現(xiàn)在的樓市，到底處于什么階段？今年還能不能買房，具體該怎么買？
　　最近，風(fēng)向變了！樓市傳出兩個(gè)重要信號(hào)：
　　一是中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)，罕見提出了“兩個(gè)維護(hù)”的新說法。
　　這一信號(hào)堪稱重量級(jí)。
　　貨幣政策委員會(huì)是央行制定貨幣政策的咨詢機(jī)構(gòu)，其成員包括央行行長(zhǎng)、國務(wù)院副秘書長(zhǎng)、財(cái)政部副部長(zhǎng)等等。
　　此次例會(huì)，是會(huì)議從2009年至今，首次提及房地產(chǎn)，并指出要“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。
　　第二個(gè)大信號(hào)是，以廣佛為代表的一二線城市，房貸利率終于開始放松。
　　在房企頻頻暴雷、土地市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模流拍潮、多城一二手房成交下行的大背景下，底部信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)了。
　　轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即將到來？
　　怎么理解央行的“兩個(gè)維護(hù)”？
　　“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展”，很明顯，房?jī)r(jià)不能大漲大跌。供地大規(guī)模流拍，房企躺平，都稱不上是健康。
　　穩(wěn)字當(dāng)頭，依舊是房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。接下來央行還將通過多種調(diào)控手段，促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展，“救市”動(dòng)作很快就要來了。
　　第二點(diǎn)“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。
　　此前，部分房地產(chǎn)金融政策，存在誤傷買房人合法權(quán)益的情況，因此需要在接下來的日子里進(jìn)行糾偏。
　　房屋爛尾、房貸額度太緊，導(dǎo)致買房人被誤傷，也是亟需進(jìn)行調(diào)整的。
　　針對(duì)前者，預(yù)計(jì)今后將對(duì)房企在建項(xiàng)目加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，同時(shí)嚴(yán)加控制部分銀行對(duì)資金壓力較大的房企，進(jìn)行不合理的提前抽貸、限貸等措施，達(dá)到保障消費(fèi)者權(quán)益的目的。
　　某大，為我們帶來的教訓(xùn)實(shí)在太多。
　　例如，為了加快回款，其在部分項(xiàng)目中違規(guī)預(yù)售，套取預(yù)售資金，成功逃避監(jiān)管。
　　又例如，此前廣發(fā)銀行宜興分行對(duì)某大提前抽貸，把本應(yīng)在2022年3月到期的貸款，上訴法院要求查封恒大的賬戶資金和抵押物，采取貸款保全措施。
　　雖然數(shù)額不大，但事件無疑成為了壓垮某大的其中一根稻草。
　　9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，對(duì)全國主要銀行負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)“金融機(jī)構(gòu)要按照法制化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。
　　言下之意就是，“晴天送傘，雨天收傘”的嘴臉收起來，貸款該發(fā)發(fā)，該監(jiān)管監(jiān)管，不要搞出什么幺蛾子，讓金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延。
　　而針對(duì)后者，根據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，明年上半年的貸款額度，將提前至今年下半年發(fā)放，同時(shí)房貸利率有下調(diào)的可能。
　　也就是說，今年下半年信貸將會(huì)局部放寬。
　　事實(shí)上，廣佛兩地已經(jīng)有多家銀行開始下調(diào)房貸利率。其中，廣州的廣大銀行首套房利率下降至5.60%，下降了40BP。
　　目前，廣州銀行的首套房利率已經(jīng)降到5.45%，二套房利率降至5.65%，已經(jīng)是近段時(shí)間以來的低點(diǎn)。
　　未來還將有更多城市陸續(xù)跟上，不僅如此，中國銀保監(jiān)會(huì)曾指出，“將督促銀行機(jī)構(gòu)在貸款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持。”
　　年末幾個(gè)月，剛需們買房將會(huì)更加容易。
　　當(dāng)然，這不意味著房?jī)r(jià)會(huì)立馬逆勢(shì)上漲。
　　“房住不炒”的思路始終沒變，這段時(shí)間的政策，只是對(duì)于曾經(jīng)過緊的調(diào)控進(jìn)行適度放寬。
　　現(xiàn)在樓市的政策底已經(jīng)來了，部分城市可能會(huì)打補(bǔ)丁，但總體樓市不會(huì)再加碼調(diào)控。
