、建設、就業(yè)、稅收、土地出讓金等多個方面，如果實行現(xiàn)房銷售，必然會大大壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的財務杠桿和行業(yè)規(guī)模。

因此，業(yè)內(nèi)普遍聲音認為，依照當前房地產(chǎn)市場形勢，尚不是大規(guī)模推廣現(xiàn)售模式的最佳時機，更應著眼于優(yōu)化房地產(chǎn)預售模式以及穩(wěn)妥推進現(xiàn)房銷售模式。

“大規(guī)模提現(xiàn)房銷售的時間節(jié)點是不合適的，現(xiàn)房銷售會使得房企資金壓力增大。”嚴躍進認為，但是零星的或試點的供地可以嘗試，各地也可以在后續(xù)個別地塊方面推出此類創(chuàng)新，在“期轉現(xiàn)”的創(chuàng)新之路上形成更多的有益思考。

“中國住房市場發(fā)展很不平衡，期房預售制度改革需要因地制宜、穩(wěn)妥推進，而不宜一刀切。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華也指出，對于已經(jīng)進入存量房市場以及高庫存的城市，可因地制宜嘗試推進現(xiàn)售，同時可探索為房地產(chǎn)開發(fā)提供替代性融資渠道，如政府土地信用支持等。

“對于不具備推進現(xiàn)售條件的城市，可仍然支持預售，同時推進關鍵環(huán)節(jié)的改革，使期房預售向成熟市場的預訂式或分期付款式預售逐步趨近。包括推動預售資金監(jiān)管由行政監(jiān)管向市場化監(jiān)管轉變、將預售制改革舉措嵌入到土地出讓合同管理等。”鄒琳華認為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。