今年上半年，當(dāng)一二線城市迎來了一輪樓市“盛宴”時(shí)，大多數(shù)三四線城市感受到的卻是“冰火兩重天”。記者了解到，由于庫存高企，以及購房需求面臨著被“抽血”和“截流”的雙重困境，三四線城市就像是“夾心層”一樣，去庫存仍然前路漫漫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基于這種分化格局，地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，將是下半年樓市政策主線。

城市分化愈演愈烈

近日，中國社會科學(xué)院發(fā)布中國住房2016年中期報(bào)告稱，全國房地產(chǎn)目前出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一線城市和部分二線城市房價(jià)迅猛增長，但是三四線城市房價(jià)上漲較慢，甚至是負(fù)增長。

尤其值得關(guān)注的是，部分熱點(diǎn)二線城市，取代一線城市成了上半年房價(jià)上漲的“急先鋒”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份，廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過4%，相比之下深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%，二手房連續(xù)2個(gè)月沒有上漲。

土地市場上，熱點(diǎn)二線城市“地王”頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，二線城市成為地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個(gè)城市，而這些城市恰好是房價(jià)上漲最迅速的城市。

作為典型的中部二線城市，安徽合肥算得上是全國樓市的一匹“黑馬”。據(jù)報(bào)道，今年春節(jié)后，合肥新房、二手房價(jià)格一路飛漲，出現(xiàn)了一房難求的局面。5月份，合肥九區(qū)均價(jià)為11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。一時(shí)之間，合肥被業(yè)界評價(jià)為“樓市新四小龍之首”。

有分析指出，下半年重點(diǎn)二線城市仍是房企爭奪焦點(diǎn)，市場熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導(dǎo)。

相比之下，三四線城市仍在去庫存的泥潭中“掙扎”。中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三四線庫存仍相對較高。根據(jù)重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時(shí)間仍超過15個(gè)月，如湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫存去化時(shí)間在20個(gè)月以上。

從國家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份數(shù)據(jù)來看，唐山、丹東、岳陽等三四線城市房價(jià)集體下跌。有分析人士認(rèn)為，很多三四線城市，尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價(jià)格下調(diào)壓力。

國信證券分析師董德志認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性庫存問題可能非但沒有減緩，反而日益嚴(yán)重了。

三四線城市被“抽血”和“截流”

三四線城市去庫存為何總是“在路上”？從需求側(cè)來看，這主要是因?yàn)槿木€城市面臨著被上“抽血”和被下“截流”的雙重困境，購房需求總是顯得不溫不火。

董德志認(rèn)為，由于中國住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點(diǎn)，一線城市居民一般不會去二線城市買房，二線一般不會去三線買房。三四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移，這意味著未來房地產(chǎn)去庫存會更加艱難。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，隨著高速公路、高鐵的日益發(fā)達(dá)，以及省會城市聚集了優(yōu)質(zhì)教育資源，大量具有較強(qiáng)購買力的人群選擇到省會買房。而且，在經(jīng)濟(jì)下行背景下，一二線城市由于財(cái)力相對雄厚，可以進(jìn)行更多的基礎(chǔ)設(shè)施和公共投入來吸納消費(fèi)人群，三四線城市的樓市購買力被進(jìn)一步“抽血”。

另一方面，國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中，“就近城鎮(zhèn)化”是重要組成部分。就近城鎮(zhèn)化過程中，一些小城鎮(zhèn)也開發(fā)了較高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使得原本流向縣市的購買力被“截流”。

在湖南南部某縣，一家本地開發(fā)商在多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局商品房建設(shè)。其中一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)4期共3000多套商品房，目前已建成1500多套，70%的房子已經(jīng)銷售出去。而該開發(fā)商在縣城的項(xiàng)目早在2013年10月建好，今年上半年還剩下200多套沒有賣完，去化壓力顯得更大。