　　畢竟調(diào)控的目的一直都不是要把房地產(chǎn)玩死，此前是“矯枉必須過正”，要先下狠手，把樓市打聽話了，再給一顆糖，讓它回歸正常增長(zhǎng)狀態(tài)。
　　恰如鐘擺的運(yùn)動(dòng)，在兩端之間保持微妙的平衡。
　　如果繼續(xù)保持當(dāng)下的高壓態(tài)勢(shì)，一二線城市樓市會(huì)是什么樣子？
　　庫存低位，需求累積。
　　在土地投資方面，今年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10732.7萬平方米，同比減少10.2%；土地成交價(jià)款6647.4億元，同比減少6.2%。
　　換言之，房企拿地少了，開工少了，在“三條紅線”壓力之下，房企們最大的目標(biāo)就是賣房。
　　
　　在這一背景下，國慶期間多個(gè)城市樓盤暴跌，就算血虧也要出貨收錢。
　　蘇州某大型房企樓盤，甚至出現(xiàn)樓面價(jià)1.6萬元/㎡，精裝修房?jī)r(jià)僅為1.6萬-1.7萬元/㎡的奇觀，相當(dāng)于一套房價(jià)格暴跌超百萬。
　　不過，國人“買漲不買跌”，疊加房貸下放緊張，因此，即使折扣空前，效果仍不顯著。
　　今年國慶，中指研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的新建商品住宅成交面積依舊顯示，較去年同期下降33%。
　　這樣的樓市長(zhǎng)期持續(xù)下去是很可怕的。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)才需要進(jìn)行微調(diào)，以便健康發(fā)展。
　　下半年降價(jià)潮還將陸續(xù)有來，抄底時(shí)機(jī)在路上。
　　現(xiàn)在的大部分買家都處于觀望階段，很多人都會(huì)問，房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎？什么時(shí)候可以上車？
　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至9月末，有近半數(shù)房企年度銷售目標(biāo)完成率不及70%，同時(shí)，臨近春節(jié)，工人薪資發(fā)放、銀行貸款結(jié)算等都對(duì)房企資金提出更多要求。
　　因此接下來幾個(gè)月，很多項(xiàng)目為了完成銷售目標(biāo)，盡快回籠資金，會(huì)通過各種方式讓利買房人，如送車位、直接降價(jià)、首付分期等等方式，企圖盡快出貨。
　　這種情況能不能買呢？
　　對(duì)于急著今年上車的剛需來說，可以在年底掃貨。
　　注意，務(wù)必多跑市場(chǎng)，親身感受所在城市的樓市溫度，遇到特別適合的項(xiàng)目可以考慮上車，早買早賺。
　　不過降價(jià)還分兩種，一種是房企希望盡快回籠資金，順著市場(chǎng)清貨，對(duì)于部分樓層、采光等不好的盤進(jìn)行促銷，第二種是現(xiàn)金流壓力大，甚至將近斷裂，急于回款，因此項(xiàng)目大跳水。
　　這里涉及到的就是對(duì)于房企的選擇問題，前者可以買，至于后者如何辨別？
　　感興趣的可以查閱此前發(fā)布的《這是最新的房企買房黑白名單》查看，這里就不再贅述。
　　當(dāng)然，通常來說，市場(chǎng)底才是買房的最佳時(shí)機(jī)，而這一時(shí)機(jī)又多在政策半年甚至更長(zhǎng)以后。
　　具體到每個(gè)城市，市場(chǎng)底到來的情況還不太一樣。不過，當(dāng)你所在的城市成交回暖，價(jià)格止跌之時(shí)，說明市場(chǎng)底已經(jīng)到了。
　　這個(gè)時(shí)期，成交量增加，開發(fā)商信心充足，停止促銷甚至提價(jià)，就說明拐點(diǎn)要來了。
　　同時(shí)，政策風(fēng)向也是一大參考標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前地方政府救市消息頻出，不過大多局限于契稅下調(diào)、限跌令等，沒法改變大局。
　　只有限售、限購、限貸這三大武器松綁后，才是樓市回暖的信號(hào)。
　　還記得2018年那場(chǎng)大調(diào)控嗎？先是山東菏澤打響了松綁第一槍，于12月提出取消對(duì)新房限售。
　　此后，珠海和廣州陸續(xù)跟上。外地人在珠海買房門檻，從5年降低至連續(xù)繳納社保1個(gè)月-1年不等。
　　同時(shí)，廣州對(duì)房?jī)r(jià)限價(jià)進(jìn)行調(diào)整，表示限價(jià)樓盤可以根據(jù)周邊價(jià)格浮動(dòng)來調(diào)整現(xiàn)價(jià)。
　　后面的事情你們都知道了——行情啟動(dòng)，樓市起飛。
　　當(dāng)然，這次一二線城市的樓市回暖，更多是緩慢爬坡，回歸正常漲幅。
　　不急著上車的普通人，還是努力在一個(gè)好城市交社保，攢錢攢資格。
　　尤其要盯準(zhǔn)這類項(xiàng)目：
　　近期土拍中地價(jià)低，被靠譜大房企買下，并即將低價(jià)賣出的項(xiàng)目。
　　熊市中，房票極為寶貴！時(shí)代轉(zhuǎn)身之下，請(qǐng)珍惜那些有價(jià)值，但現(xiàn)在還沒有完全收緊限購的城市。
　　來源：騰訊房產(chǎn)

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