針對內(nèi)地樓市下半年的走勢，陳啟宗坦言，內(nèi)地樓市情況復(fù)雜，不能一概而論。“內(nèi)地一線城市的北上廣深類似于美國的紐約，肯定是沒有問題的，即使波動也是起伏往上走；二線城市是觀察最重要的部分，二線城市數(shù)量多達(dá)五、六十個，單位價格也處于中高水平。三四線城市則由于住房供應(yīng)量龐大，至少要五六年時間才能消化完這部分庫存。”他表示。

“英國脫歐、恐怖襲擊、美國大選及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩等等，目前外圍的不確定因素比過往任何時期更多，好在集團(tuán)租務(wù)表現(xiàn)整體持平。不過，未來六個月預(yù)計不會看到市況復(fù)蘇。”香港恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在7月28日的記者會坦言。

在香港物業(yè)銷售激增的帶動下，恒隆地產(chǎn)交出了一份不錯的中報“成績單”。截至今年6月底，撇除投資物業(yè)重估后，恒隆地產(chǎn)的基本純利為31.67億港元。期內(nèi)凈利同比增長為3%，達(dá)到29.35億港元。

去年受到出售住宅較少所拖累，恒隆地產(chǎn)的利潤曾大幅倒退56%，并于16年來首次削減派息。今年前六個月，公司在香港市場明顯加快了賣樓步伐，共出售了226個“浪澄灣”住宅單位及最后兩個“君逸山”住宅單位，因此其香港物業(yè)銷售收入及營業(yè)利潤分別飆升223%、147%，達(dá)到24.04億港元及13.89億港元。

“事實上，我們不會為了彌補(bǔ)租金表現(xiàn)而加快推盤。賣樓主要取決于市場的情況，下半年如果市場氛圍好，就會考慮增加推盤。”恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事何孝昌說道。

市場人士指出，恒隆采取精品的住宅物業(yè)發(fā)展模式，由于定價進(jìn)取而惜售，因此利潤率亦十分可觀。截至6月底，公司在香港已落成待售的住宅物業(yè)的賬面總值為31.44億港元。

物業(yè)租賃方面，上半年恒隆地產(chǎn)租金收入按年微升1%至39.07億港元。其中，香港物業(yè)組合的租金收入仍錄得7%的同比增長。相比之下，內(nèi)地的物業(yè)租金收入則同比減少4%，如果剔除上半年人民幣同比貶值的影響，內(nèi)地的租金收入微升2%。

公司董事總經(jīng)理陳南祿表示，在目前較疲弱的市況下，租金受壓是可以預(yù)期的，租客有要求減租，集團(tuán)亦會因應(yīng)大環(huán)境或下調(diào)租金，但主要仍然視乎租務(wù)組合需要及每一個租戶的性質(zhì)。

香港樓市不會大起大落

自4月以來，香港樓市出現(xiàn)明顯回暖的跡象。美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，上周香港35個屋苑成交量123宗，按周上升近76%，是自去年1月下旬后首次重返逾100宗水平，創(chuàng)下一年半以來的新高。

“在增加土地供應(yīng)方面十分盡力，得以成功地降低樓價。香港樓市目前逐漸穩(wěn)定下來，地價以及樓價目前均處于健康水平，不會大升大跌。”陳啟宗表示。

陳啟宗指出，目前樓市穩(wěn)定，維持長期逐步上升的趨勢，這對于長線投資的發(fā)展商有利，并表示香港大多數(shù)發(fā)展商也屬于此類型，“但對于一些希望‘割禾青’撈一把的公司，會短視地希望市況出現(xiàn)大波幅，目前市況不利于這些公司。只要不再出現(xiàn)像1997年前及2008年后缺乏土地供應(yīng)的情況，樓價和地價都不會大幅波動。”

近年來，恒隆地產(chǎn)鮮有在香港參加競標(biāo)購地，外界甚至將恒隆入市購地作為樓市的風(fēng)向標(biāo)。今年3月香港地政總署披露何文田常盛街地皮的入標(biāo)名單，赫然發(fā)現(xiàn)恒隆地產(chǎn)亦有參與。這是公司自2012年7月以來再度在港投地。

在公司的購地策略方面，陳啟宗回應(yīng)表示，集團(tuán)會在適當(dāng)?shù)臅r候投地，期望以最低的價格投得最好的地皮，包括內(nèi)地和香港兩方面。在香港買地是一個多家地產(chǎn)商參加的博弈戰(zhàn)，也會適當(dāng)參與，但期望這種策略能夠“海底撈月”（意即抄到底部）。他年初曾表示，會等待“熊市”到來，市場機(jī)會增多，當(dāng)其他人看淡樓市或者沒錢投地，恒隆就會“出人意外”入市。

同時，陳啟宗指出，在艱難的短期市場環(huán)境下，公司保持低負(fù)債即可安然度過。根據(jù)其財報，恒隆地產(chǎn)的凈債務(wù)金額達(dá)到28.34億港元，公司的現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余為287.33億港元，利息保障倍數(shù)仍然維持在21倍。

長遠(yuǎn)仍看好內(nèi)地市場

自1992年率先進(jìn)軍內(nèi)地，恒隆近年來在內(nèi)地市場積極發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)項目。截至今年6月底，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地租金收入達(dá)到20.38億港元，占其整體租金收入的比例為52%。

目前，恒隆地產(chǎn)在上海、沈陽、濟(jì)南、無錫、天津、大連各地?fù)碛?座購物商場，今年上半年共錄得15.59億港元的租金收入，同比下滑7%，占其內(nèi)地物業(yè)租金總收入的76%。相比之下，期內(nèi)內(nèi)地辦公樓的租金收入?yún)s大漲10%至4.79億港元。

“長遠(yuǎn)來看，我們對中國內(nèi)地市場的看法仍然相當(dāng)正面。環(huán)顧全球其他地方，未來5-10年能保持5%以上的經(jīng)濟(jì)增長，除了中國以外，絕無僅有。內(nèi)地市場是我們的重點，中產(chǎn)階層人數(shù)迅速增加，帶動消費，也是最有潛力的市場。”陳啟宗表示。

針對內(nèi)地樓市下半年的走勢，他坦言，內(nèi)地樓市情況復(fù)雜，不能一概而論，“但一線城市肯定是沒有問題的，二線城市則是重點觀察的部分。”

“內(nèi)地一線城市的北上廣深類似于美國的紐約，肯定是沒有問題的，即使波動也是起伏往上走；二線城市是觀察最重要的部分，二線城市數(shù)量多達(dá)五六十個，單位價格也處于中高水平。三四線城市則由于住房供應(yīng)量龐大，至少要五六年時間才能消化完這部分庫存。”陳啟宗表示。

他指出，過去半年他觀察到中國內(nèi)地出現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象，因為一線城市樓市價格太高而導(dǎo)致周邊二線城市的房價暴漲，“這種情況在歐美國家是比較少見的。我了解到內(nèi)地樓市存在炒房的行為，但這些炒房團(tuán)大都采用現(xiàn)金交易，并非通過貸款買房，因此并不存在泡沫爆破的風(fēng)險。”

同時，去年年底至今年6月30日，人民幣兌港元貶值2%，恒隆地產(chǎn)上半年錄得16.61億港元的匯兌虧損，相比之下，去年年底則錄得1200萬港元的匯兌收益。何孝昌表示，雖然市場預(yù)期人民幣貶值，但集團(tuán)在內(nèi)地仍有不少在建項目，因此所持有的人民幣現(xiàn)金可用作支付相關(guān)建筑費，亦會尋覓合適的地皮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。