記者看到，這家開發(fā)商建設(shè)了以往在鄉(xiāng)鎮(zhèn)少見的電梯房，周邊的步行街、大型超市、公園、學(xué)校、地下停車場等配套齊全，項(xiàng)目品質(zhì)可以和縣城相媲美。幾位購房農(nóng)民表示，現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活和工作條件很好，離老家近，因此不會考慮去縣城安家。

雙重?cái)D壓下的需求不足，導(dǎo)致三四線城市去庫存壓力難減。記者在湖南多個(gè)地級市和縣城采訪了解到，當(dāng)前的商品房去化周期普遍達(dá)到2至3年。部分地區(qū)樓盤的資金鏈緊繃，開發(fā)商進(jìn)一步拿地和開發(fā)的意愿大幅降低。以郴州市為例，今年以來供地量大幅減少，1至5月城區(qū)出讓14宗土地，相比去年同期的50宗減少了3/4，而且這14宗土地中絕大多數(shù)是工業(yè)和倉儲用地。

面對需求受到擠壓的困境，三四線城市祭出各種“救市”招數(shù)。比如四川瀘州的買房補(bǔ)貼最高可達(dá)每平方米400元，而當(dāng)?shù)仄骄績r(jià)只有每平方米5100多元，政府補(bǔ)貼資金占房價(jià)比重高達(dá)12%。

然而，需求基本面決定了短期刺激政策后勁不足。在山東某地級市，今年2月以來二手房市場明顯回暖，上半年城區(qū)二手房交易量增長30%以上。但剛性需求集中釋放后，樓市進(jìn)入6月之后便進(jìn)入了平淡期。

因城施策將是樓市政策主線

“房地產(chǎn)市場分化不斷加劇，地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，這將是下半年樓市政策主線。”中國指數(shù)研究院的報(bào)告分析稱，中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定，地方因城施策力度將不斷加大。

日前，合肥和廈門等地均出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，內(nèi)容包括調(diào)整土地供應(yīng)方式和供應(yīng)條件以及執(zhí)行差別化的信貸政策等。分析人士認(rèn)為，這開啟了二線城市政策收緊的“信號燈”，未來二線城市將正式拉開政策調(diào)控、抑制需求的序幕，南京、蘇州等熱點(diǎn)城市可能紛紛效仿。

對于庫存水平依然偏高的三四線城市，房地產(chǎn)市場的刺激政策將持續(xù)出臺。比如，今年5月，郴州市專門出臺了房地產(chǎn)去庫存和促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施意見，提出2016年至2018年，消化商品房庫存面積500萬平方米，將全市房地產(chǎn)庫存去化到合理的區(qū)間。下一步，郴州市還將進(jìn)一步采取有效措施支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

郴州市房產(chǎn)管理局副局長胡美華表示，激發(fā)購房群體的消費(fèi)需求，郴州市主要從四個(gè)方面出臺了針對性政策，一是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房，二是推進(jìn)棚改貨幣化安置，三是激發(fā)改善性、剛性需求，三是組織外地購房團(tuán)來郴州看房購房。

記者統(tǒng)計(jì)各地去庫存政策發(fā)現(xiàn)，“工具箱”中，“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房”為各地政府所倚重，但還難以馬上見效。湖南臨湘市房地產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，2009年至2013年，受戶籍改革的影響，農(nóng)民工進(jìn)城買房的比較多。但在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢不景氣的背景下，農(nóng)民工買房最大的障礙，還是“兜里沒錢”。

“只有真正提高城市居民和農(nóng)民的收入，三四線城市的房地產(chǎn)市場才能進(jìn)入良性循環(huán)。”株洲市常務(wù)副市長趙文彬認(rèn)為，一方面要通過市場化改革和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，進(jìn)一步推動中國勞動生產(chǎn)率提升，從而帶動居民收入水平的提高；另一方面，要探索農(nóng)民宅基地和住房的資產(chǎn)化，使得農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)性收入，從而具備到城市購房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。